Мошенничество с недвижимостью остаётся одной из самых опасных проблем на рынке жилья. Многие покупатели считают, что после регистрации права собственности квартира полностью защищена. Однако судебная практика показывает, что в некоторых случаях сделка с недвижимостью может быть оспорена даже спустя несколько лет после покупки.

За последние годы появилось немало судебных дел, в которых новые собственники рисковали потерять приобретённую недвижимость спустя месяцы и даже годы после покупки.

Особенно активно эта тема обсуждается после истории с Ларисой Долиной. Однако проблема намного шире одного громкого дела. Суды всё чаще анализируют не только документы, но и поведение участников сделки, выясняя, проявил ли покупатель должную осмотрительность или проигнорировал очевидные признаки мошенничества.

Если раньше многие считали, что достаточно проверить выписку ЕГРН и паспорт продавца, то сегодня этого уже недостаточно.

Можно ли потерять квартиру после покупки

Да, в некоторых случаях это возможно.

Если суд установит, что продавец действовал под влиянием мошенников, не понимал значения своих действий, был введён в заблуждение или покупатель проигнорировал очевидные признаки проблемной сделки, договор купли-продажи может быть оспорен.

Особенно внимательно суды изучают обстоятельства, связанные с мошенничеством при продаже квартиры, наличными расчётами и существенным отклонением цены от рыночной стоимости.

Поэтому безопасность сделки с недвижимостью сегодня зависит не только от документов, но и от поведения сторон.

Что изменилось на рынке после громких дел о мошенничестве с недвижимостью

История с Ларисой Долиной стала одним из самых известных примеров, связанных с возможным мошенничеством с недвижимостью.

Для рынка недвижимости это дело стало важным сигналом.

Суды начали обращать внимание не только на факт регистрации права собственности, но и на следующие обстоятельства:

• по какой цене продавалась недвижимость;
• каким способом проходили расчёты;
• насколько осмотрительно действовал покупатель;
• были ли признаки давления на продавца.

После этого многие участники рынка впервые задумались о том, что юридически оформленная сделка ещё не гарантирует полной безопасности.

Какие сделки чаще всего вызывают вопросы у судов

Сильно заниженная цена недвижимости

Если квартира стоимостью 12-15 миллионов рублей продаётся за 8-9 миллионов, возникает закономерный вопрос: почему собственник готов отказаться от нескольких миллионов рублей.

Иногда причина действительно существует.

Но часто оказывается, что продавец находится под воздействием мошенников, испытывает давление или не до конца понимает последствия своих действий.

Для суда такая ситуация может выглядеть как недобросовестное обогащение покупателя за счёт продавца.

Поэтому покупка квартиры значительно ниже рыночной цены сегодня считается одним из факторов риска.

Наличный расчёт

Многие судебные споры по недвижимости объединяет один общий признак - расчёты наличными денежными средствами.

Для суда это означает дополнительные риски:

• невозможно полностью отследить движение денег;
• сложнее доказать факт передачи средств;
• появляются вопросы о происхождении денег;
• увеличивается вероятность использования мошеннических схем.

Именно поэтому безопасная покупка квартиры сегодня практически всегда предполагает использование безналичных расчётов.

Необъяснимая срочность продажи

Одним из признаков мошенничества с недвижимостью может быть необъяснимая спешка.

Продавец требует провести сделку за несколько дней, резко снижает цену и не может внятно объяснить причины срочной продажи.

Сам по себе такой фактор не говорит о мошенничестве.

Но если одновременно присутствуют низкая цена, наличные расчёты и странное поведение продавца, риск значительно возрастает.

Как проверить продавца квартиры и избежать мошенничества с недвижимостью

Большинство покупателей сосредотачивается исключительно на документах.

На практике важно проверить не только квартиру, но и самого продавца.

Перед покупкой стоит выяснить:

• почему продаётся недвижимость;
• куда продавец планирует переехать;
• что будет делать с полученными деньгами;
• покупает ли другое жильё;
• кто участвует в принятии решения о продаже.

Чем понятнее логика сделки, тем ниже вероятность столкнуться с мошенничеством при покупке квартиры.

Отказ отвечать на подобные вопросы является правом продавца, однако для покупателя это дополнительный фактор риска.

Признаки опасной сделки с недвижимостью

• Продавец продаёт единственное жильё и ничего не покупает взамен

Если человек продаёт квартиру и не приобретает другую недвижимость, важно понять дальнейший план его действий.

Отсутствие понятного ответа должно насторожить покупателя.

• Продавец переезжает "к родственникам"

Подобная формулировка встречается достаточно часто.

Стоит уточнить:

• где именно находятся родственники;
• знает ли продавец адрес будущего проживания;
• готов ли подтвердить свои планы.

• Возрастной собственник

Мошенники часто выбирают своей целью пенсионеров и пожилых людей.

Поэтому при покупке недвижимости у возрастного собственника необходимо проявлять дополнительную осторожность.

• Странное поведение продавца

Если человек выглядит растерянным, нервничает, постоянно консультируется с неизвестными людьми по телефону или избегает прямых ответов, это серьёзный повод внимательно изучить обстоятельства сделки.

Как мошенники используют доверие покупателей

Современное мошенничество с недвижимостью редко выглядит примитивно.

Наоборот, преступники всё чаще используют доверие людей к крупным банкам, агентствам недвижимости и государственным структурам.

Поэтому присутствие известного бренда в сделке само по себе не гарантирует безопасность.

Иногда даже профессиональные участники рынка не сразу понимают, что клиент действует под влиянием мошенников.

Именно поэтому окончательная ответственность за проверку обстоятельств сделки всегда остаётся на её участниках.

Поддельные документы и переклейка паспорта

Одной из наиболее опасных схем остаётся подделка личности собственника.

Распространённый сценарий выглядит следующим образом:

• мошенник получает копии документов собственника;
• изготавливаются поддельные документы;
• создаётся так называемая переклейка паспорта;
• вместо владельца квартиры на сделку приходит другое лицо.

Современные подделки могут выглядеть очень качественно.

Поэтому простой визуальной проверки паспорта уже недостаточно.

Как дополнительно проверить личность продавца

Одним из практических способов является банковская проверка документа.

При открытии банковской карты сотрудники банка используют специальное оборудование для проверки паспорта.

Если продавец спокойно относится к подобной процедуре, это обычно является положительным сигналом.

Если же человек начинает нервничать или категорически отказывается от проверки, возникают дополнительные вопросы.

Также стоит обратить внимание на состояние документа.

Если собственник находится в пожилом возрасте, а паспорт выглядит слишком новым, необходимо уточнить причины его замены.

Что делать собственнику, чтобы защититься от мошенников

Защита необходима не только покупателям.

Продавцам также важно принимать меры безопасности.

Полезно заранее подготовить:

• понятное объяснение причин продажи;
• прозрачную схему расчётов;
• документы, подтверждающие дальнейшие планы после продажи.

Дополнительной защитой может стать запрет на регистрационные действия без личного участия собственника.

Такая мера помогает предотвратить многие мошеннические схемы с недвижимостью.

Выводы

Современное мошенничество с недвижимостью становится всё более сложным.

Суды всё чаще оценивают не только документы, но и здравый смысл действий участников сделки.

Если квартира продаётся значительно ниже рынка, за наличные деньги и в условиях необъяснимой спешки, вероятность будущих проблем возрастает многократно.

Покупателю важно помнить простое правило - главная задача заключается не в том, чтобы купить квартиру дешевле всех, а в том, чтобы сохранить право собственности на неё спустя годы после покупки.

Практические рекомендации

1. Не покупайте недвижимость значительно ниже рыночной стоимости без понятного объяснения причин.
2. Избегайте наличных расчётов.
3. Используйте аккредитивы и безопасные банковские расчёты.
4. Проверяйте не только квартиру, но и продавца.
5. Выясняйте причины продажи недвижимости.
6. Проявляйте повышенную осторожность при работе с возрастными собственниками.
7. Не игнорируйте признаки давления на продавца.
8. Фиксируйте все этапы сделки.
9. Отказывайтесь от сделок, логика которых вызывает сомнения.
10. При необходимости привлекайте специалистов по недвижимости и юристов.

Часто задаваемые вопросы

Что считается мошенничеством с недвижимостью?

Мошенничество с недвижимостью - это любые действия, направленные на незаконное завладение квартирой, домом или денежными средствами участников сделки с использованием обмана, поддельных документов или злоупотребления доверием.

Можно ли потерять квартиру после регистрации права собственности?

Да. Если сделка будет признана недействительной, право собственности может быть аннулировано по решению суда.

Какие признаки мошенничества при продаже квартиры встречаются чаще всего?

Наиболее распространённые признаки - заниженная цена, срочная продажа, наличные расчёты, странное поведение продавца и отсутствие понятной цели продажи.

Какие квартиры чаще всего становятся объектом мошенничества?

Наибольшие риски возникают при срочной продаже, существенном занижении цены, расчётах наличными, использовании доверенностей и продаже недвижимости пожилыми собственниками, находящимися под давлением третьих лиц.

Как проверить продавца квартиры перед покупкой?

Необходимо изучить документы, выяснить причины продажи, планы продавца после сделки и обратить внимание на его поведение во время переговоров.

Насколько опасна покупка квартиры ниже рыночной цены?

Существенное отклонение от рынка считается одним из факторов риска и может вызвать вопросы у суда в случае последующего спора.

Почему безналичный расчёт безопаснее наличного?

Безналичные расчёты позволяют подтвердить движение денежных средств и существенно упрощают защиту интересов сторон в случае судебного разбирательства.

Можно ли защитить недвижимость от мошенников?

Да. Одним из способов является запрет на регистрационные действия без личного участия собственника, а также контроль доступа к своим документам и персональным данным.

Стоит ли опасаться покупки квартиры у пожилого человека?

Возраст сам по себе не является проблемой, однако сделки с возрастными собственниками требуют более тщательной проверки обстоятельств продажи.

Может ли агентство недвижимости гарантировать безопасность сделки?

Нет. Однако опытные специалисты способны выявить многие признаки мошенничества ещё до подписания документов.

Что важнее: выгодная цена или безопасность сделки?

На практике безопасность сделки всегда важнее. Попытка сэкономить может привести к значительно большим потерям в будущем.

Если ввести в Яндексе запрос "куда вложить деньги в 2026 году", можно найти сотни статей с громкими заголовками, рейтингами инвестиционных инструментов и обещаниями высокой доходности. Проблема большинства таких материалов заключается в том, что они пытаются найти один универсальный ответ для всех читателей. Одни авторы убеждают покупать облигации, другие советуют открывать депозиты, третьи рассказывают о перспективах недвижимости. Но в реальной жизни всё работает несколько иначе.

За годы работы с недвижимостью я пришёл к выводу, что главный вопрос инвестора заключается не в выборе конкретного инструмента. Намного важнее понять, какую задачу должны решить деньги. Одно дело - сохранить капитал на несколько месяцев перед крупной покупкой. Совсем другое - сформировать актив, который будет работать через десять или двадцать лет. В этих ситуациях правильные решения будут совершенно разными.

Именно поэтому сегодня мы не будем искать волшебный инструмент, который принесёт максимальную доходность. Вместо этого попробуем разобраться, какие возможности открывает 2026 год перед инвестором, почему снижение ключевой ставки изменило баланс между финансовыми инструментами и недвижимостью, а также в каких случаях курортная недвижимость Юга России снова начинает выглядеть интересным способом сохранения капитала.

Чем 2026 год отличается от предыдущих лет

Последние несколько лет рынок жил в условиях высоких ставок. Для многих инвесторов это был необычный период, потому что банковский депозит неожиданно превратился в серьёзного конкурента практически для всех остальных инструментов.

Когда деньги можно было разместить под двузначную доходность, необходимость брать на себя дополнительные риски заметно снижалась. Зачем покупать квартиру, заниматься ремонтом, искать арендаторов или переживать за ликвидность объекта, если банк предлагает высокий процент практически без усилий со стороны владельца капитала?

Однако экономика не стоит на месте. Сегодня ключевая ставка Банка России составляет 14,5%, и это уже другая реальность. Формально депозиты всё ещё выглядят привлекательно, но инвестор начинает сталкиваться с новой проблемой - риском реинвестирования.

Представим, что вы открыли вклад на один год под хороший процент. Через двенадцать месяцев деньги с процентами снова станут доступны, но никто не знает, какие ставки будут действовать в тот момент. Если цикл снижения продолжится, новые вклады могут оказаться заметно менее доходными.

Поэтому вопрос "куда вложить деньги в 2026 году" становится значительно сложнее, чем просто выбор банка с максимальной ставкой.

Инвесторы часто недооценивают инфляцию

Разговаривая с клиентами, я регулярно сталкиваюсь с одной и той же ситуацией. Человек сравнивает доходность разных инструментов исключительно по процентам.

Например, вклад приносит 14%, облигация - 13%, квартира сдаётся с условной доходностью 5%. После такого сравнения депозит выглядит абсолютным победителем.

Но деньги существуют не сами по себе. Их ценность определяется тем, что на них можно купить.

Если за несколько лет продукты, автомобили, строительные материалы, услуги и недвижимость существенно дорожают, то инвестора должна интересовать не номинальная доходность, а реальная способность капитала сохранять покупательную силу.

Именно поэтому богатые люди редко концентрируют весь капитал в одном инструменте. Они понимают, что разные активы решают разные задачи. Одни помогают сохранить ликвидность, другие позволяют фиксировать доходность, третьи защищают от долгосрочного обесценивания денег.

С этой точки зрения недвижимость продолжает оставаться интересным инструментом даже в периоды высоких ставок. Она не всегда показывает выдающуюся доходность, но обладает другим важным качеством - способностью сохранять ценность на длинной дистанции.

Если деньги понадобятся в течение года

Начнём с самой простой ситуации.

Если деньги могут понадобиться в ближайшие двенадцать месяцев, недвижимость практически всегда проигрывает финансовым инструментам.

Причина заключается не в отсутствии роста цен. Причина заключается в механике самой сделки.

Любая операция с недвижимостью сопровождается расходами. Необходимо оформить покупку, провести расчёты, иногда сделать ремонт, оплатить содержание объекта, а затем ещё найти покупателя в момент продажи. Даже если рынок показывает рост, значительная часть доходности может быть съедена сопутствующими затратами.

Поэтому для горизонта до одного года депозиты, накопительные счета, фонды денежного рынка и краткосрочные облигации выглядят значительно рациональнее.

Они позволяют сохранить высокую ликвидность и при необходимости быстро воспользоваться деньгами без необходимости продавать актив.

Именно здесь депозиты сохраняют своё главное преимущество.

Облигации: инструмент, который многие недооценивают

Когда разговор заходит о вложении денег, большинство людей рассматривает только два варианта: либо депозит, либо недвижимость. Между тем существует ещё один инструмент, который в текущей экономической ситуации заслуживает особого внимания.

Речь идёт об облигациях.

Если говорить максимально простыми словами, облигация представляет собой долговое обязательство. Покупая её, инвестор фактически предоставляет деньги государству или компании и получает за это заранее определённый доход.

Главное преимущество облигаций сегодня заключается в возможности зафиксировать текущую доходность на более длительный срок, чем это позволяет банковский вклад.

Если цикл снижения ставок продолжится, владельцы облигаций смогут сохранить ранее зафиксированные условия, тогда как вкладчикам придётся размещать деньги уже по новым ставкам.

Конечно, облигации нельзя считать полной заменой депозиту. Они требуют большего понимания рынка и более внимательного выбора эмитента. Однако на горизонте трёх-пяти лет этот инструмент выглядит значительно интереснее, чем многие привыкли считать.

Почему недвижимость снова возвращается в инвестиционную повестку

При ставке около 20% преимущества недвижимости выглядели менее очевидными. Высокая доходность депозитов заставляла инвесторов откладывать покупку квартир и домов, предпочитая сохранять деньги в банках.

Снижение ставки постепенно меняет ситуацию.

Чем ниже становится доходность финансовых инструментов, тем чаще инвесторы начинают смотреть на активы, способные сохранять ценность на протяжении десятилетий.

Недвижимость относится именно к таким активам.

Важно понимать, что речь не идёт о любой недвижимости. На рынке достаточно объектов, которые могут оказаться плохой инвестицией даже в условиях снижения ставок.

Поэтому сегодня всё большую роль играет не сам факт покупки квартиры, а качество выбранного объекта.

Следующая часть статьи будет посвящена именно этому вопросу: какие рынки недвижимости выглядят наиболее перспективно, почему курортный Юг снова начинает привлекать внимание инвесторов и чем отличаются Анапа, Новороссийск, Геленджик и Сочи с точки зрения сохранения капитала.

Почему курортная недвижимость на Юге снова становится интересной

Когда разговор заходит об инвестициях в недвижимость, большинство людей автоматически начинают сравнивать цены, доходность аренды и перспективы роста стоимости квадратного метра.

Такой подход кажется логичным, но на практике он часто уводит от главного вопроса. Какая у вас цель по приобретению конкретно этой недвижимости. Если цель сохранить капитал таким образом, чтобы через десять или пятнадцать лет он не потерял свою покупательную способность, то недвижимость это самый простой и понятный инсрумент.

Именно поэтому снижение ключевой ставки до 14,5% меняет отношение инвесторов к недвижимости значительно сильнее, чем может показаться на первый взгляд.

Пока депозиты приносили доходность, которая ещё недавно казалась фантастической, многие откладывали решение о покупке недвижимости. Зачем брать на себя дополнительные заботы, если деньги могут работать практически без участия владельца?

Но проблема любого вклада заключается в том, что его доходность невозможно зафиксировать на десятилетия вперёд. Через год условия могут измениться, через три года измениться ещё сильнее, а через десять лет о сегодняшних ставках останутся только воспоминания.

С недвижимостью ситуация устроена иначе. Её ценность определяется не текущей процентной ставкой, а тем, насколько востребованным окажется объект через много лет.

Именно поэтому после каждого цикла снижения ставок инвесторы постепенно возвращаются к поиску качественных объектов недвижимости. И именно поэтому рынок Юга России снова начинает привлекать повышенное внимание.

При этом важно понимать одну вещь. Сегодня уже недостаточно просто купить квартиру рядом с морем и рассчитывать на автоматический рост стоимости. Эта модель работала в периоды, когда спрос значительно опережал предложение и рынок поднимал практически всё подряд.

Сейчас ситуация становится более зрелой. Деньги начинают приходить не в любой объект, а в наиболее ликвидные квартиры, дома и апартаменты, которые обладают понятной перспективой на длительной дистанции.

Анапа: город, который давно перестал быть просто курортом

Когда человек впервые начинает изучать рынок недвижимости Юга, Анапа нередко воспринимается исключительно как место для летнего отдыха. Именно здесь многие совершают первую ошибку, потому что пытаются оценивать город через призму туристического сезона.

На практике рынок Анапы уже несколько лет развивается совершенно по другому сценарию. Основным драйвером спроса становятся не отдыхающие, которые приезжают на две недели летом, а люди, принимающие решение о переезде.

За последние годы город всё чаще выбирают семьи с детьми, предприниматели, удалённые сотрудники, пенсионеры и те, кто хочет изменить образ жизни, сохранив при этом доступ к современной городской инфраструктуре.

Для инвестора это гораздо важнее, чем количество туристов на пляже. Туристический спрос может колебаться от сезона к сезону, тогда как спрос со стороны постоянных жителей формирует совершенно другую устойчивость рынка.

Люди покупают квартиры не на две недели в году, а на десятилетия. Они водят детей в школы, пользуются медицинскими учреждениями, работают, открывают бизнес и становятся частью городской экономики.

Именно поэтому, когда я оцениваю перспективы Анапы, меня интересуют не столько показатели курортного сезона, сколько демография, развитие инфраструктуры и миграционный приток населения. По этим параметрам город продолжает выглядеть достаточно уверенно.

При этом Анапа сохраняет ещё одно преимущество, которое часто недооценивают. Стоимость входа здесь остаётся существенно ниже, чем во многих других курортных локациях Черноморского побережья. Для инвестора это означает более широкий круг потенциальных покупателей в будущем, а значит и более высокую ликвидность качественных объектов.

Но здесь появляется важная оговорка. Покупать нужно не просто квартиру в Анапе. Покупать нужно объект, который останется востребованным через десять лет. Между двумя квартирами в одном городе разница может оказаться огромной. Одна будет пользоваться устойчивым спросом, а другую придётся продавать с дисконтом даже на растущем рынке.

Новороссийск: рынок, который живёт не только морем

Новороссийск часто оказывается в тени более известных курортных городов, хотя с инвестиционной точки зрения обладает рядом очень интересных особенностей.

Главное отличие Новороссийска заключается в том, что его экономика не строится исключительно вокруг отдыхающих. Это крупный портовый город, важный логистический центр и один из ключевых экономических узлов всего региона. Именно поэтому спрос на недвижимость здесь формируют не только приезжие, но и жители самого города.

Для инвестора такая особенность имеет большое значение. Когда рынок зависит исключительно от туристического потока, он становится более чувствительным к внешним факторам. Когда же спрос поддерживается местной экономикой, количество потенциальных покупателей и арендаторов оказывается значительно стабильнее.

Мне нравится рассматривать Новороссийск как компромисс между классическим городским рынком и курортной недвижимостью. Здесь меньше эмоционального спроса, чем в Сочи или Анапе, зато больше экономической логики. Именно поэтому многие объекты показывают хорошую устойчивость даже в периоды, когда рынок становится менее активным.

Кроме того, город продолжает развиваться. Улучшается инфраструктура, появляются новые жилые комплексы, развивается транспортная сеть. Всё это постепенно повышает привлекательность отдельных районов и создаёт возможности для долгосрочного роста стоимости качественных объектов.

Локальные трудности, с которыми город столкнулся с началом СВО снизили спрос на недвижимость со стороны иногородних инвесторов, но для человека, умеющего планировать в долгую это только плюс.

Геленджик: ценность ограниченного предложения

С инвестиционной точки зрения Геленджик представляет собой очень интересный рынок, который многие оценивают слишком поверхностно.

Чаще всего разговор сводится к тому, что Геленджик дороже Анапы, но дешевле Сочи. Формально это правда, однако такой подход практически ничего не говорит об инвестиционных перспективах города.

Гораздо важнее то, что Геленджик ограничен географически. Возможности для масштабного расширения городской застройки здесь значительно меньше, чем во многих других локациях. Со временем этот фактор начинает играть всё более заметную роль.

На рынке недвижимости дефицит качественного предложения часто оказывается более сильным драйвером роста, чем реальная ценность локации. Когда хороших объектов становится всё меньше, их ценность постепенно увеличивается сама по себе.

Конечно, это не означает, что любая квартира в Геленджике автоматически станет удачной инвестицией. Однако сам рынок обладает характеристиками, которые долгосрочному инвестору стоит учитывать.

Особенно если речь идёт о горизонте десять-пятнадцать лет, где ограниченность предложения начинает работать значительно сильнее, чем краткосрочные колебания спроса.

Сочи: рынок, который больше не прощает ошибок

Если Анапа сегодня остаётся относительно доступной, а Геленджик сохраняет потенциал за счёт ограниченности предложения, то Сочи давно перешёл в другую категорию рынков.

За последние годы этот город пережил настолько мощный рост стоимости недвижимости, что многие инвесторы начали воспринимать его как безусловного лидера. Однако именно здесь я вижу одну из самых распространённых ошибок.

Многие продолжают покупать недвижимость в Сочи, исходя из логики прошлого десятилетия. Они предполагают, что сам факт владения объектом в городе автоматически обеспечит высокий рост стоимости в будущем. Но рынок постепенно становится более зрелым и более требовательным к качеству объекта.

Сегодня уже недостаточно просто купить квартиру в Сочи. Значение имеет практически всё: район, транспортная доступность, инфраструктура, качество проекта, окружение и даже особенности конкретного земельного участка.

Это не делает рынок недвижимости Сочи плохим. Наоборот, он остаётся самым востребованным курортным рынком страны. Но цена ошибки здесь становится значительно выше.

Если в период бурного роста рынок мог скрыть многие недостатки объекта, то сейчас покупателю приходится гораздо внимательнее анализировать каждое решение.

Именно поэтому Сочи остаётся интересным вариантом для инвестиций, но требует существенно более глубокого подхода к выбору объекта и понимания сценария его использования, чем большинство других городов Юга России.

Большинство инвесторов начинают не с того

Когда человек задумывается о покупке недвижимости на Юге, он почти всегда начинает с выбора города. Затем переходит к выбору района, после этого начинает изучать жилые комплексы и только в самом конце и то не всегда, задаёт себе вопрос, зачем вообще покупает этот объект.

На мой взгляд, именно такая последовательность становится причиной большинства ошибок.

Правильный путь выглядит противоположным образом. Сначала необходимо понять цель покупки. Нужно честно ответить себе на вопрос, какую задачу должна решить недвижимость через десять лет. Сохранить капитал? Приносить арендный доход? Стать будущим местом проживания? Обеспечить детей жильём? Или объединить сразу несколько целей?

Только после этого появляется смысл обсуждать конкретные города и объекты. Потому что квартира, которая идеально подходит для будущего переезда, может оказаться посредственной инвестицией с точки зрения доходности. И наоборот, объект с хорошим инвестиционным потенциалом не всегда будет комфортен для постоянного проживания.

Именно поэтому профессиональный подбор недвижимости начинается не с каталога объектов. Он начинается с диагностики задачи инвестора.

Когда цель определена правильно, выбрать город, район и конкретный объект становится значительно проще. Когда цели нет, даже идеальная квартира может оказаться ошибочным решением.

Смешанная стратегия чаще оказывается сильнее, чем спор "депозит или недвижимость"

Когда люди обсуждают инвестиции, разговор очень быстро превращается в поиск победителя. Кто-то убеждён, что недвижимость всегда была и останется лучшим способом сохранить капитал.

Кто-то, наоборот, считает покупку квартиры устаревшим инструментом и предпочитает держать деньги на вкладах или в облигациях. На мой взгляд, сама постановка вопроса здесь изначально ошибочна.

Проблема заключается в том, что разные активы выполняют разные функции. Депозит обеспечивает ликвидность и позволяет быстро воспользоваться деньгами в нужный момент.

Облигации дают возможность зафиксировать доходность на несколько лет вперёд. Недвижимость решает задачу долгосрочного сохранения капитала и защиты от инфляции. Пытаться заставить один инструмент выполнять все эти функции одновременно - примерно то же самое, что искать автомобиль, который будет одинаково хорош для гонок, бездорожья и перевозки грузов.

Именно поэтому на практике наиболее устойчивыми оказываются не те инвесторы, которые угадали лучший актив года, а те, кто смог собрать сбалансированную систему хранения капитала.

Представим человека, который располагает пятью или десятью миллионами рублей. Если он вложит всю сумму в недвижимость, то через несколько лет может столкнуться с ситуацией, когда деньги срочно понадобятся, а продажа объекта займёт месяцы.

Если весь капитал находится на депозитах, возникает другая проблема. Доходность постепенно снижается, а возможности роста капитала оказываются ограниченными.

Если всё сосредоточено в облигациях, появляются собственные риски, связанные с рынком ценных бумаг.

Когда же капитал распределён между несколькими инструментами, каждый из них начинает компенсировать недостатки другого. Именно поэтому для большинства людей спор между депозитом и недвижимостью должен закончиться не выбором победителя, а пониманием того, какую долю капитала разумно разместить в каждом инструменте.

Куда вложить 3 миллиона рублей в 2026 году

Сумма в три миллиона рублей сегодня остаётся достаточно распространённым стартовым капиталом для инвестора. Именно на этом этапе многие совершают одну из самых дорогостоящих ошибок, пытаясь любой ценой купить недвижимость только потому, что считают её единственным надёжным активом.

На практике далеко не каждая квартира становится хорошей инвестицией. Более того, покупка слабого объекта только ради того, чтобы превратить деньги в квадратные метры, может оказаться менее эффективным решением, чем комбинация финансовых инструментов.

Если бы передо мной стояла задача сохранить три миллиона рублей на горизонте трёх-пяти лет, я бы в первую очередь думал о ликвидности и гибкости. Такой капитал ещё не позволяет свободно выбирать лучшие объекты недвижимости на большинстве востребованных рынков, зато уже даёт возможность использовать депозиты, облигации и другие инструменты без существенных ограничений.

При этом многое зависит от личной ситуации. Если человек планирует через несколько лет приобрести квартиру, то сохранение ликвидности может оказаться значительно важнее потенциального роста стоимости недвижимости.

Куда вложить 5 миллионов рублей в 2026 году

На этом уровне возможностей становится заметно больше.

Пять миллионов рублей позволяют уже не просто выбирать между инструментами, а строить полноценную стратегию. Именно здесь недвижимость начинает выглядеть значительно интереснее, потому что появляется возможность использовать капитал как первоначальный взнос для покупки действительно качественного объекта.

Но даже в этой ситуации я бы не рекомендовал полностью концентрироваться на одном активе. За последние годы я видел немало примеров, когда люди вкладывали все деньги в недвижимость и затем упускали хорошие возможности просто потому, что весь капитал оказался заморожен в одном объекте.

Гораздо разумнее выглядит подход, при котором часть средств работает в финансовых инструментах, а часть участвует в рынке недвижимости. Такой вариант не обещает максимальную доходность в отдельный год, но значительно лучше справляется с задачей сохранения капитала на длинной дистанции.

Куда вложить 10 миллионов рублей в 2026 году

Когда капитал достигает десяти миллионов рублей, инвестор получает возможность принимать решения совершенно другого уровня.

На этом этапе уже можно формировать полноценный инвестиционный портфель, в котором каждый актив выполняет собственную функцию. Одни деньги обеспечивают ликвидность, другие создают прогнозируемый денежный поток, третьи работают на сохранение капитала в долгосрочной перспективе.

Именно на этом уровне становится особенно заметно, что состоятельные люди редко делают ставку на один инструмент. Они понимают, что будущее невозможно предсказать с абсолютной точностью. Никто не знает, какими будут ставки через три года, как поведёт себя фондовый рынок или, какие изменения произойдут в экономике.

Поэтому задача инвестора заключается не в том, чтобы угадать единственного победителя, а в том, чтобы создать систему, способную работать при разных сценариях развития событий.

Какие объекты на Юге я бы не покупал в 2026 году

Когда рынок активно растёт, многие недостатки недвижимости остаются незаметными. Покупатели видят повышение цен и начинают считать, что любое приобретение автоматически окажется удачным. Именно в такие периоды формируются самые опасные инвестиционные ошибки.

Если говорить о рынке Юга России, то в первую очередь я бы с осторожностью относился к объектам, единственным преимуществом которых является нахождение в курортном городе. Такая локация, хоть и выглядит привлекательной, когда вы смотрите на неё из Сибири, сама по себе всё-таки не гарантирует ликвидность.

Не меньше вопросов вызывают проекты, расположенные в локациях со слабо развитой инфраструктурой. Пока рынок находится на подъёме, подобные недостатки могут оставаться незаметными. Но как только покупатели начинают выбирать более внимательно, спрос концентрируется вокруг лучших районов, а второстепенные локации начинают отставать.

Также я бы крайне внимательно анализировал любые проекты, где отсутствует понятная долгосрочная концепция. Покупая недвижимость, инвестор должен понимать, кто станет его покупателем через десять лет. Если вы не можете ответить на этот вопрос, то притормозите с инвестицией в эту недвижимость.

Что это значит для человека, который хочет сохранить капитал

Если попробовать свести всю статью к одному практическому выводу, то он будет выглядеть достаточно просто.

Сегодня нет универсального ответа на вопрос, куда лучше вложить деньги в 2026 году. Слишком многое зависит от срока инвестирования, целей и личной ситуации конкретного человека.

Но есть закономерности, которые хорошо просматриваются уже сейчас.

Если деньги понадобятся в течение ближайшего года, финансовые инструменты выглядят рациональнее недвижимости.

Если горизонт составляет несколько лет, всё большее значение приобретают облигации и смешанные стратегии.

Если же задача заключается в сохранении капитала на десять-пятнадцать-двадцать лет, качественная недвижимость снова начинает выглядеть одним из наиболее интересных инструментов.

При этом ключевое слово здесь - качественная.

На практике разница между хорошим и плохим объектом часто оказывается гораздо важнее разницы между городами. Именно поэтому профессиональный подбор недвижимости начинается не с поиска квартиры, а с понимания задачи инвестора.

Когда цель сформулирована правильно, выбор города, района и конкретного объекта становится техническим вопросом. Когда цели нет, даже самая красивая квартира у моря может оказаться ошибкой.

Заключение

Последние годы показали, насколько быстро может меняться инвестиционная среда. Инструменты, которые вчера казались безусловными фаворитами, сегодня уже выглядят иначе. Именно поэтому попытка найти единственный правильный ответ на вопрос о вложении денег обычно приводит к разочарованию.

Гораздо важнее понимать логику работы каждого актива и его роль в общей стратегии сохранения капитала.

Если говорить о недвижимости, то снижение ставок постепенно возвращает её в число наиболее интересных инструментов для долгосрочного инвестора. Особенно это касается качественных объектов в сильных локациях, где спрос формируется не только эмоциями покупателей, но и фундаментальными факторами развития территории.

Именно поэтому перед покупкой недвижимости на Юге я рекомендую начинать не с выбора квартиры и даже не с выбора города. Намного полезнее сначала определить, какую задачу должен решить объект через десять лет.

В большинстве случаев именно ответ на этот вопрос позволяет избежать ошибок, которые обходятся инвесторам значительно дороже любого кризиса или изменения процентных ставок.

Часто задаваемые вопросы

Куда лучше вложить деньги в 2026 году?

Универсального ответа не существует. Если деньги понадобятся в течение ближайшего года, рациональнее выглядят депозиты, фонды денежного рынка и облигации.

Если задача заключается в сохранении капитала на горизонте десяти и более лет, качественная недвижимость становится серьёзным конкурентом финансовым инструментам.

Куда выгодно вложить деньги в 2026 году с минимальным риском?

Наиболее консервативными решениями остаются банковские депозиты, государственные облигации и инструменты денежного рынка. Однако важно понимать, что минимальный риск обычно означает и ограниченный потенциал роста капитала.

Стоит ли держать деньги на депозите в 2026 году?

Для краткосрочных целей депозит остаётся одним из лучших инструментов. Однако рассчитывать на сохранение нынешней доходности в течение многих лет не стоит. Если цикл снижения ставок продолжится, новые вклады будут открываться уже на других условиях.

Что выгоднее в 2026 году: депозит или недвижимость?

На коротком горизонте депозит выглядит лучше благодаря высокой ликвидности и отсутствию расходов на содержание актива. На длинной дистанции качественная недвижимость способна лучше справляться с задачей сохранения капитала и защиты от инфляции.

Что лучше выбрать: облигации или депозит?

Многое зависит от срока инвестирования. Если деньги могут понадобиться в любой момент, депозит выглядит проще и понятнее. Если речь идёт о нескольких годах, облигации позволяют зафиксировать доходность на более длительный срок.

Стоит ли покупать недвижимость в 2026 году?

Если покупка рассматривается как долгосрочное вложение и объект обладает высокой ликвидностью, недвижимость остаётся актуальным инструментом сохранения капитала. Особенно это касается сильных рынков и качественных локаций.

Может ли недвижимость проиграть депозиту?

Да. Особенно если объект куплен по завышенной цене, находится в слабой локации или приобретается на короткий срок. Сам факт покупки недвижимости ещё не гарантирует успешный инвестиционный результат.

Стоит ли покупать квартиру у моря как инвестицию?

Покупать стоит не квартиру у моря, а ликвидный объект с понятным сценарием использования. Близость к морю является преимуществом, но сама по себе не гарантирует ни рост стоимости, ни высокий спрос в будущем.

Почему курортная недвижимость снова становится интересной?

По мере снижения ставок часть капитала начинает переходить из депозитов в реальные активы. Кроме того, растёт число людей, рассматривающих переезд на Юг как долгосрочное жизненное решение, что поддерживает спрос на недвижимость.

Стоит ли покупать недвижимость в Анапе в 2026 году?

Анапа остаётся одним из наиболее интересных рынков Юга благодаря сочетанию относительно доступных цен, развития инфраструктуры и устойчивого миграционного притока. Однако выбирать необходимо конкретный объект, а не город в целом.

Что лучше выбрать: Анапу или Сочи?

Эти рынки решают разные задачи. Сочи остаётся самым известным и дорогим курортным рынком страны. Анапа предлагает более доступный вход и более широкий круг потенциальных покупателей. Выбор зависит от целей инвестора и бюджета.

Интересен ли Новороссийск для инвестиций?

Новороссийск обладает важным преимуществом - его экономика опирается не только на туризм. Благодаря порту, логистике и промышленности спрос на жильё здесь поддерживается не только приезжими, но и местными жителями.

Стоит ли рассматривать Геленджик для сохранения капитала?

Геленджик интересен ограниченностью предложения и дефицитом качественных локаций. На длинном горизонте этот фактор способен поддерживать стоимость хороших объектов.

Стоит ли рассматривать Геленджик для сохранения капитала?

С осторожностью стоит относиться к объектам, единственным преимуществом которых является близость к морю. Также требуют внимательного анализа проекты в слабых локациях, без развитой инфраструктуры и понятной перспективы дальнейшего спроса.

Куда вложить 3 миллиона рублей в 2026 году?

Для такой суммы часто разумнее сохранять высокую ликвидность через сочетание депозитов и облигаций, чем покупать недвижимость любой ценой. Решение зависит от целей и срока инвестирования.

Куда вложить 5 миллионов рублей в 2026 году?

На этом уровне уже можно рассматривать комбинированную стратегию, где часть капитала работает в финансовых инструментах, а часть используется для покупки ликвидной недвижимости или первоначального взноса.

Куда вложить 10 миллионов рублей в 2026 году?

При таком капитале появляется возможность сформировать полноценный инвестиционный портфель, сочетающий депозиты, облигации и недвижимость. Именно диверсификация обычно обеспечивает наиболее устойчивый результат на длинной дистанции.

Что сильнее влияет на стоимость недвижимости: город или объект?

На длинной дистанции значение имеет и то и другое. Однако практика показывает, что хороший объект в правильной локации часто оказывается важнее названия города.

Как понять, что объект действительно ликвидный?

Ликвидность определяется не рекламой застройщика и не красивым видом из окна. Важно понимать, кто захочет купить этот объект через пять или десять лет, насколько востребован район, как развивается инфраструктура и насколько широк круг потенциальных покупателей.

С чего начинать поиск недвижимости на Юге?

Начинать стоит не с просмотра объявлений и не с выбора жилого комплекса. Сначала необходимо определить цель покупки, срок инвестирования, бюджет и ожидания от объекта. Только после этого имеет смысл переходить к выбору города и конкретной недвижимости.

Когда рынок активный, можно быть уверенным в том, что твоя покупка так или иначе окажется для тебя выгодной, но сейчас, когда рынок стагнирует нужно внимательно относиться к тому, что вы покупаете.

Поэтому, ниже, наблюдения по рынку недвижимости Анапы, но я уверен, что их можно перенести на любой город России в 2026 году.

Новостройки

Первый тип недвижимости, который я бы сегодня обходил стороной - новостройки на ранних этапах строительства.

До сих пор многие уверены, что самая низкая цена бывает только на котловане. Лет пять - десять назад это действительно работало. Сегодня ситуация изменилась.

На старте продаж квартиры часто продаются дороже, чем аналогичные варианты перед сдачей дома или сразу после ввода в эксплуатацию. Происходит это из-за того, что банк, финансирующий стройку, пытается выжать максимум из проекта, и цены, которые устанавливаются на начало продаж, это, по сути, тестировочные цены.

Если вы повелись, то банк всё рассчитал правильно. При этом вы берёте на себя дополнительные риски и несколько лет ждёт завершения строительства.

Но я бы рекомендовал ждать как минимум полгода после начала стройки, за это время к банкирам приходит осознание реального спроса на данный проект и цены корректируют.

Если задача заключается именно в выгодной покупке, я бы в первую очередь смотрел готовые новостройки и дома на финальной стадии строительства. Очень часто именно там сегодня находятся самые интересные предложения.

Цоколи, кладовки

Второй тип недвижимости - цокольные помещения и кладовки, которые покупаются исключительно ради инвестиций.

Несколько лет назад это действительно был интересный инструмент. Небольшой бюджет входа позволял быстро выйти на хорошую окупаемость.

Сейчас ситуация совсем другая.

Стоимость таких объектов выросла настолько сильно, что во многих случаях срок окупаемости приближается к двадцати годам. Для сравнения, ещё несколько лет назад он был в разы меньше.

Главное преимущество подобных объектов заключалось именно в низкой цене покупки. Когда цена перестала быть низкой, исчезла и значительная часть инвестиционной привлекательности.

Дешевая вторичка

Третий тип недвижимости, к которому я бы относился максимально осторожно - самая дешёвая вторичка на рынке.

На первый взгляд она выглядит заманчиво. Цена ниже рынка, продавец торопится, объект кажется выгодным.

Проблема в том, что по-настоящему хорошие квартиры редко продаются с серьёзным дисконтом без причины.

За низкой ценой очень часто скрываются сложности, о которых покупателю никогда не расскажут. Проблемные соседи, юридические нюансы, устаревшие и зачастую отсутствующие коммуникации, сложности с перепродажей или другие факторы, которые становятся очевидными уже после покупки.

Конечно, исключения бывают всегда. Но мой опыт показывает, что большинство самых дешёвых объектов находятся внизу рынка не случайно.

Если недвижимость покупается для себя, а не ради краткосрочной спекуляции, я бы сегодня смотрел прежде всего на средний и высокий сегмент.

Особенно сейчас, когда рынок Юга переживает не самые активные времена. Постоянные сообщения о беспилотных угрозах снижают спрос со стороны иногородних покупателей, а многие продавцы готовы обсуждать серьёзные скидки и уступки.

Парадокс текущего рынка заключается в том, что хорошую недвижимость сегодня часто можно купить с более интересным дисконтом, чем проблемную недвижимость несколько лет назад.

Тема дешевых домов в Анапе вызывает много споров. Многие до сих пор уверены, что купить дом рядом с Анапой - это что-то практически недостижимое.

Либо нужно копить полжизни, либо потом ещё столько же выплачивать ипотеку.

Но если внимательно изучить рынок недвижимости Анапы, становится понятно: дешевые дома в Анапе всё ещё существуют. Более того, некоторые объекты стоят как обычная квартира в регионах России.

На Авито до сих пор встречаются дома от 3,5 миллионов рублей, иногда даже дешевле.

Но в недвижимости случайностей не бывает.

Если дом рядом с морем продаётся заметно дешевле рынка - значит у объекта есть особенности, ограничения или риски, которые покупатель обязан понимать заранее.

Именно поэтому сегодня главная задача - не просто найти дешевый дом в Анапе, а понять последствия такой покупки.

Что важно понимать перед покупкой дешевого дома в Анапе

За 3-5 миллионов вы не покупаете "идеальный дом"

Это главный момент, который многие не хотят принимать.

Когда человек видит объявление:

• "дом у моря за 4 миллиона";
• "дом рядом с Анапой недорого";
• "срочная продажа" -

у него автоматически включается ощущение удачной сделки.

Но на практике дешёвые дома в Анапе почти всегда означают компромиссы.

Чаще всего это:

• старый фонд;
• дома 50-70-х годов;
• небольшая площадь;
• отсутствие ремонта;
• септик вместо центральной канализации;
• скважина вместо центральной воды;
• газ "по границе";
• удалённость от Анапы;
• слабая инфраструктура.

Очень важно понимать:

дом за 3,5-5 миллионов рублей рядом с Анапой - это не тот объект, который большинство людей представляет себе в голове.

Юровка - один из самых дешевых вариантов рядом с Анапой

Сколько стоят дома в Юровке

По рынку 2026 года:

• старые дома - от 3,5 до 5 млн рублей;
• дома с ремонтом - 5,5-7 млн;
• более свежие варианты - 7-9 млн рублей.

Юровка стабильно остаётся одной из самых доступных локаций рядом с Анапой.

Почему дома здесь дешевые

Главная причина - это уже совсем не курортная Анапа.

Да, формально до города можно доехать.

Но нужно понимать:

• расстояние около 40 км;
• другой климат;
• больше дождливых и пасмурных дней;
• сельский формат жизни.

При этом сама Юровка - не плохое село.
Здесь есть:

• школа;
• администрация;
• магазины;
• нормальная жизнь для постоянного проживания.

Но если человек рассчитывает на атмосферу курортной Анапы, то ожидания могут не совпасть с реальностью.

Очень важный момент - проблемы с землёй

Почему сейчас особенно важно проверять документы

Одна из самых серьёзных проблем дешёвого сегмента - юридические риски.
Особенно это касается:

• СНТ;
• дач;
• ЛПХ;
• бывших сельхозземель.

В последние годы вокруг Анапы огромное количество участков переводилось из сельхозназначения в ЛПХ, ИЖС, в дачные земли.

И сегодня часть этих решений администрация начинает оспаривать через суды.

Поэтому перед покупкой обязательно нужно проверять:

• историю земли;
• законность перевода;
• документы на дом;
• статус участка;
• возможность регистрации;
• наличие ограничений.

Экономия на юристе здесь может обойтись очень дорого.

Почему фраза "газ будет" - это опасный сигнал

Одна из самых частых проблем дешёвых домов - отсутствие газа.

Именно поэтому покупатели очень часто слышат - Газ скоро проведут, газ уже рядом, газ по границе, но на практике это далеко не всегда означает реальное подключение.

Важно понимать:

для подключения газа дом должен быть:

• правильно оформлен;
• введён в эксплуатацию;
• соответствовать требованиям подключения;
• иметь техническую возможность подключения.

Если продавец не показывает документы и сроки подключения - рассчитывать на быстрый газ не стоит.

Гостагаевская - один из самых популярных пригородов Анапы

Почему сюда массово переезжают

Гостагаевская уже много лет считается главным компромиссом между ценой и комфортом.

Здесь активно покупают дома:

• жители Сибири;
• семьи с Дальнего Востока;
• переезжающие на ПМЖ.

Причина проста:

это один из самых развитых пригородов Анапы.

Что есть в Гостагаевской

• школы;
• детские сады;
• магазины;
• администрация;
• транспорт;
• большое постоянное население.

Сегодня в Гостагаевской живёт уже более 30 тысяч человек, и населённый пункт продолжает активно расти.

За последние годы здесь построили большое количество коттеджных посёлков и новых домов.

Сколько реально стоит нормальный дом

Покупатели часто ориентируются на объявления за 4-5 миллионов рублей.

Но на практике:

• за эти деньги обычно продаются старые дома;
• маленькие дома 40-60 м2;
• дачи;
• недострои;
• дома без газа;
• объекты без ремонта.

Если говорить про полноценный современный дом около 100 м2, готовый к проживанию, то реальный нижний порог сегодня - примерно 9-10 миллионов рублей.
И это без роскошного ремонта.

Цибанобалка - дешевые дома рядом с морем

Почему этот район пользуется спросом

Цибанобалка - одно из самых интересных направлений для тех, кто хочет жить максимально близко к Анапе.
Отсюда:

• около 10 минут до города;
• есть школы;
• есть детские сады;
• нормальная инфраструктура.

Именно поэтому цены здесь уже заметно выше, чем в Юровке или Джигинке.

Главная проблема Цибанобалки - юридические риски

Особенно осторожно здесь нужно относиться к дачам, участкам в полях, недавно переведённым землям. Многие дешёвые дома находятся именно на таких участках. Поэтому проверка документов здесь обязательна.

Почему дешёвые дома в Цибанобалке быстро заканчиваются

Потому что сама локация считается хорошей.
Несмотря на близость аэропорта и самолётов, спрос здесь стабильно высокий.
И если появляется:

• нормальный участок;
• дом с коммуникациями;
• хороший подъезд;
• адекватные документы -

такие объекты долго на рынке не задерживаются.

Джигинка - тишина, поля и низкие цены

Кому подходит Джигинка

Этот вариант подойдёт:

• пенсионерам;
• удалёнщикам;
• людям, уставшим от города;
• тем, кто ищет максимально спокойную жизнь.

Почему цены здесь низкие

Главная причина - удалённость.

До Анапы далеко, до моря тоже далеко. По ощущениям это уже полноценная сельская жизнь, но при этом сама Джигинка это аккуратный и спокойный населённый пункт.

У посёлка интересная история: ещё при Екатерине здесь селились немецкие переселенцы, и часть архитектуры и планировки до сих пор напоминает европейские деревни.

Виноградный - недооценённое направление

Почему район постепенно дорожает

За последние годы Виноградный заметно преобразился.
Развивается:

• благоустройство;
• винодельческое направление;
• инфраструктура.

Но дешевые дома здесь всё ещё встречаются.

Что чаще всего продаётся недорого

Как правило:

• старые дома;
• саманные дома;
• дома под реконструкцию;
• участки со старыми строениями.

Но если объект с центральной водой, с газом, с нормальными документами - его стоимость уже заметно выше.

Сколько сегодня стоит нормальный дом рядом с Анапой

Дом, который действительно можно назвать современным и комфортным для жизни, сегодня стоит:

• от 9 миллионов рублей - без ремонта;
• от 11-13 миллионов - с нормальным ремонтом;
• выше - если это хорошая локация ближе к морю.
• Особенно если речь идёт о домах:
• около 100 м2;
• с участком 4-6 соток;
• с коммуникациями;
• с хорошими документами.

Почему дешевые дома всё равно продолжают покупать

Несмотря на все риски, спрос остаётся очень высоким.

Потому что для многих людей это шанс переехать на юг и закрепиться у моря. И в этом нет ничего плохого, главное - покупать осознанно.

Что обязательно проверять перед покупкой

Перед сделкой нужно проверить:

Документы

• собственность;
• межевание;
• назначение земли;
• историю перевода земли.

Коммуникации

• газ;
• воду;
• электричество;
• канализацию.

Ликвидность

• сможете ли вы потом продать этот дом;
• насколько востребована локация;
• есть ли нормальный подъезд.

Итог

Дешевые дома в Анапе существуют.
Но почти всегда низкая цена означает:

• компромиссы;
• особенности;
• вложения;
• риски.

Поэтому главная задача покупателя - не просто найти дешёвый объект.

Главное - понять, почему он дешёвый.

Именно это в итоге определяет:
станет ли покупка удачной возможностью или многолетней проблемой.

FAQ - Часто задаваемые вопросы

Где самые дешевые дома в Анапе?

Наиболее доступные направления - Юровка, Джигинка, Виноградный и некоторые части Гостагаевской.

Можно ли купить дом в Анапе дешевле 5 миллионов рублей?

Да, но чаще всего это старые дома, объекты под ремонт или дома далеко от моря.

Какие районы считаются перспективными?

Гостагаевская и Цибанобалка постепенно дорожают благодаря развитию инфраструктуры.

Почему дешёвые дома стоят так недорого?

Основные причины - удалённость, документы, состояние дома, проблемы с коммуникациями или низкая ликвидность.

Что обязательно проверять перед покупкой?

Документы, землю, коммуникации, качество строительства и возможность дальнейшей перепродажи.

Стоит ли покупать дом как инвестицию?

Только после анализа рынка и конкретного объекта. Не каждый дешёвый дом потом вырастет в цене.

Оставьте заявку на подбор дешевого дома в Анапе

Поможем подобрать:

• недорогой дом у моря;
• дом для ПМЖ;
• варианты под инвестиции;
• дома с проверенными документами;
• ликвидные объекты без скрытых проблем.

Подберём варианты под ваш бюджет и задачи.

Рынок недвижимости России входит в один из самых непростых периодов за последние десятилетия. После нескольких лет активного роста, ажиотажного спроса и стремительного подорожания жилья ситуация начала резко меняться. Высокая ключевая ставка, дорогая ипотека, снижение доступности кредитов и усталость покупателей постепенно охлаждают рынок.

Особенно заметны изменения в сегменте южной курортной недвижимости. Еще недавно квартиры у моря считались практически гарантированным способом сохранить капитал и заработать на аренде. Сегодня инвесторы уже не так уверены в быстрой окупаемости, а покупатели начали гораздо внимательнее оценивать риски.

При этом цены на недвижимость в России остаются одной из самых обсуждаемых тем. Многие ждут падения стоимости жилья, другие уверены, что рынок снова пойдет вверх.

Почему рынок недвижимости оказался под давлением

Главная причина изменений дорогие заёмные средства. После того как жильё непрерывно дорожало на протяжении более десяти лет, этот фактор стал ключевым на рынке. После резкого повышения ключевой ставки ипотека стала слишком дорогой для большинства семей. Если раньше ежемесячный платеж по кредиту был сопоставим с арендой жилья, то сегодня ситуация кардинально изменилась.

Многие потенциальные покупатели просто перестали проходить по требованиям банков. Даже люди с хорошими доходами начали откладывать покупку квартиры до лучших времен.

Кроме того, рынок столкнулся сразу с несколькими проблемами:

• рост себестоимости строительства;
• удорожание материалов;
• снижение покупательной способности населения;
• переизбыток новостроек в отдельных регионах;
• падение инвестиционного спроса.

Если раньше недвижимость покупали без долгих раздумий, то сейчас покупатель стал намного осторожней подходить к вопросу покупки недвижимости..

Ипотека перестала быть двигателем рынка

Еще несколько лет назад именно ипотека поддерживала рынок недвижимости России. Льготные программы стимулировали огромный спрос, а застройщики активно поднимали цены.

Сегодня ситуация изменилась. Высокие ставки фактически остановили массовое кредитование. Люди больше не готовы переплачивать десятки миллионов рублей банкам.

Особенно тяжело приходится молодым семьям и покупателям первого жилья. Многие из них оказались полностью отрезаны от рынка.

Даже льготные программы уже не дают прежнего эффекта из-за высокой стоимости жилья и неподъёмных процентных ставок. Банки ужесточили требования, вырос первоначальный взнос, а выбор объектов стал ограниченнее.

В результате рынок постепенно теряет главную силу, которая толкала его вверх последние годы.

Цены на недвижимость в России: что происходит сейчас

Многие ожидали, что после падения спроса цены сразу начнут резко снижаться. Однако этого не произошло.

Формально стоимость жилья во многих регионах остается высокой. Но фактически продавцы уже начинают уступать покупателям. Все чаще встречаются:

• скидки;
• акции;
• рассрочки;
• субсидированные ипотечные ставки;
• бонусы при покупке.

То есть официальная цена в новостройках, либо не меняется, либо понемногу растёт, но реальные сделки проходят на более выгодных условиях.

При этом рынок очень неоднороден. Где-то цены действительно продолжают расти, а где-то уже началась скрытая коррекция.

Почему южная курортная недвижимость оказалась в центре внимания

Юг России долгие годы был главным направлением для инвестиционной недвижимости. Сочи, Анапа, Геленджик, Крым и Краснодарский край пережили настоящий строительный и покупательский бум.

Люди покупали квартиры у моря по нескольким причинам:

• для отдыха;
• для переезда;
• для сдачи туристам;
• для сохранения капитала.

На фоне политических событий и ограничений зарубежного туризма спрос на южную недвижимость стал огромным. Это привело к стремительному росту цен.

Но сегодня, в связи с экологическими проблемами, возникшими из-за СВО рынок начинает сталкиваться с последствиями перегрева.

Сочи: лидер рынка с признаками перегрева

Сочи остается самым дорогим и обсуждаемым курортным рынком России. За последние годы стоимость квадратного метра здесь выросла в несколько раз.

Однако теперь ситуация стала намного сложнее.

Во-первых, цены достигли уровня, который уже сложно объяснить реальными доходами населения. Во-вторых, рынок оказался перенасыщен апартаментами и инвестиционными студиями.

Многие инвесторы рассчитывали на постоянный поток туристов и высокую доходность аренды. Но реальность оказалась менее оптимистичной. Второй год стагнации экономики очень отразились на востребованности курортной недвижимости.

Сегодня владельцы недвижимости в Сочи сталкиваются с новыми проблемами:

• высокой конкуренцией;
• сезонностью;
• ростом расходов на содержание;
• снижением загрузки объектов.

Кроме того, усиливаются инфраструктурные проблемы города. Транспорт, коммуникации и социальные объекты уже не всегда справляются с огромным количеством новых жилых комплексов.

Анапа: избыток предложения

Этот город активно застраивался в последние годы. Девелоперы выводили на рынок огромное количество новых проектов, ориентируясь на высокий спрос.

Но сейчас ситуация меняется. Покупателей стало меньше, а объектов слишком много. Особенно сложно продаются небольшие студии и инвестиционные квартиры, которые раньше активно раскупались для аренды.

На рынке появляется все больше собственников, готовых делать скидки. Многие пытаются выйти из инвестиций, опасаясь дальнейшего охлаждения рынка.

Крым: рынок с особыми рисками

Крым продолжает оставаться отдельным сегментом российского рынка недвижимости.

С одной стороны, интерес к недвижимости у моря сохраняется. Многие рассматривают жилье и апартаменты в Крыму как долгосрочный актив, с другой стороны, рынок сильно зависит от внешних факторов, таких как:

• геополитика;
• инфраструктура;
• транспортная доступность;

Из-за этого инвесторы стали осторожнее. Люди все чаще выбирают выжидательную позицию.

Что будет с рынком недвижимости дальше

Сейчас эксперты рассматривают несколько основных сценариев.

Первый вариант длительная стагнация. В этом случае рынок может на несколько лет войти в фазу слабого спроса и минимального роста цен.

Второй сценарий мягкая коррекция стоимости жилья. Это означает, что цены будут снижаться постепенно, без резкого обвала.

Третий вариант локальные падения в наиболее перегретых сегментах. Под удар могут попасть:

• апартаменты;
• инвестиционные студии;
• переоцененные новостройки;
• курортная недвижимость без инфраструктуры;
• старый вторичный фонд

Полноценного обвала рынка большинство аналитиков пока не ожидает. Но и возвращения к бурному росту в ближайшее время тоже ждать сложно.

Стоит ли покупать недвижимость сейчас

Ответ зависит от целей покупки.

Если квартира нужна для жизни и есть стабильный доход, покупка может быть оправданной. Особенно если удается получить хорошую скидку или выбрать качественный объект в удачной локации.

Но если речь идет исключительно об инвестициях, ситуация становится намного сложнее.

Высокие ставки по банковским депозитам сделали недвижимость менее привлекательной. Многие инвесторы предпочитают временно держать деньги на вкладах, получая высокий процент без рисков, связанных с недвижимостью.

Почему вторичный рынок становится интереснее

На фоне охлаждения спроса вторичное жилье постепенно начинает выигрывать у новостроек.

Покупатели получают сразу несколько преимуществ:

• возможность торга;
• готовую инфраструктуру;
• более выгодные локации;
• отсутствие ожидания строительства.

Кроме того, именно на вторичном рынке уже можно увидеть реальные скидки.тНовостройки пока держат цены искусственно, поскольку застройщики не хотят официально снижать стоимость объектов.

Как изменится рынок южной недвижимости

Если раньше многие покупали квартиры у моря исключительно в надежде на быстрый рост цен, то теперь покупатели начали обращать внимание на качество проекта.

В ближайшие годы будут востребованы:

• комплексы с развитой инфраструктурой;
• проекты рядом с морем;
• сервисные апартаменты;
• жилье для постоянного проживания.

А вот дешевые инвестиционные проекты без нормального управления уже сейчас теряют свою популярность. Дешёвый сегмент в виде гостевых домов никуда не денется, мелкий семейный бизнес выживет, но за счёт его вывода из тени и снижения его маржинальности потеряет свою инвестиционную привлекательность.

Какие риски остаются главными

Сейчас рынок недвижимости сталкивается сразу с несколькими серьезными угрозами.

Главный риск дорогая ипотека. Пока кредиты остаются недоступными, массового восстановления спроса ждать сложно.

Также сохраняются:

• снижение доходов населения;
• осторожность инвесторов;
• избыток предложения;
• рост конкуренции между застройщиками.

Особенно уязвимыми остаются курортные регионы, где значительная часть спроса была инвестиционной.

Почему кризис может стать возможностью

Несмотря на сложности, рынок постепенно становится более здоровым.

Покупатели получают возможность:

• выбирать из большого количества объектов;
• торговаться;
• искать ликвидные варианты;
• избегать эмоциональных покупок.

Если раньше рынок диктовал условия покупателю, то теперь ситуация начинает меняться.

Для внимательного и рационального покупателя ближайшие годы могут стать хорошим временем для поиска качественной недвижимости. Важно только покупать не под влиянием эмоций, а отдавая себе отчёт в том, как в перспективе будет использоваться эта недвижимость.

FAQ Часто задаваемые вопросы

Упадут ли цены на недвижимость в России?

Скорее всего, рынок ждет постепенная коррекция и длительная стагнация, а не резкий обвал.

Стоит ли покупать квартиру у моря в 2026 году?

Да, если объект качественный и покупка долгосрочная. Но рассчитывать на быстрый рост цен уже не стоит.

Что происходит с рынком Сочи?

Сочи остается дорогим и востребованным рынком, но все признаки перегрева уже налицо, стагнация и откат реальных цен в сделках наблюдается в течении последних двух лет, но в прайсах застройщиков вы этого не увидите, там цены по-прежнему, бьют рекорды.

Будет ли дешеветь ипотека?

Все зависит от ключевой ставки Центрального банка. Если ставка начнет снижаться, ипотека постепенно станет доступнее.

Что выгоднее сейчас новостройка или вторичка?

Во многих случаях вторичный рынок предлагает более реальные цены и возможность серьезного торга.

Сохраняет ли недвижимость статус надежного актива?

Да, но рынок уже не гарантирует быстрой прибыли. Сейчас особенно важен грамотный выбор объекта. Жилая недвижимость даст вам, в среднем 5% годовых, коммерческая (апартаменты) - до 10% годовых.

Заключение

Рынок недвижимости России переживает начало сложного и переломного периода. Эпоха бесконечного роста цен постепенно заканчивается. Теперь на первый план выходят реальные доходы населения, доступность ипотеки и качество объектов.

Особенно серьезные изменения происходят на юге страны, где курортная недвижимость долгое время считалась практически идеальной инвестицией. Сегодня рынок становится более осторожным, зрелым и конкурентным.

Тем не менее качественная недвижимость по-прежнему остается востребованной. Главное отказаться от эмоциональных решений и внимательно анализировать рынок.

И хотя цены на недвижимость в России уже не растут прежними темпами, это не означает конец рынка. Скорее, начинается новый этап более спокойный, рациональный и профессиональный.

Для дополнительной аналитики можно изучать данные на сайте Центрального банка России и портале Дом.РФ

Очень многие люди сегодня смотрят на цены в новостройках и делают довольно простой вывод - если квартиры дорожают - значит недвижимость стабильно растёт в цене.

И на первый взгляд это действительно выглядит логично. Человек открывает сайты застройщиков, сравнивает цены с тем, что было несколько лет назад, и видит рост в полтора-два раза, а где-то и больше.

Но проблема в том, что по факту растёт не стоимость самой квартиры, а растёт стоимость финансовой схемы вокруг неё. Мы не берём в расчёт сейчас рост цен на строительные материалы, рабочую силу и прочие стандартные производственные издержки, это есть, но это не главное из-за чего растут цены.

Современная новостройка сегодня - это уже не просто бетон, стены и квадратные метры - это сложный финансовый банковский продукт.

Причём чем дальше, тем меньше цена квартиры зависит исключительно от самого объекта и тем больше - от того, как именно этот объект продают.

Почему дорожают новостройки в 2026 году

Особенно сильно рынок изменился после введения эсккроу счетов и массового появления льготной ипотеки.

До этого всё было намного проще. Да, застройщики тоже использовали маркетинг, акции и рассрочки, но всё-таки квартира оставалась квартирой, а её стоимость была гораздо ближе к реальной рыночной цене.

Потом появилась льготная ипотека, субсидированные ставки, траншевая ипотека, сложные банковские программы, и рынок начал очень быстро перестраиваться.

Людям кажется, что застройщики просто начали продавать квартиры дороже, но по факту застройщики начали продавать так называемый "комбо-продукт", в который зашито огромное количество дополнительных расходов.

Как льготная ипотека влияет на цены квартир

Сегодня в стоимость новостройки уже включены:

• льготные программы,
• субсидирование ставок,
• банковские комиссии,
• рассрочки,
• маркетинг,
• благоустройство,
• социальная инфраструктура, которую застройщиков фактически заставляют строить за свой счёт.

И когда человек видит, что квартира у застройщика стоит 15 миллионов он не понимает, что значительная часть этих денег - это стоимость не самой квартиры, а всей схемы её продажи.

Особенно хорошо это видно на примере субсидированных ставок.

• Покупателю показывают красивую цифру ипотека 6%,
• комфортный ежемесячный платёж,
• возможность купить квартиру прямо сейчас.

И у человека возникает ощущение, будто государство, банк и застройщик совместно сделали ему подарок, хотя в реальности этот "подарок" уже давно включён в стоимость квадратного метра, потому что ни банк, ни застройщик работать себе в убыток не будут.

Почему цена застройщика не равна рыночной цене квартиры

Именно поэтому цена застройщика - это далеко не всегда рыночная цена квартиры. Очень часто это цена квартиры плюс стоимость финансового маркетинга вокруг неё.

Особенно болезненно это осознавать неопытным инвесторам, которых убедили в том, что после строительства они смогут её выгодно перепродать. Мало того, что зачастую сейчас цена на заключительных этапах строительства у застройщика немногим дороже, чем два года назад на котловане, так и по этой цене инвестор никогда эту квартиру не сможет продать, потому что он продаёт квартиру, а не комбо - продукт, как застройщик.

Покупатели уже не готовы платить за старые льготные программы, маркетинговые обещания, субсидированные ипотечные ставки, им нужна просто квартира.

То есть оказывается, что реальная рыночная стоимость объекта заметно ниже той цены, по которой человек заходил в проект.

Почему инвесторы не могут продать новостройки без дисконта

Особенно это заметно сейчас в сегменте инвестиционных студий, потому что огромное количество людей покупали студии не для жизни, а по принципу - надо хоть куда-то припарковать деньги.

Но проблема в том, что инвестиционная студия и ликвидная недвижимость - это далеко не всегда одно и то же.

Через несколько лет в доме из студий начинается постоянная смена арендаторов, как следствие повышенный износ и непредсказуемая социальная среда.

Огромное количество лотов не даёт нормально зарабатывать на аренде. И только в этот момент до инвестора доходит истина, что купить такой объект было намного проще, чем потом выгодно из него выйти.

Кому стоит покупать новостройку в 2026 году

При этом будет ошибкой сказать, что покупать новостройки в 2026 году вообще не имеет смысла. Это не так.

На рынке по-прежнему есть интересные проекты, хорошие локации и действительно качественные объекты. Но рынок стал намного более сложным и гораздо менее предсказуемым, чем несколько лет назад.

Если в 2020-2022 годах рост цен позволял купить любую локацию и быть в плюсе от своевременной перепродажи, то сегодня ситуация другая.

Сейчас уже нельзя купить что подешевле и расчитывать на солидную маржу.

Сейчас нужна стратегия, вы должны понимать:

• зачем вы покупаете,
• кому потом сможете продать объект,
• как и когда будете из него выходить,

На мой взгляд, новостройки сегодня имеют смысл:

• для покупки под собственную жизнь на длинный срок;
• для людей с дешёвой ипотекой и хорошим первоначальным взносом;
• для покупателей, которые понимают, как они будут в дальнейшем её использовать
• для тех, кто заранее думает о ликвидности квартиры и понимает в чём она заключается.

Что будет с рынком новостроек дальше

На мой взгляд, рынок новостроек в ближайшие годы вообще перестанет быть массово растущим рынком, каким мы видели его в 2020-2023 годах.

Рынок был залит дешёвыми деньгами, льготной ипотекой и ожиданием бесконечного роста цен. И в такой ситуации даже неликвидные квартиры раскупались как горячие пирожки.

Думаю, в ближайшие годы мы увидим очень сильное расслоение рынка.

Хорошие объекты в сильных локациях, с нормальными планировками, адекватной плотностью застройки и понятной аудиторией жильцов, скорее всего, продолжат дорожать или как минимум сохранять ликвидность.

Но немало стандартных типовых проектов без изюминки в локации, без хороших входных групп, дворов, парковок начнут сталкиваться с совершенно другой реальностью.

Конкуренция между безликими жилыми комплексами будет нарастать, дома будут стареть и терять ликвидность, поскольку кроме возраста дома других преимуществ у них не было изначально.

Именно поэтому в ближайшие годы выигрывать будут не те, кто просто "успел купить новостройку", а те, кто научится очень внимательно выбирать объект, ориентируясь не только на цену, а на свой сценарий владения этой недвижимостью и конечно же на локацию.

Очень многие люди сегодня покупают недвижимость не потому, что им действительно нужна квартира. И даже не потому, что это какая-то невероятно выгодная инвестиция. А потому, что им становится тревожно.

Тревожно от того, что происходит вокруг, от роста цен, от разговоров про инфляцию, от ощущения, что мир становится всё менее предсказуемым.

В какой-то момент квартира начинает восприниматься не как жильё, а как способ спрятаться от этой неопределённости.

Причём проблема здесь даже не в самой недвижимости. Недвижимость - нормальный инструмент. Иногда очень хороший. Особенно если речь идёт о квартире для собственной жизни, для семьи, для спокойствия, для ощущения устойчивости. В этом нет ничего неправильного.

Проблема начинается в тот момент, когда человек перестаёт задавать себе простой вопрос: - "А зачем именно мне эта квартира?"

Потому что последние годы рынок жил в довольно странной атмосфере. Из каждого утюга звучало:

• Надо срочно покупать.

• Потом будет ещё дороже.

• Не успеете.

• Это лучшее предложение.

• Сейчас или никогда.

И постепенно огромное количество людей начали принимать решение исходя не из своих реальных потребностей, а на эмоциях. Особенно это проявилось после появления инструмента льготной ипотеки.

Я прекрасно помню этот период. Человек, который ещё вчера даже не думал о покупке квартиры, вдруг увидел возможность зайти в рынок. Да, с маленьким первоначальным взносом, да, на 30 лет, с огромной переплатой, но появилась сама мысль - Я тоже могу. Зачем? Чтобы было.

И вот здесь произошло, наверное, самое важное изменение рынка за последние годы. Люди начали покупать не только квадратные метры. Они начали покупать ощущение безопасности, причём очень часто - любой ценой.

• Кредиты на первоначальный взнос.

• Ипотека с платежом на грани возможностей.

• Отсутствие финансовой подушки.

• Жизнь в режиме "как-нибудь вытянем".

Но при этом внутри у человека сформировано ощущение - зато квартира своя. Хотя если говорить честно, квартира в ипотеке ещё очень долго принадлежит банку, а не покупателю.

Но задаёмся ли мы перед такой покупкой вопросом, стану ли я свободней, счастливей, в конце концов?

Очень часто происходит ровно наоборот. Пока человек снимал жильё, у него оставалась возможность ошибаться. Возможность менять работу, пробовать себя в чём-то новом, делать паузы, переезжать, менять города, рисковать.

А потом появляется ипотека, и жизнь начинает строиться уже вокруг ежемесячного платежа, узаконенного рабства на 30 лет, после выплаты которого выгорают все мечты и желания.

И получается парадоксальная история, человек покупал квартиру, чтобы почувствовать стабильность,спокойствие, а в итоге становится ещё более зависимым от обстоятельств.

Особенно печально это наблюдать, если квартира покупалась не под конкретную жизненную задачу, а под идею, что недвижимость всегда растёт.

Это, кстати, ещё одна очень интересная история последних лет. Многие увидели, как вырос рынок, и сделали вывод, что недвижимость - это почти беспроигрышная инвестиция. Но проблема в том, что люди часто смотрят только на рост цены застройщика, не понимая, что это далеко не всегда означает рост реальной стоимости квартиры.

А это две совершенно разные вещи, потому что современная новостройка сегодня - это уже не просто квартира. Это сложный финансовый продукт, в который зашито всё:

• льготные программы,

• субсидированные ставки,

• рассрочки,

• маркетинг,

• дорогие шоурумы,

• дизайнерские холлы,

• реклама красивой жизни,

• социалка, которую напрягли строить застройщика за ваши деньги.

И вы поддавшись общей идее всеобщего роста цен, в какой-то момент начинаете покупать уже не жильё, а идею гарантированного будущего, причём очень дорогую идею.

Особенно хорошо это видно по рынку студий. Потому что покупка студии сегодня - это часто вообще не про жизнь в этой квартире, это попытка хоть куда-то припарковать деньги, это страх упустить возможность купить себе пенсию.

Но если смотреть на ситуацию чуть дальше, лет на пять-семь вперёд, возникает вполне логичный вопрос - что станет с такими домами из студий потом?

Дом, состоящий в основном из студий, почти неизбежно превращается в транзитное жильё. Люди там не живут десятилетиями. Они постоянно меняются. Сегодня один арендатор, через полгода другой, потом третий.

Дом начинает быстрее изнашиваться, меняется среда, атмосфера дома. И через какое-то время дом может из красивого актива превратиться в изношенный пассив, который невозможно будет выгодно продать.

Многие люди в итоге покупают квартиру не потому, что она действительно делает их жизнь лучше, а потому что им кажется, будто без неё жизнь небезопасна, то есть действуют исходя не из своих прямых потребностей, а с позиции страха за будущее.

И это очень старая российская история.

Ещё с советских времён квартира воспринималась как главный жизненный актив. Можно было потерять деньги, пережить инфляцию, смену власти, кризисы, но если есть квартира, машина - значит, жизнь удалась, вроде бы всё не так страшно.

В этом есть рациональное зерно. Я вообще не считаю, что своя квартира - это плохо. Наоборот, для огромного количества семей собственное жильё действительно даёт спокойствие и устойчивость.

Но есть одна важная вещь, можно всю жизнь выплачивать квартиру… и так и не начать жить.

Я знаю огромное количество людей, которые годами живут в режиме:

"Вот закрою ипотеку - тогда станет легче".

"Вот куплю квартиру - тогда начну жить нормально".

Проходят годы, иногда десятилетия.

И выясняется, что всё это время человек жил в постоянном напряжении, откладывая жизнь на потом.

При этом рядом может быть другой человек, который снимает квартиру, но при этом путешествует, развивается, меняет города, инвестирует в себя, в здоровье, в образование, в собственный бизнес. И такие примеры у меня тоже есть. Поколение, которым сейчас 30+ более спокойно смотрит на вопрос владения недвижимостью. Для них свобода передвижений значит намного больше стабильности и надёжности.

Для государства, для власти такие люди не очень удобны, они меньше поддаются контролю и управлению, они мобильны, они долго не заводят семьи. Возможно именно поэтому мы видим постоянный прессинг “купи квартиру, как гарантию надёжности и стабильности”.

Но в условиях, когда купить нормальную, хотя бы одно - двухкомнатную квартиру, даже в ипотеку, у многих не получается. Мы получаем рынок студий, которые покупаются всё с той же идеей “на будущее”, “на всякий случай”.

Так что тогда, покупать квартиру в 2026 году не нужно?

Вопрос нужно ставить не так. Вопрос, должен звучать так: понимает ли человек, зачем именно он её покупает.

Потому что квартира сама по себе не делает человека ни счастливым, ни успешным, ни свободным. Иногда она действительно решает проблемы. А иногда создаёт новые, просто человек понимает это слишком поздно.

И мне кажется, что именно это сегодня самое важное, что нужно понимать про рынок недвижимости.

После истории с мазутом и массового вывоза загрязнённого грунта у многих появился вполне логичный вопрос:
а зачем вообще на пляжи Анапы начали массово завозить новый песок?

Причём вопрос этот уже давно вышел за рамки обсуждений экологов. Его задают туристы, местные жители, собственники гостиниц, инвесторы в недвижимость и просто люди, которые привыкли видеть Анапу именно городом широких песчаных пляжей.

Потому что для Анапы пляж - это не просто место для отдыха - это градообразующее предприятие, то, что кормит весь курорт. Именно поэтому сейчас вокруг нового песка столько споров.

Экологи утверждают, что без завоза песка, море просто съест берег и вместо нынешних пляжей, шириной 50-100 метров пляжи будут не более 20 метров шириной. Поэтому, отсыпка песка пляжам Анапы жизненно необходима

Зачем вообще понадобился новый песок

Многие до сих пор не понимают масштаб проблемы после аварии танкеров "Волгонефть" в декабре 2024 года. Тогда с пляжей начали вывозить огромные объёмы загрязнённого мазутом песка.

При этом, важно понимать, что пляж - это не декоративная песочная насыпь, - это живая эко система.

Море, ветер, течение, дюны, пересыпь - всё это находится в определённом балансе.

Когда из этой системы начинают массово вынимать песок, море очень быстро начинает компенсировать этот дефицит самостоятельно, то есть - размывать берег.

Именно поэтому специалисты начали говорить, что без вмешательства часть анапских пляжей могла серьёзно сократиться.

Грубо говоря, там, где раньше было 80-100 метров пляжа, через какое-то время может остаться 20 метров или даже меньше. Так это или нет на самом деле, доподлинно не скажет никто.

Поэтому официальная задача администрации Анапы сейчас выглядит следующим образом - насыпать что угодно, лишь бы физически сохранить сам пляж. Именно для этого и начали завозить новый песок.

Почему люди сразу начали говорить: "Это не тот песок"

Визуально разница действительно заметна. Местные жители начали обращать внимание на то, что:
- песок стал мелкодисперсный;
- с камнями и глиной;
- без ракушки;
- после дождя и штормов на некоторых участках вновь отсыпанного пляжа уже видно, что его смывает в море, и вместо него остаётся только глина.

После апрельских штормов 2026 года в районе Витязево появились фотографии и видео, где на поверхности начали проступать глинистые включения и плотные слои. Море, по береговой кромке стало мутным от размокаемой глины.

Знают ли власти, что песок отличается от прежнего?

Если внимательно читать официальные комментарии, становится понятно, что никто не утверждает, что новый песок полностью идентичен старому анапскому. Формулировки в официальных публикациях ответственных лиц обычно звучат иначе:
- "максимально близкий";
- "схожий по структуре";
- "аналогичный по фракции";
- "со временем станет ближе к природному".
То есть чиновники знают, что на анапские пляжи завозится не такой же песок. По официальной версии песок подбирался после исследований карьеров Анапского и Темрюкского районов. Специалисты утверждают, что по размеру частиц он близок к прежнему черноморскому песку и сформировался в схожих геологических условиях. Но одно дело, что утверждают специалисты, другое - то, что видят жители Анапы.

При этом власти признают, что ракушечной составляющей в нём меньше (на самом деле, нет совсем), но считают, что со временем море частично восстановит естественную структуру пляжей. Как это произойдёт, не объясняют. Самый вероятный сценарий - чудо, или снова выделенные миллиарды рублей на закупку нового песка.

Тогда почему столько критики?

Важно понимать, что главный спор и негодование сейчас идёт не вокруг мазута. Главный спор - вокруг долгосрочных последствий от вновь завезённого песка.

Официально Роспотребнадзор подтверждает, что песок соответствует санитарным нормам.

Но неравнодушные граждане задают другой вопрос, а как этот песок поведёт себя через несколько лет? Ведь уже сейчас видно, что качество этого песка сильно отличается от настоящего анапского песка.

Основные претензии сейчас такие:
- больше глины и ила;
- больше пылеватых частиц;
- меньше кварца;
- другая плотность;
- другое поведение при штормах.

Если лёгкие фракции будут быстро вымываться и выдуваться, а тяжёлые и глинистые останутся, часть пляжей со временем действительно может стать более плотной и менее рыхлой.

Плюс есть опасения, что при перемешивании слоёв теоретически могут снова подниматься остатки нефтепродуктов из нижних горизонтов. Насколько эти опасения оправдаются - пока никто точно сказать не может, прошло слишком мало времени.

Почему даже часть экологов поддерживает завоз песка

Даже часть экологов, которые признают недостатки нового песка, всё равно говорят, что если вообще ничего не делать - ситуация может стать хуже, потому что море продолжит размывать берег.

И тогда через несколько лет вопрос будет уже не в том, хороший песок или плохой, а в том, где вообще остались широкие песчаные пляжи Анапы.

Именно поэтому сейчас по сути выбирают между двумя неидеальными вариантами: - либо срочно стабилизировать берег; - либо ждать идеального решения, рискуя потерять часть пляжей уже сейчас.

Почему-то на повестке совершенно не рассматривается другой вариант, почему не привезти нормальный песок, который использовался раньше, когда анапские пляжи размывало очередным наводнением.

Что будет дальше

Настоящие последствия можно будет оценить только через несколько сезонов:
- после зимних штормов;
- после полного перемешивания слоёв;
- после нескольких лет использования пляжей.
Тогда станет понятно была ли это вынужденная, но рабочая мера, или решение, которое создаст новые проблемы в будущем.

Но уже сейчас можно сказать что Анапа сейчас фактически проходит сложный эксперимент в реальном времени - экологический, экономический и туристический одновременно.

Вывод

Сегодня власти делают ставку на быстрое восстановление пляжей и сохранение береговой линии.

Критики считают, что проблему решают слишком технически и слишком быстро, не до конца понимая долгосрочные последствия.

Кто окажется прав - покажет только время.

Проблема действительно существует. Вопросы к качеству действительно есть. И при этом необходимость спасать пляжи, похоже, тоже реальна.

Поэтому сейчас важно не впадать ни в истерику, ни в слепой оптимизм, просто внимательно наблюдать за тем, как поведёт себя побережье в ближайшие годы.

Многие собственники до сих пор воспринимают аренду квартиры как почти пассивный доход. Купил недвижимость, нашёл жильцов, получил деньги на карту - и дальше квартира как будто начинает жить сама по себе.

На практике всё работает совсем иначе.

Большинство людей, сдающих жильё, боятся довольно стандартных вещей: испорченного ремонта, шумных арендаторов, задержек по оплате или конфликтов с соседями. Но если посмотреть реальные истории последних лет, то выясняется, что самые серьёзные проблемы начинаются не тогда, когда квартирант сломал диван или затопил соседей снизу.

Настоящие проблемы начинаются тогда, когда собственник внезапно теряет контроль над собственной квартирой. Причём иногда - полностью.

За последние годы рынок аренды сильно изменился. Появились электронные договоры, дистанционное подписание через Госуслуги, сервисы онлайн-аренды, временная регистрация через цифровые платформы. Государство постепенно пытается выводить аренду из серой зоны в белую. И одновременно с этим резко выросло количество ситуаций, к которым большинство собственников просто не готовы.

В этой статье разберём:
- как арендаторы продают чужие квартиры;
- почему официальный договор аренды может создать проблемы собственнику;
- за что владельца жилья реально могут привлечь к ответственности;
- и почему рынок аренды в России до сих пор массово остаётся "серым"

.

Как арендаторы продают чужие квартиры

Ещё несколько лет назад подобные истории казались чем-то из криминальных сериалов. Сегодня это уже вполне реальные кейсы.

Схема обычно начинается очень просто.

Собственник сдаёт квартиру. Арендаторы выглядят абсолютно нормальными людьми: спокойные, адекватные, платят вовремя, не конфликтуют. Через какое-то время они просят у владельца копию паспорта. Под предлогом проверки собственника, подтверждения безопасности сделки или составления документов.

И большинство людей спокойно отправляют фото паспорта. Логика простая - "Я же собственник, мне скрывать нечего".

Дальше начинается то, о чём люди обычно даже не задумываются. На основании копии паспорта мошенники делают подделку, меняют фотографию, но оставляют данные собственника. Имея ключи от квартиры и доступ в неё, они начинают изображать владельца объекта.

Если квартира выставляется чуть дешевле рынка, очень быстро находится покупатель, который хочет "успеть на выгодный вариант". Особенно часто люди теряют бдительность, когда видят скидку 5-10% относительно аналогов.

И в результате:
- быстрый договор;
- наличные расчёты;
- отсутствие нормальной проверки;
- и многолетние суды.

Коллеги рассказывали про такой случай. Собственник квартиры жил за границей и удалённо сдавал квартиру в Новороссийске. Первые месяцы всё было спокойно: деньги приходили на карту, арендаторы не беспокоили. Потом платежи прекратились. Когда собственник прилетел в Россию, выяснилось, что квартира уже продана, а внутри идёт ремонт.

Покупатель был уверен, что всё законно. В итоге настоящий собственник квартиру вернул через суд, а покупатель остался без денег и без жилья.

Большинство мошеннических схем в недвижимости строятся не на каких-то сверхсложных технологиях, а на обычной человеческой беспечности.

• Кто-то отправил фото паспорта.
• Кто-то решил сэкономить на проверке.
• Кто-то передал деньги наличными.
• Кто-то просто подумал, что ничего подобного в его жизни не случится.

Почему нельзя рассчитываться наличными при покупке квартиры

Это правило многие до сих пор недооценивают - никаких наличных расчётов при покупке недвижимости быть не должно, совсем.

Аккредитив, депозит нотариуса, безопасные расчёты через банк - вариантов сегодня достаточно.

Потому что когда начинаются проблемы, единственное, что имеет значение в суде, - можете ли вы подтвердить движение денег и сам факт расчёта.

Человек, который передал сумку наличных, в большинстве случаев оказывается в крайне слабой позиции.

Особенно если выясняется, что продавец был мошенником.

Официальная аренда через Госуслуги и ЦИАН: где возникают проблемы

Сейчас рынок постепенно двигают в сторону полностью официальной аренды.

На словах всё выглядит логично:
- прозрачный договор;
- электронная подпись;
- официальная регистрация;
- налоги;
- защита сторон.

Но на практике огромное количество собственников не понимают, какие последствия возникают после подписания такого договора.

Главная проблема - временная регистрация арендаторов.

Как только аренда становится полностью официальной, жильцы получают право временно зарегистрироваться в квартире.

И вот здесь у многих собственников начинается серьёзный внутренний конфликт.

С одной стороны - закон и официальная аренда.

С другой - понимание, что быстро выселить проблемных жильцов потом может оказаться крайне сложно.

Причём большинство людей психологически вообще не готовы к тому, что "это моя квартира" не означает возможность в любой момент просто открыть дверь и выгнать арендаторов.

Если у жильцов есть регистрация и действующий договор, то дальше вопрос обычно решается только через суд.

А это:
- месяцы времени;
- расходы;
- нервы;
- и невозможность быстро вернуть контроль над квартирой.

Почему рынок аренды в России до сих пор массово "серый"

Многие ошибочно считают, что собственники не хотят официальной аренды исключительно из-за налогов.

На самом деле причина часто глубже.

Люди боятся потерять управляемость ситуации.

Потому что в текущей модели законодательства собственник во многих случаях оказывается значительно менее защищённым, чем ему кажется.

При этом и полностью неофициальная аренда создаёт огромное количество рисков.

Если всё происходит "по-тихому", арендаторы тоже понимают положение собственника и могут этим пользоваться:
- переставать платить;
- шантажировать обращением в налоговую;
- затягивать выезд;
- создавать конфликтные ситуации.

Именно поэтому рынок аренды сейчас находится в очень странной точке.

Государство пытается сделать его прозрачным, но сами механизмы пока вызывают у людей большое количество вопросов.

За что собственника могут привлечь к ответственности

Вот здесь у многих происходит полное разрушение привычной картины мира.

Большинство людей считают:
"Моя квартира - что хочу, то и делаю".

Но современное законодательство всё больше движется в другую сторону.

Вместе с правом собственности появляется ответственность за то, что происходит внутри объекта недвижимости.

Если арендаторы:
- устраивают нелегальный хостел;
- используют квартиру под противоправную деятельность;
- создают угрозу соседям;
- систематически нарушают закон;

то вопросы со временем начинают задавать уже собственнику.

Причём после теракта в "Крокус Сити Холле" внимание государства к аренде жилья и контролю за арендаторами заметно усилилось.

Например, после событий 22 марта 2024 года к ответственности привлекались люди, предоставлявшие жильё исполнителям теракта. И хотя ключевым вопросом для следствия было наличие осознанного пособничества, сама практика показала: тема контроля за арендаторами стала восприниматься государством намного жёстче.

Это важный сигнал для всего рынка.

Собственник сегодня уже не может полностью дистанцироваться от того, что происходит в его квартире.

Главная ошибка собствеников

Самая опасная ошибка - не отсутствие договора и не плохой выбор арендаторов.

Самая опасная ошибка - это иллюзия, что квартира после сдачи начинает существовать отдельно от собственника.

Не начинает.

Недвижимость требует контроля.

Если вы сдаёте квартиру, вы должны понимать:
- кому сдаёте;
- кто реально там живёт;
- как оформлены документы;
- как проходят расчёты;
- что происходит внутри квартиры;
- и какие последствия могут возникнуть в случае конфликта.

Потому что между:
"спокойно сдаю квартиру"
и
"два года хожу по судам"
иногда проходит всего несколько месяцев

Вывод

Рынок аренды в России сейчас меняется очень быстро.

Государство постепенно выводит его из серой зоны, появляются цифровые договоры, электронные подписи, автоматическая регистрация арендаторов. Но вместе с удобством приходят и новые риски, о которых большинство собственников пока просто не задумываются.
Именно поэтому сегодня недостаточно просто купить квартиру и найти жильцов.

Нужно понимать:
- как устроено законодательство;
- где возникают реальные риски;
- как проверять арендаторов;
- и как не потерять контроль над своей недвижимостью.

Потому что недвижимость - это не только квадратные метры и доходность.

Это ещё и ответственность.

Сколько стоит студия в Анапе? Многие покупатели уверены, что студия в Анапе - это что-то в районе четырёх-пяти миллионов рублей, и на этом выбор заканчивается. Но это не так.

Сегодня студии в Анапе можно встретить по цене от 1,5-2 миллиона рублей, самый частый сегмент за 5-6 миллионов, и даже за 10-15 миллионов. В одном и том же городе разница в цене может быть почти в десять раз.

Разберёмся в чём заключается такая разница в ценообразовании на студии в Анапе

Под словом "студия" в Анапе могут скрываться совершенно разные объекты: студия в жилом многоквартирном доме, апартамент, помещение с сомнительным статусом, жильё в слабой локации, ликвидный объект в хорошем доме или дорогой статусный вариант у моря.

Если смотреть только на цену, можно легко сравнивать несравнимые вещи.

Самые дешёвые студии в Анапе: 1,5-2,5 млн рублей

На первый взгляд это выглядит очень заманчиво.

Анапа, море, юг, своя студия - и всего за полтора-два с половиной миллиона рублей. У многих сразу возникает логика: зачем платить больше, если можно взять недорогой вариант, чтобы было своё жильё у моря?

Но именно в этом сегменте чаще всего находятся самые серьёзные риски. За такие деньги покупатель нередко получает не классическую квартиру, а объект с другим юридическим статусом, слабую локацию, дом с вопросами по качеству, коммуникациям или документам.

Формально, на Авито и других агрегаторах это может называться "студия в Анапе", но по факту покупатель чаще приобретает проблему, которую потом сложно использовать, сложно сдавать и ещё сложнее продать

Возможные риски дешёвого сегмента:
- непонятный юридический статус объекта;
- проблемы с коммуникациями;
- слабая ликвидность;
- низкое качество дома;
- сложности с соседями и эксплуатацией;
- невозможность выгодно перепродать;
- риск столкнуться с объектом, который вообще не стоило покупать.

Самое неприятное, что эти проблемы часто проявляются не сразу. В момент покупки человеку кажется, что он сэкономил миллион-два. А потом, когда нужно сдавать, продавать или просто нормально пользоваться объектом, выясняется, что это тупиковая история.

Самая частая история, это студии, из бывших гостевых домов. В связи с изменениями в законодательстве, многие гостевые дома не могут пройти классификацию и вынуждены прекращать деятельность. Владельцы таких гостевых домов начинают распродавать их по частям (по комнатам).

Что чаще всего покупает покупатель в данном случае? Это непонятный юридический статус, дом, введённый в эксплуатацию по суду, проблемы с оплатой коммунальных услуг, отсутствие управляющей компании и соответственно невозможность поддерживать дом и придомовую территорию в порядке.

Такой вариант может подойти только человеку, который чётко понимает, зачем он его покупает, не ждёт высокой доходности и не рассчитывает потом быстро выйти из этого актива. Но если речь идёт об инвестиции, сохранении денег или покупке "на будущее", это самый рискованный сегмент.

Студии за 3-4 млн рублей: уже лучше, но ещё не оптимально

Следующий сегмент - студии примерно за 3-4 миллиона рублей.

Здесь покупатель уже чувствует себя увереннее. Объекты выглядят приличнее, дома чаще новее, юридическая ситуация обычно понятнее, коммуникации и эксплуатация вызывают меньше вопросов. По сравнению с самым дешёвым сегментом это действительно шаг вперёд.

Чаще всего в этом диапазоне в Анапе продаются малосемейки, комнаты, и бывшие ведомственные общежития. Но важно не обманывать себя: это всё ещё компромиссный вариант.
Да, ликвидность здесь выше. Да, продать такой объект уже проще.

Да, сдавать его можно. Но это не значит, что такая студия будет стабильно востребована, быстро продаваться и хорошо работать как инвестиция.
Часто это промежуточный сегмент: уже не опасный низ рынка, но ещё не тот уровень, где покупатель получает объект, который принесёт ему удовольствие и прибыль от владения. Главная опасность - деклассированные, маргинальные элементы, которые будут отравлять вам жизнь, в Анапе их тоже хватает.

Студии за 5-6 млн рублей: рациональная середина рынка

На практике именно сегмент 5-6 миллионов рублей часто оказывается самым разумным для покупателя, который хочет не просто купить дешёвые метры, а получить нормальный, востребованный и ликвидный объект.

Здесь обычно сходятся три важных фактора:
- понятная ликвидность;
- возможность сдачи;
- нормальный уровень жизни.

То есть человек покупает не просто студию, а инструмент. Один покупатель будет жить в ней сам. Другой - сдавать. Третий - через несколько лет продаст и увеличит площадь. Самое важное - у владельца остаётся выбор.

Это самый ликвидный и ходовой товар на рынке недвижимости Анапы, он даёт гибкость в использовании, вы можете пользоваться им сами, сдавать, продавать, и менять стратегию его использования в будущем.

Для Анапы это особенно важно, потому что недвижимость у моря часто покупают не только для сегодняшней задачи, но и с расчётом на отдалённое будущее, как инвестицию в сохранение и приумножение своего капитала.

Дорогие студии в Анапе: 10-15 млн рублей

В Анапе есть студии и в диапазоне 10-15 миллионов рублей. Таких вариантов немного, но они есть.

Обычно это востребованные локации, близость к морю, видовые характеристики, сервис, апарт-форматы, качественное окружение и определённый статус. Здесь покупатель платит уже не столько за квадратные метры, сколько за формат жизни.

Это может быть первая линия, хорошая инфраструктура, закрытая территория, вид, узнаваемый адрес, более высокий уровень соседей и сервиса. Но здесь есть другой риск: переплатить за статус и вау-эффект. Дорогая студия не всегда означает лучшую инвестицию. Рост цены и доходность не всегда увеличиваются пропорционально стоимости объекта. Если человек покупает такую студию для себя и понимает, за что платит, это одна история. Если же он ждёт максимальной доходности, здесь нужно считать особенно внимательно.

Как выбрать студию в Анапе правильно

Поэтому, важно не искать самую дешёвую студию в Анапе. Задайте себе следующие вопросы: Почему она продаётся по такой цене? Ответ продавца, - срочно деньги нужны пропускайте мимо ушей, ищите подводные камни.

Поверьте, дураков на рынке недвижимости нет. Если не найдёте их, значит плохо искали. Только после того, как получите ответ на этот вопрос и он вас устроит, можно задать следующие:

Что я смогу делать с этой студией через год, пять и десять лет?

• Смогу ли я в ней жить?
• Смогу ли я её сдавать?
• Смогу ли я её продать без большой потери?
• Будет ли этот объект интересен другим покупателям?
• Не покупаю ли я проблему под видом выгодной цены?

Большинство покупателей делает наоборот: сначала покупают, а потом пытаются понять, что с этим делать. Именно поэтому на рынке так много разочарований.

Студия в Анапе может стать хорошей покупкой. Может стать ликвидным активом. Может приносить доход или радовать владельца как квартира у моря. Но только если изначально выбрать объект под задачу, а не просто под минимальную цену.

Вывод

Студия в Анапе может стоить и 1,5 миллиона, и 15 миллионов рублей, но в дешёвом сегменте главный риск это купить объект с проблемами.

В среднем сегменте важно не перепутать внешне приличный вариант с действительно ликвидным объектом. В диапазоне 5-6 миллионов рублей чаще всего находится рациональная середина: нормальная ликвидность, возможность сдачи и понятный сценарий использования. В дорогом сегменте покупатель платит за локацию, статус, вид и формат жизни, но не всегда получает пропорциональную доходность.

Поэтому перед покупкой студии в Анапе стоит думать не только о сегодняшней цене, но и о будущем сценарии.

Правильная покупка - это та, которая спустя годы остаётся для вас полезным активом, а не проблемой, от которой сложно избавиться.

Если вы рассматриваете покупку студии в Анапе и хотите понять, какой вариант подойдёт именно под вашу задачу, обращайтесь в агентство недвижимости "Эксперт+". Мы поможем подобрать объект, о котором вы не будете жалеть через год, пять и десять лет.

Если вы задумались о покупке квартиры в 2026 году, то скорей всего вы уже определились между вторичной и новостройкой. Обычно, когда к нам в агентство обращаются люди, они уже точно понимают, что они хотят. Данная статья призвана помочь вам убедиться в правильности принятого решения и подсветить вам некоторые моменты, о которых вы возможно и не догадывались принимая то или иное решение.

Финансовая выгода и инвестиционный потенциал новостроек

Льготная ипотека и низкие ставки. Большинство государственных программ поддержки ипотечного кредитования (например, семейная или IT-ипотека) распространяются только на новостройки, что позволяет покупать новое жильё под существенно более низкий процент. В 2025 году ставки по льготной ипотеке для новостроек начинались от 5 - 6%, тогда как на вторичном рынке кредиты могли достигать 15 - 22% годовых. Низкая ставка значительно снижает переплату и делает общую стоимость новостройки в ипотеку выгоднее, несмотря на более высокую цену квадратного метра.

Рассрочки и акции от застройщиков

Застройщики часто предлагают гибкие финансовые схемы, недоступные на вторичке. Это могут быть беспроцентная рассрочка на несколько месяцев или лет, скидки на первый взнос, субсидирование ипотечной ставки, трейд-ин старого жилья и другие акции. Такие инструменты позволяют покупателю выйти на сделку с меньшими единовременными затратами и комфортно планировать платежи. Вторичный рынок в основном требует полной оплаты сразу или классической ипотеки без скидок, что менее удобно.

Рост стоимости новостроек

Правильно выбрав объект на стадии строительства, можно заработать на росте цены квартиры по мере готовности дома. Справедливости ради, надо отметить, что вариант заработка на перепродаже по мере роста цены строящегося дома практически полностью ушёл из практики инвесторов, но единичные случаи возможны в городах с высоким спросом и недостатком предложения. К таким локациям, из известных, относится Крым, в особенности Южный берег Крыма.

Новое жильё демонстрирует более стабильное повышение цен даже в периоды экономической турбулентности. Например, за последний год (2025) средняя стоимость квадратного метра на черноморском побережье России выросла примерно на 18% в новостройках против ~10% на вторичном рынке.

Высокая ликвидность и доходность

Новая квартира остаётся активом долгие годы, поэтому в будущем её легче продать по выгодной цене, чем жильё в старом доме, который морально и технически устаревает. Через несколько лет перепродать более новую квартиру проще, чем старую хрущёвку или панельку.

Кроме того, новостройки приносят больший доход от аренды. При прочих равных (район, метраж) арендаторы готовы платить больше за квартиру в новом доме, чем за аналогичную во вторичке. Таким образом, для покупателей-инвесторов новое жильё привлекательнее и с точки зрения перепродажи, и для сдачи в аренду.

Юридическая безопасность и простота сделки

Юридическая чистота сделки. Покупка квартиры напрямую у застройщика одна из самых безопасных с юридической точки зрения. У новостройки нет предыдущих владельцев, а значит, исключены риски, связанные с чужой историей объекта. Вам не грозят проблемы вроде оспаривания права собственности внезапно объявившимися наследниками, афер с прописанными лицами или брачных споров бывших хозяев.

На вторичном же рынке каждую квартиру приходится тщательно проверять от истории переходов права до возможных обременений. В случае с новостройкой юридическую проверку объекта фактически делает сам застройщик и государство (проект проходит экспертизу, разрешение на строительство, регистрация договора долевого участия и пр.), что избавляет покупателя от лишней головной боли.

Эскроу-счета и гарантия застройщика

С 2019 года деньги дольщиков защищены эскроу-счетами. Банк перечислит их застройщику только после ввода дома в эксплуатацию, поэтому вы застрахованы от потери средств в случае проблем у девелопера. Помимо этого, застройщик несёт гарантийные обязательства перед покупателями, несколько лет после сдачи дома он обязан бесплатно устранять выявленные недостатки конструкций и инженерных систем.

Законодательство РФ устанавливает минимальный гарантийный срок сейчас не менее 3 лет на квартиру в новостройке. То есть если в новом доме, скажем, потечёт крыша или возникнут трещины, застройщик исправит это за свой счёт владельцу не придётся платить. Владельцы же вторичного жилья все риски поломок несут на себе и не имеют такой подушки безопасности.

Простота оформления и минимум хлопот

Сделка с новостройкой обычно проходит быстро и комфортно. Вам не нужно ездить по десяткам адресов, уговаривать продавцов снижать цену или торговаться достаточно позвонить или посетить офис продаж застройщика. Многие крупные девелоперы помогают с оформлением ипотеки прямо на месте. В офисе продаж можно подать заявку в банк и оформить все документы, не тратя время на оценки и справки.

Сам договор купли-продажи (или ДДУ) стандартен и прозрачен, регистрируется в Росреестре. Вы фактически общаетесь только с профессиональными менеджерами, избегая риска нарваться на недобросовестного собственника.

Все эти моменты делают приобретение новостройки более предсказуемым и спокойным для покупателя, чем сделку на вторичном рынке.

Современный комфорт и качество жизни в новостройке

Продуманные планировки и новые технологии. Главное преимущество современного жилья комфортные эргономичные планировки. В новых проектах предлагают улучшенные планировочные решения, например, просторные кухни-столовые (вместо тесных кухонь старого фонда), объединённые кухни-гостиные, мастер-спальни с собственным санузлом, гардеробные комнаты.

Многие планировки выполнены в формате евро (большая кухня-гостиная вместо мелких изолированных комнат), а высота потолков обычно 2,73 метра (против ~2,5 м в советских домах). Кроме того, застройщики часто внедряют современные инженерные решения: устанавливают системы умный дом (удалённое управление климатом, освещением, безопасностью со смартфона), счетчики с дистанционным снятием показаний и т.д.

Новые коммуникации означают отсутствие проблем с ржавыми трубами, старой электропроводкой и перебоями воды или тепла всё оборудовано по современным стандартам.

Больше пространства и удобств в квартире

В новых домах квартиры обычно более просторные по сравнению с вторичкой. Средняя площадь квартиры в новостройке на 15 - 20% больше, чем в старом доме того же числа комнат. Например, двухкомнатная новостройка комфорт - класса может иметь 60 - 65 м2, тогда как двушка в хрущёвке около 45 - 50 м2. Планировки максимально продуманы для эффективного использования каждого метра, хотя говорить о каких-то идеальных условиях тоже не приходится, всё зависит от конкретного застройщика и ЖК.

Также в комфорт - и бизнес-классе на этажах делают меньше квартир, чем в массовом жилье. Меньше соседей меньше шума и более приватная атмосфера. Меньшее количество квартир на лестничной клетке означает и более высокий уровень безопасности, и банальное удобство лифтом практически не бывает перегрузок, и он новый, бесшумный.

Возможность ремонта под себя

Покупая новостройку, вы получаете свободное пространство для реализации своего вкуса. Большинство квартир сдаются без отделки или с черновой отделкой вам не нужно переплачивать за чужой ремонт, который может не соответствовать вашим предпочтениям. Вы сможете сделать дизайн и ремонт с нуля, под свой стиль жизни.

При этом ремонт в новостройке часто проще: не придётся демонтировать старые покрытия, сбивать плитку или вывозить тонны строительного мусора после предыдущих жильцов, квартиры изначально уже готовы к чистовой отделке. Застройщики дают выбор, можно взять жильё без отделки, в формате white box или даже с готовым ремонтом от застройщика. Таким образом, клиент сам решает, хочет ли он сразу заехать в полностью готовую квартиру или воплотить индивидуальный проект.

Вторичное же жильё почти всегда требует компромиссов, либо жить с чужим старым ремонтом, либо тратить время и деньги на полную переделку после покупки.

Новая инфраструктура и благоустроенные дворы

Современные жилые комплексы строятся по принципу город в городе, создавая комфортную среду обитания. Территория таких ЖК обычно закрыта от машин и посторонних, въезд через шлагбаум или по пропускам. Во дворах обустраиваются безопасные детские площадки, спортивные зоны для взрослых, прогулочные аллеи, газоны и озеленение. Девелоперы уделяют внимание ландшафтному дизайну и общественным зонам отдыха.

Двор в новостройке это не просто песочница и скамейки, а продуманный уютный простор для всех поколений. В подъездах комфорт и бизнес-класса часто делают дизайнерскую отделку и выделяют места для консьержа, колясочные и другие технические помещения, например лапомойки для собак.

Инфраструктура рядом с домом тоже создаётся с нуля. В новых районах сразу закладываются помещения под магазины, аптеки, кафе, салоны красоты на первых этажах. Застройщики нередко строят детские сады, школы, поликлиники в составе крупных проектов, либо выбирают локации с уже развитой инфраструктурой вокруг.

Таким образом, покупатель получает не только квартиру, но и среду проживания: парковки, службы сервиса и всё необходимое в шаговой доступности.

Парковка без стресса

Проблема дворов старых домов нехватка парковочных мест, машины на тротуарах и газонах. В новых ЖК требования к парковке значительно жёстче: обычно проектируют подземный или многоуровневый паркинг для жителей и гостевые стоянки. В комфорт-классе нормой считается не менее 50% машиномест от числа квартир, а часто и 100%.

Владельцу авто не придётся кружить в поисках места инфраструктура новых домов рассчитана на современную автомобилизацию, что повышает удобство жизни. К тому же двор без машин безопаснее для детей и выглядит гораздо опрятнее.

Энергоэффективность и экономия

Новостройки строятся с применением современных материалов, которые делают жильё более энергоэффективным. Улучшенное утепление стен, современные стеклопакеты, энерго-сберегающее освещение в местах общего пользования всё это снижает коммунальные расходы для жителей. В некоторых новых домах устанавливают индивидуальные тепловые пункты и счётчики тепла на каждую квартиру, что позволяет платить только за реально потреблённое отопление (в старых домах часто оплата идёт по нормативу).

Более эффективные системы отопления, вентиляции и водоснабжения не только экономят деньги, но и благоприятнее для экологии. Покупая новое жильё, вы инвестируете в будущее, где вашему дому не понадобится срочный капитальный ремонт из-за изношенных труб или электрики это тоже своего рода экономия на долгосрочных затратах.

Сообщество и атмосфера новизны

Заселение новостройки особый социальный процесс. Как правило, в новый дом одновременно въезжают десятки семей, часто близких по духу (например, молодые семьи, специалисты IT-сферы по льготной ипотеке и т.д.). Формируется сообщество соседей, объединённых желанием обустроить пространство вокруг. Появляются коллективы по интересам, чаты дома, совместные праздники.

Жить в таком доме психологически приятно, все находятся в равных условиях новосёлов. Многие жители ценят и сам факт, что квартира новая. Переезд в жильё, где до вас никто не жил, воспринимается как начало нового этапа жизни, связанного с позитивными переменами. Эту атмосферу нового дома невозможно получить во вторичке.

К тому же соседи тоже новосёлы, нет старожилов, которые ревностно охраняют свои парковочные места, курят на лестнице десятилетиями или выставляют мусор в подъезд, потому что они здесь хозяева и они так привыкли.

В новом доме все более-менее в равных условиях и чаще готовы поддерживать порядок и дружелюбие.

Конечно, у новостроек есть и объективные минусы например, ждать сдачи дома, делать ремонт и терпеть шум стройки какое-то время. Однако комфорт-класс подразумевает, что большая часть этих неудобств минимизирована. Многие ЖК сдаются с готовой отделкой, а если дом уже введён в эксплуатацию, то вы заселяетесь сразу. Шум ремонта соседей носит временный характер, а плюсы качества жизни остаются навсегда.

Краснодарский край и Крым сейчас одни из самых востребованных для покупки недвижимости. Людей привлекают мягкий климат, близость моря и гор, развитые курорты и возможность удалённой работы. Здесь сочетается традиционный курортный спрос (жильё для отдыха и сдачи туристам) со спросом от переезжающих на ПМЖ к морю специалистов и семей. Эти факторы поддерживают активный рост рынка.

Статистика показывает, что в последние годы динамика цен на первичном рынке Крыма и Кубани не уступает московской. За 5 лет квартиры в новостройках Крыма подорожали в среднем на 40-45%, что даже чуть больше, чем рост цен на вторичное жильё (35-40% за тот же период).

В 2025 году, несмотря на общую стагнацию сделок, южный рынок показал уверенный ценовой рост как уже упоминалось, до +18% в новостройках Черноморского побережья за год. Это означает, что покупка новостройки здесь капиталовложение с отличным потенциалом. Вы приобретаете качественный ликвидный актив, который в популярных локациях только растёт в цене.

Покупая новую квартиру на юге, покупатель выигрывает дважды: он получает современное комфортное жильё сейчас и растущий в цене актив на фоне общего развития региона в будущем. Если же квартира приобретается не для себя, а как инвестиция, то юг тем более привлекателен поток туристов и приезжающих обеспечивает высокий спрос на аренду (по опросам, доходность аренды один из главных факторов интереса к южной недвижимости). Главная ошибка инвестора, присматривающего недвижимость на юге заключается в том, что он считает, что ему не нужна помощь специалиста для того, чтобы выбрать действительно выгодный актив, а не пустые обещания застройщика.

Главный риск покупки новостройки

Не смотря на все усилия государсударства по защите дольщиков, сказать, что покупка квартиры или апартаментов на этапе строительства перестала быть рискованной нельзя. Главный риск 2026 года это неустойчивая экономическая ситуация в стране. По последним данным 88% всех купленных новостроек юга были куплены с использованием льготных ипотек, а это значит, что если государство резко ужесточит политику финансирования льготных програм, это негативно скажется на наполняемости счетов застройщиков, что может привести к техническим дефолтам и банкротствам застройщиков.

Поэтому, по-прежнему прежде чем купить квартиру или апартамент в новостройке необходимо тщательно изучить застройщика, его историю, и самое важное его нынешнее состояние дел. В открытых источниках есть далеко не вся информация, а ту информацию, которая есть ещё нужно уметь правильно читать и интерпретировать. Поэтому, главная рекомендация читателю, перед покупкой новостройки в Краснодарском крае или в Крыму проконсультироваться со специалистами, работающими на этом рынке уже более десяти лет, тщательно изучающими всех застройщиков Краснодарского края и Крыма. Связаться с нами можно по контактам ниже.

Покупка квартиры дистанционно на вторичном рынке кажется чем-то опасным и почти нереальны.

Кажется, что без личного присутствия невозможно понять район, дом, проверить документы и вообще - кажется, что так легко быть обманутым.

Но правда в том, что сегодня дистанционная покупка - абсолютно нормальная практика. Проблема не в дистанции, а в неправильных действиях. Люди совершают несколько типичных ошибок, которые превращают покупку в кошмар.

Важно понять, что дистанционная сделка - это не "покупка наугад". Это такой же процесс, как и обычная покупка, просто шаги выполняются не лично, а через сервисы, юристов и проверенные процедуры. Если делать всё правильно, дистанционная сделка будет безопаснее обычной - потому что каждый шаг фиксируется в видео, в переписке, в сервисах.

Как делать не надо

Человек увидел красивое объявление, созвонился с риелтором или собственником, получил видеообзор квартиры и решил брать.

Проверил документы, всё вроде в порядке и отправляет задаток. Но после подписания договора купли - продажи оказывается, есть обременение, несовершеннолетние дети в собственниках, прописанные граждане, которые живут за границей, непогашенные ипотеки, запрет на регистрационные действия от приставов и тд. либо это вообще не тот объект, который показывали на видео.

Как делать правильно

• Первый ключевой момент - живой видео осмотр объекта. Не "нарезка красивых кадров", а полноценная трансляция, когда человек на месте может подойти к любой стене, открыть любой шкаф, показать подъезд, подвал, вид с окна, дорогу до остановки, маршруты вокруг дома. Настоящий видеотур - это когда вы управляете взглядом оператора, а не смотрите подготовленную презентацию.
• Второе - это юридическая проверка объекта, право собственности, отсутствие залогов, соответствие площади, отсутствие судебных тяжб.

Многие думают, что этим займётся риелтор, но риелтор не несёт юридической ответственности. Проверку должен делать юрист, не ваш знакомый юрист, который двадцать лет назад закончил юрфак и работает юристом на каком-то заводе, а юрист с опытом работы в недвижимости.

• Третий шаг - проверка окружения. Многие думают, что достаточно самой квартиры, но 70% разочарований происходят из-за района. Поэтому нужно не только смотреть видео, но и заказывать съёмку улиц, двора, парковки, шумности, расстояний до магазинов. Если в офлайне вы чувствуете район "телом", то онлайн нужно компенсировать это фактами.
• Следующий важный момент - безопасная форма расчётов. Дистанционная покупка никогда не делается через "простой перевод". Только аккредитивные или номинальные счета (к примеру, сервис безопасных расчетов на платформе Домклик). Деньги должны быть заблокированы до момента регистрации сделки. Это обезопасит вас полностью: продавец не получит средства, пока объект официально не станет вашим.
• И, конечно, сама сделка проводится через электронную подпись и отправку документов в Росреестр онлайн. Это абсолютно законно, и теперь в любой точке россии где есть отделение сбера с отделом домклик можно совершить дистанционную сделку.

Есть ещё нюансы, которые часто недооценивают. Например, время суток. Днём двор может выглядеть тихим и уютным, а вечером - превращаться в парковку или шумную тусовку. Поэтому обязательно просите видео и утром, и вечером, и в выходные.

Таким образом, каждый эпизод подготовки к сделке можно пересмотреть, перечитать, вдуматься и задать уточняющий вопрос. Никто на вас не давит и не торопит, дистанционно очень удобно покупать недвижимость и это действительно даёт вам более беспристрастно подойти к выбору недвижимости.

Но всё же, ничто не заменит чувств и ощущений от живого просмотра квартиры, поэтому, если есть возможность посмотреть объект недвижимости в реальности, а не дистанционно, не пренебрегайте этой возможностью.

Южный микрорайон - это самый красивый, новый, благоустроенный и удобный микрорайон Новороссийска.

Благодаря этому микрорайону Новороссийск обогнал Анапу в ценах на Новостройки, так как именно этот район сочетает в себе курортную близость к морю, современное благоустройство, изобилие социальной инфраструктуры и доступную близость к рабочим местам и высоким заработкам.

Недвижимость здесь пользуется постоянным спросом как на внутреннем рынке Новороссийска, так и среди приезжих.

С начала 2023 по декабрь 2025 года вторичное жилье в Южном микрорайоне Новороссийска значительно подорожало. Ниже рассмотрена динамика средней цены квадратного метра по времени, а также сравнение изменений стоимости типичных 1- и 2-комнатных квартир в данном районе. Отметим, что анализ фокусируется на "чистой" вторичке - то есть на квартирах не из числа недавно сданных новостроек (исключая перепродажи жилья в новых ЖК).

1. Динамика цены за квадратный метр (2023-2025)

Средняя цена за м2 на вторичном рынке Южного района устойчиво росла на протяжении 2023-2025 годов. В начале 2023 года ее уровень оценивался порядка ~120-130 тыс. руб. за м2 (для всех типов квартир в среднем по Южному микрорайону). К концу 2023 года средняя цена достигла примерно 140-150 тыс. руб./м2, а к концу 2024 года - порядка 160 тыс. руб./м2. На декабрь 2025 года средняя стоимость вторичного жилья в Южном районе составляет около 170 тыс. руб. за квадратный метр (в зависимости от типа квартиры). Таким образом, суммарный рост за три года оценивается примерно в 40-50% от уровней начала 2023 года.

Рост цен не был равномерным: наиболее высокие темпы пришлись на 2023 - первую половину 2024 года. По данным аналитиков, за 12 месяцев с середины 2023 по середину 2024 года цены на вторичное жилье в Новороссийске выросли примерно на 20%. Это подтверждается статистикой: если в III квартале 2023 г. официальная средняя цена квадрата (для расчетов субсидий) составляла ~93,4 тыс. руб., то реальная рыночная цена тогда была значительно выше - порядка 130-140 тыс. руб./м2 для Южного района. Уже в III квартале 2024 г. официальная средняя стоимость поднялась до 109 170 руб./м2, а фактические рыночные цены в Южном микрорайоне превышали 160 тыс. руб./м2. В 2025 году рост продолжился, хотя и несколько замедлился. По оценкам, во втором полугодии 2024 - 2025 гг. вторичка дорожала примерно на 10-15% в год, и к концу 2025 г. цены вышли на упомянутый уровень ~170 тыс. руб./м2 в среднем по району.

Южный - один из самых дорогих районов города. Для сравнения, средний ценовой уровень вторичного жилья по всему Новороссийску ниже: например, официальная среднерыночная цена квадрата по городу в начале 2024 г. была ~100 тыс., в конце 2024 г. ~109 тыс. руб. Рыночные же цены в престижном Южном районе существенно выше городского среднего. По данным системы "Неагент", сейчас (конец 2025 г.) Южный входит в топ-3 самых дорогих локаций Новороссийска. Так, среди 2-комнатных квартир лишь Центральный район опережает Южный по ценам (≈200 тыс. против 171 тыс. руб./м2), а среди 1-комнатных Южный тоже в числе лидеров (≈196 тыс. руб./м2, немного уступая Центральному и 14-му микрорайону).

2. Изменение стоимости 1-комнатных и 2-комнатных квартир

Рассмотрим отдельно динамику цен наиболее востребованных типов жилья - однокомнатных и двухкомнатных квартир - в Южном микрорайоне.

Однокомнатные квартиры в среднем имеют более высокую цену за квадратный метр, чем крупногабаритное жилье, поэтому их стоимость росла в абсолютном выражении несколько медленнее, чем у двухкомнатных. Двухкомнатные квартиры (как типичный семейный формат) подорожали ощутимее в процентах, начав с более низкой базы.

• 1-комнатные квартиры (студии) - В начале 2023 года средняя цена 1-комнатной квартиры в Южном районе оценивалась около 5-6 млн руб. (при площади ~30-35 м2, что соответствует ~150 тыс. руб./м2). К концу 2025 года аналогичная квартира стоит уже порядка 7 млн руб.. В пересчете на квадратный метр цена выросла с ~150 тыс. до ≈195 тыс. руб./м2. Таким образом, однушки прибавили порядка 30% в цене. Например, по текущим данным, средняя стоимость квадрата для 1-комнатных квартир Южного района ~194 840 руб.
• 2-комнатные квартиры - В начале 2023 года средняя 2-комнатная квартира (площадью ~50-60 м2) стоила около 6,5-7 млн руб. (исходя из ~120 тыс. руб./м2). Сейчас (конец 2025) аналогичная двушка продается примерно за 9 млн руб. и более. Средняя цена за квадратный метр поднялась с ~120 тыс. до ≈163-170 тыс. руб./м2 - рост порядка 35-40%. По свежим данным "Неагента", 163 470 руб./м2 - средняя стоимость вторичной двушки по Южному району на конец 2025 г. Это почти догнало однокомнатные по абсолютной цене (за счет большей площади общая стоимость 2-к квартиры выше).

Ниже приведены ориентировочные средние цены по типам квартир в Южном районе, демонстрирующие рост за рассматриваемый период:

• Начало 2023: 1-комн. ~150 тыс. ₽/м2; 2-комн. ~120 тыс. ₽/м2 (примерно 5 млн и 6,5 млн ₽ за квартиру соответственно).
• Середина 2024: 1-комн. ~180 тыс. ₽/м2; 2-комн. ~150 тыс. ₽/м2 (около 6,5-7 млн и 8 млн ₽ за объект).
• Конец 2025: 1-комн. ≈195 тыс. ₽/м2; 2-комн. ≈163 тыс. ₽/м2 (около 7+ млн и ~9 млн ₽ за квартиру).

Таким образом, однушки подорожали примерно на 1,5-2 млн руб. за три года, а двушки - на 2-2,5 млн руб. в среднем. Это соответствует общей тенденции: по данным аналитиков, с июня 2023 по июнь 2024 года средняя цена сделки на вторичном рынке Новороссийска выросла на 1,3 млн руб. - с ~5,7 млн до ~7,0 млн руб. за квартиру. Южный район, будучи дорогим и популярным, внес ощутимый вклад в эту статистику.

Примечание: В указанных цифрах учтены только сделки на вторичном рынке (перепродажа готовых квартир). Продажи от застройщиков и квартиры в новостройках, сданных в последние годы, исключены, поскольку их цены могут существенно отличаться. Стоимость нового жилья в Новороссийске также росла быстрыми темпами (до +25% за 2024 год на первичном рынке, однако вторичное жилье тоже подорожало ощутимо - около 15-20% за год, сохраняя разрыв в ценах с новостройками. В Южном районе, где активно строятся новые ЖК бизнес-класса, "чистая вторичка" остается чуть дешевле первички, но разница сокращается. Эксперты отмечают, что на вторичном рынке Кубани в 2023-2024 гг. наблюдался ~15-20% ежегодный рост цен в городах вроде Новороссийска и Анапы, что подтверждается приведенными выше данными.

3. Выводы

• Существенный рост цен: Вторичные квартиры в Южном микрорайоне Новороссийска с начала 2023 г. по конец 2025 г. подорожали приблизительно на 40-50%. Средняя цена квадрата повысилась с ~130 тыс. до ~170 тыс. руб., а средняя стоимость типовой квартиры - на 1,5-2,5 млн руб.
• Пиковые темпы - 2023/24 гг.: Наиболее интенсивное удорожание произошло в 2023 - первой половине 2024 года (до +20% за год, что связано с высоким спросом и льготной ипотекой. В 2025 году рост продолжился, но несколько замедлился (около +10-15% за год).
• Однушки vs двушки: 1-комнатные квартиры Южного района сейчас стоят около 7 млн руб. (≈195 тыс. руб./м2). Двухкомнатные - около 9 млн руб. (≈163 тыс. руб./м2). За три года однушки прибавили ~30% к цене за метр, двушки - до ~35%. Разница в цене за квадрат между 1- и 2-комнатными сократилась, но однокомнатные по-прежнему дороже в пересчете на метр из-за малого метража.
• Южный микрорайон стабильно удерживает одну из самых высоких цен на жилье в Новороссийске, уступая лишь Центру (и отдельным новым кварталам). Это объяснимо: район сочетает близость к центру, море и относительно новую застройку, что привлекает покупателей и поддерживает высокие цены.

Источники: Неагент, Циан, Домклик, Авито, городские порталы Новороссийска.

Вопрос от подписчика: - "Можно ли сейчас вложиться в жильё или оставить деньги на счёту? Деньги дешевеют, но и жильё тоже может стать дешевле, чем купил. Как лучше поступать?"

Что происходит на рынке и почему этот вопрос актуален?

Сегодня многие люди задаются этим вопросом: куда выгоднее направить свои накопления - в квадратные метры или оставить деньги в банке? С одной стороны, инфляция продолжает "съедать" сбережения. С другой - цены на недвижимость после бурного роста немного стабилизировались, а по некоторым направлениям даже начали снижаться.

При этом ставки по вкладам в банках сегодня действительно щедрые - доходность может достигать 17-18% годовых, что ощутимо выше уровня официальной инфляции. Давайте разложим всё по полочкам и рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта: и покупки квартиры, и размещения денег на депозите. Заодно посмотрим на ситуацию в Анапе - как одном из самых интересных курортных рынков Юга России.

Что даёт вложение в недвижимость?

✅ Плюсы:

• Настоящий актив, который видно и можно пощупать. Недвижимость - это не цифры на экране. Это то, что у вас остаётся в собственности вне зависимости от колебаний валют, санкций и прочих потрясений.
• Пассивный доход от аренды. Можно сдавать квартиру и получать стабильный доход. Например, студию в Анапе за 4-5 млн ₽ реально сдавать за 15-20 тыс. ₽ в месяц. Особенно хорошо работают объекты в курортной зоне в сезон. Конечно, есть нюансы с сезонностью, но если подойти с умом, можно наладить стабильную загрузку круглый год.
• Потенциал роста цены. В Анапе и некоторых других регионах есть хороший задел для роста цен. Особенно если район активно развивается - например, начнёт реализовываться проект "Новая Анапа", строится новая инфраструктура, развивается туристический кластер. Такие объекты через несколько лет вполне могут прибавить в цене.
• Альтернатива. Даже если аренда не пошла, вы можете оставить жильё детям, продать через пару лет или просто использовать как запасной аэродром.

❌ Минусы:

• Цены могут откатиться. Сейчас мы наблюдаем, что цены на типовое жильё в некоторых городах снижаются на 5-10% - особенно там, где высокий уровень предложения. В Анапе, например, с конца 2024 года падение составило порядка 6 - 10%.
• Срок окупаемости. На аренде зарабатывать быстро не получится. В среднем доходность - 4-6% годовых, а с учётом простоев и расходов - и того меньше. Плюс налоги, коммуналка, ремонт…
• Сложно быстро продать. Если срочно понадобятся деньги - быстро реализовать объект без потерь может быть непросто.
• Котлован уже не выгоден. Раньше можно было купить на этапе стройки с хорошим дисконтом. Сейчас, с эскроу-счетами, цены на старте и на финише почти одинаковы. Банк финансирует стройку, застройщику не нужно привлекать ваши деньги авансом.

Что даёт вклад в банке?

✅ Плюсы:

• Высокий доход уже сейчас. 17-18% годовых по вкладу - это отличная доходность. Если положить 5 млн ₽ под 18% - за год получим 900 тыс. ₽. Это ощутимо больше, чем сдача квартиры той же стоимости.
• Полная ликвидность. Деньги не заморожены на годы. По окончании срока можно перевложить или забрать - без лишней головной боли.
• Надёжность. Деньги застрахованы на сумму до 1,4 млн ₽ в каждом банке. Разбив капитал по 3-4 банкам, вы почти полностью исключаете риски.
• Пассивность. Никаких хлопот с арендаторами, ремонтом, налогами, управляющими компаниями. Деньги работают - вы отдыхаете.

❌ Минусы:

• Это временная история. Такие высокие ставки - реакция на сегодняшнюю экономику. Через 1-2 года они, скорее всего, снизятся. Придётся искать новые варианты для инвестиций.
• Не все банки надёжны. За высокими процентами нередко стоят небольшие банки. Поэтому - либо выбирайте надёжных игроков с чуть меньшей ставкой, либо дробите сумму.
• Налоги на проценты. С больших сумм удержат НДФЛ. Он съедает часть доходности, но не критично.

А как дела в Анапе?

Анапа - это не просто курорт, а один из самых перспективных инвестиционных рынков на Юге России. В последние годы здесь наблюдался спад стройки, но с 2024 года ситуация изменилась. Новые проекты выходят на рынок, и самое интересное только начинается.

Цены пока не растут - а значит, есть возможность "зайти" на рынок без переплаты. При этом развитие проекта "Новая Анапа" и других туристических кластеров ближе к Анапе может существенно повысить ценность объектов в ближайшие 3-5 лет. Аренда по-прежнему сезонная, но есть потенциал для круглогодичной загрузки.

Так что если вы прицеливаетесь именно к Анапе - разумно следить за ситуацией. Возможно, через год рынок будет ещё интереснее: больше выбора, чуть ниже цены, а ваши деньги на вкладе за это время подрастут.

Что в итоге?

Если вы думаете о покупке с инвестиционной целью, а не для жизни, то с инвестициями в жилую недвижимость лучше подождать:

• Сейчас выгоднее держать деньги в банке под высокий процент;
• Через 1-2 года ставки по ипотеке могут снизиться, цены стабилизируются, и можно будет выгоднее зайти в рынок;
• А пока - пусть ваши деньги приносят доход без риска и забот.

Два нюанса:

- если вы нашли действительно хороший вариант на вторичном рынке, ниже рынка, с перспективной локацией - не стоит упускать.

- если планируете в качестве инвестиции апарт отель. Этот вариант можно рассматривать, но нужно тщательно считать, не все апарты одинаково полезны

Гребенская улица в Анапе - одна из самых старых и центральных улиц города, тесно связанная с его историей. Она начинается у самого моря и тянется до двенадцатого микрорайона, проходя по историческому центру курорта.

В честь кого ул. Гребенская получила своё название

Улица получила имя в 1891 году, в честь 100-летия взятия турецкой крепости Анапа русскими войсками. Её назвали по Гребенскому казачьему полку, который отличился при штурме крепости в 1791 году. Гребенские казаки - одна из старейших казачьих общин, переселённая на Терек по указу Петра Великого для укрепления южных рубежей России. Название увековечивает героизм этого полка в битве, ставшей ключевой для истории города.

Но почему казаки Гребенские, от какого топонима такое слово? Как уже было сказано выше, эта казацкая община была передислоцирована с Терека. Там, на берегу Терека казацкий стан стоял на высоком берегу реки, на гребне, отсюда и гребенские, с гребня высокого берега.

История образования

Сама улица - часть исторической застройки Анапы времён Российской империи. В дореволюционное время город практически полностью помещался между Гребенской и Гоголевской (ул. Гоголя) улицами. Массовое наименование улиц в честь казачьих и драгунских полков произошло именно в 1891 году, что совпало с 100-летием присоединения Анапы к России.

Переименования

В начале 1920-х годов Гребенскую ненадолго переименовали в честь Мустафы Кемаля Ататюрка - лидера турецкой революции и первого президента Турции. Это было связано с политическими событиями той эпохи, однако уже в 1923 году улице вернули историческое название - Гребенская.

Что ждёт ул. Гребенскую

Ул. Гребенская остаётся важнейшей курортной и транспортной магистралью города. На ближайшие годы предусмотрены масштабные работы - в частности, реконструкция набережной Анапы с выходом на Гребенскую улицу, открытие видов на море и благоустройство прилегающей территории. Гребенская также будет участвовать в программах городского благоустройства и туристической инфраструктуры, что повысит её значимость как места для прогулок и культурного отдыха.

Реконструкция набережной в районе улицы Гребенской - часть масштабного городского проекта, который реализуется поэтапно с 2024 по 2026 годы и затронет практически всю курортную зону Анапы.

Основные этапы реконструкции курортной части города

Проект делится на 5 этапов, ключевой из которых - третий: именно он охватит участок от реки Анапка до улицы Гребенской. В этой зоне планируется:

• Максимально открыть вид на море, демонтировать объекты, загораживающие побережье.
• Провести капитальные берегоукрепительные работы.
• Обустроить широкую (6 метров) пешеходную зону, велодорожку, а также малые архитектурные формы и смотровые площадки.
• Провести масштабное озеленение и создать новый спуск к морю.

Дополнительные факты

• Протяжённость улицы - около 2 километров, здесь расположено более 120 домов, пересекается с 17 другими улицами.
• Гребенская - одна из самых оживлённых и популярных улиц Анапы, с большим количеством кафе, гостевых домов и туристических сервисов в курортной части улицы. Ближе к 12 микрорайону она превращается в тихий одно-двух-этажный центр с вкраплением гостевых домов.

Недвижимость

Основная застройка ул Гребенская происходила на протяжении не одного столетия, сейчасэто по прежнему одно - двух - трёх этажный частный сектор с густым вкраплением гостевых домов и изредка многоквартирная застройка, которая вводилась в эксплуатацию по суду в период градостроительного беспредела десятых годов нашего столетия. К покупке квартиры в каждом таком доме нужно подходить индивидуально, без опытного юриста по недвижимости на такие сделки выходить не рекомендуется.

Стоимость полноценных однокомнатных квартир в 2025 году начинается от 7,5 миллионов рублей. Дома, в том привычном понимании, которое сложилось у добропорядочного покупателя не могут стоить здесь ниже 25 миллионов рублей. Но нередко появляются предложения в которых стоимость студии варьируется от 1,8 до 2,5 млн. К покупке таких предложений необходимо подходить крайне осторожно, чаще всего это незаконно построенные на земле для индивидуального жилищного строительства гостевые дома, которые теперь в силу изменения законодательства не могут продолжать свою деятельность.

Владельцы делят их на отдельные кадастры и продают по частям, но от того, что вы купите студию в таком доме назначение земли не поменяется, и получится, что многоквартирный дом находится на земле для индивидуального жилищного строительства, что вызовет ещё больше вопросов к собственникам таких помещений. Но однзначного запрета на покупку таких предложений нет, каждый объект имеет свою историю, свои разрешительные документы, поэтому с каждым таким объектом надо разбираться отдельно.

Бывает, что в продаже есть и подозрительно дешёвые дома в районе 5 миллионов. Как правило, если это не откровенный фэйк это значит что продаётся часть дома, примерно 30 квадратных метров без своего отдельного входа и земельного участка, с непонятным распределением коммунальных услуг и другими сложностями. К покупке такого дома нельзя подходить без детального изучения документов, и во избежание дальнейших проблем с долями, с соседями, я бы рекомендовал воздержаться от покупки такого предложения.

Про удобство проживания на ул. Гребенская

Автор статьи не жил сам на ул. Гребенская, но по ощущениям это очень комфортная тихая улица, которая располагает к прогулкам в тени огромных платанов вдоль всей улицы, вплоть до выхода на Центральный пляж Анапы. Проблемой может стать только вопрос парковки в летний сезон. Ещё одним нюансом проживания на Гребенской становятся толпы туристов, идущих утром в сторону пляжа, а во второй половине дня с пляжа. Люди бывают разные, отсюда могут быть всевозможные ситуации, когда на ограниченном пространстве сталкиваются разные культуры, воспитание, состояние и тд. Социальная инфраструктура включает в себя школы, детские сады, всевозможные, офисы, магазины, кафе и рестораны. С общественным транспортом похуже, там ходит только один автобус и то не на всём её протяжении. Но в целом, Гребенская - это очень комфортный район для проживания.

Таким образом, Гребенская улица - не просто транспортная артерия, и важный памятник истории Анапы, Гребенская - это символ героизма казачества, это история Анапы, а для кого-то это вожделенный кусочек земли под анапским солнцем.

Улица Ивана Голубца в Анапе, - это курортная историческая улица, которая тянется от Бювета рядом с Малой бухтой поднимаясь вдоль высокого берега до нового ЖК на Высоком берегу.

История и название улицы

До 1965 года улица носила разные названия и большую часть своей истории она была ул. Серебряная, во всяком случае на дореволюционных старых картах она значится именно так. Название не связано с залежами серебрянной руды, всё гораздо проще, раньше весь Высокий берег Анапы, включая Лысую гору изобиловал родниками. Эти родники сливались в единый чистый речной поток, настолько чистый, что речка получила название Серебряная, и улица, проходившая по её берегу получила такое же название. О том, что это была река, а не ручеёк говорит тот факт, что во времена, когда в Анапе стояла турецкая крепость, ров вокруг крепости наполнялся именно с этой реки.

В 1921 году в силу революционной турбулентности улица стала Пролетарской, но уже в 1923 году ей вернулось прежнее название, а Пролетарской стала совершенно другая улица. И быть бы ей по сей день Серебрянной, если бы местный совет депутатов не решил в 1965 году, что ей надо носить имя моряка Героя Советского Союза, совершившего свой подвиг в 1942 году.

История подвига

Это произошло 25 марта 1942 года в Стрелецкой бухте Севастополя. Во время начавшегося арт обстрела Иван был на берегу и увидел, что пришвартованный сторожевой катер получил пробоину в результате которой загорелись моторные и топливные отсеки. Пламя разгоралось и возникла реальная опасность того, что сдетонируют глубинные 160-килограммовые бомбы. Если бы это случилось, то погибли бы десятки людей и получили повреждения несколько стоявших поблизости катеров. Без каког-либо приказа, жертвуя собой он кинулся на катер и стал сбрасывать бомбы в воду. Он успел сбросить все глубинные бомбы, но оставалось ещё около 20 малых бомб, которые он не успел сбросить в воду. Раздался взрыв.

Иван родился 08.05.1916 года в Таганроге, в 1938 был призван на службу во флот. Прожил он немного. На момент подвига ему было 25 полных лет, но своим поступком он увековечил себя в памяти людей. На доме по адресу Ивана Голубца, 103 открыта Стена Памяти в честь героя. В его честь названы улицы в Таганроге, Анапе, Севастополе, Каневе, Симферополе. Его имя носит военный катер и тепловоз. Низкий поклон людям, способнным жертвовать собой ради других. На таких держалась и будет держаться земля Русская.

География и маршруты

Улица протяженностью около 2,5 км находится в курортной зоне Анапы, тянется от бювета у Малой бухты до популярного места отдыха - Ореховой рощи. Транспортная доступность обеспечивается автобусными маршрутами №2, №9, и №111, которые соединяют улицу с больницей, рынками, автовокзалом и другими районами города. Это колоритный жилой район с гостиницами, частным сектором и апартаментами для отдыхающих.

Жилая застройка значительно меняется на протяжении улицы. Ближе к Малой бухте мы увидим отели, санатории, дальше идёт частный сектор и гостевые дома, а начиная с перекрёстка с улицы Пролетарская идёт высотная многоквартирная застройка.

Ширина улицы всего две полосы, и если раньше этого вполне хватало для проезда немногочисленных жителей этого района, то сейчас ул. ивана Голубца регулярно стоит в автомобильных пробках. Это не те пробки, которые мы можем наблюдать в Краснодаре или других мегаполисах, анапские пробки правильнее будет назвать затруднённым движением, но испытывать оптимизм по этому поводу не приходится, дальше будет хуже из-за строительства нового микрорайона, который назвали ЖК на Высоком берегу.

К самому жилому комплексу нет вопросов, строит его компания ССК и на мой взгляд, это будет лучшее, что до сих пор строилось в Анапе, подробней о ЖК на Высоком берегу. Но после его заселения пробки на ул. ивана Голубца реально станут пробками, если только улицу не расширят за счёт зелёных зон по сторонам улицы, но о таких планах администрации пока ничего не слышно.

Значимые места и объекты

Главная интрига улицы это кусок земли ограниченный берегом моря и улицами Ивана Голубца, Шевченко и Самбурова. Это историческое место, на котором ранее стоял один из первых винодельных заводов Анапы, который принадлежал Дмитрию Пеленко. В 1867 году Дмитрий Васильевич Пеленко был назначен начальником Черноморского округа. И в должности в этой он сделал достаточно много для заселения местных земель.

Именно благодаря Пиленко Анапа получила прямоугольную планировку, которая и сохранилась у нас до наших дней. Улица Ивана Голубца, в девичестве Серебряная помнит ещё поступь этого великого человека.

После революции этот винзавод был национализирован. Дом был отдан под санаторий для военных. В настоящее время за этот участок уже много лет идёт борьба борьба администрации с застройщиками. Примерно в 2015 году был представлен проект ЖК Высокий берег. На мой взгляд, классный, красивый, концептуальный проект, который бы украсил город своим появлением. Но администрация отозвала разрешение на строительство, и огромный земельный участок в курортной части города стоит и зарастает травой.

Пару лет назад администрация, мотивируя отказ в строительстве жилого комплекса убеждала население в том, что здесь будет построен социальный объект для города, что-то вроде многофункционального культурного центра, для детей, спортивная школа, художественная школа и тд. На градостроительном плане ПЗЗ эта зона выделена в О2 - то есть зона общественной деловой застройки. Возможно, когда-нибудь планы администрации осуществятся и там действительно будет красивый квартал, но пока это огороженный старым трёхметровым каменным забором неухоженный участок земли.

Напротив винзавода, где сейчас основной корпус школы №1 был чудесный парк, который сохранялся даже после войны, но впоследствии был застроен частными домами.

На ул. Ивана Голубца расположена единственная в Анапе городская больница. Это не одинко стоящее здание, она занимает целый квартал всевозможных лечебных корпусов. Некоторые из них прошли капитальный ремонт, и снаружи выглядят вполне прилично, но стоит зайти во внутрь и ты понимаешь, что бесплатная медицина осталась в том же состоянии, что и 40 лет назад.

Один из самых значимых градообразующих объектов Анапы - Моршкола. Ул. Ивана Голубца делит её на две части. Моршкола - это местечковое название, не отражающие значение этого учебного заведения. На самом деле это учреждение носит совершенно другое название - это институт береговой охраны Федеральной службы безопасности Российской Федерации, то есть высшее военно-морское учебное заведение в Анапе. Оно осуществляет подготовку и переподготовку офицеров и мичманов для береговой охраны пограничной службы ФСБ России.

История этой школы началась ещё в тридцать пятом году. 30 ноября 1935 года приказом народного комиссара внутренних дел СССР в Одессе была создана вторая морская пограничная школа НКВД СССР, которая занималась подготовкой младшего командно начальствующего состава морской пограничной охраны НКВД. То есть изначально создалась она в Одессе, но уже в тридцать шестом году школа была передислоцирована в Анапу и стала готовить боцманов, старшин групп, мотористов, рулевых сигнальщиков и военных техников для пограничных кораблей. То есть учебному заведению уже 90 лет. Выпускники этой школы часто оседают в Анапе после службы, и мало кто знает, но Анапа это вотчина ФСБ. Количество людей имеющих отношение к этой структуре в Анапе больше, чем в любом другом городе России.

Главный вход в Ореховую рощу тоже находится на ул. Ивана Голубца. Для тех, кто совершенно не знает Анапы - это старейшая туристическая локация Высокого берега Анапы, сейчас это красивый уъоженный парк с велодорожками, местами для занятий спортом, йогой, фонтаном и прочими прелестями курортной жизни.

Рядом с Ореховой рощей находится новый анапский ЗАГС. После ввода его в эксплуатацию в местных соц сетях разгорелись нешуточные споры по поводу его архитектуры, многие его сравнивали с мавзолеем, с чем я категорически не согласен. На мой взгляд - это оригинальное интересное здание, которое вкупе с озеленением украшает этот район.

Недвижимость

Недвижимость здесь никогда не была дешёвой, и так останется всегда. Главный фактор влияющий на ценообразование - близость к морю. Не важно, что это высокий берег и спуск к морю накладывает некоторые сложности, пляж не самый удобный для купания. В курортном городе близость к морю всегда была и будет оставаться главным фактором, влияющим на цену.

Если говорить про однокомнатные квартиры, если вы в 2025 году увидите где-то предложение ниже 7,5 млн руб. это скорее всего фейк. Речь идёт о нормальной однокомнатной квартире площадью от 40 кв.м.

Дома, со своим, пусть и небольшим земельным участком, не могут стоить здесь ниже 20 миллионов рублей. Но иногда встречаются предложения в которых стоимость студии варьируется от 1,8 до 2,5 млн. К покупке таких предложений необходимо подходить крайне осторожно, чаще всего это незаконно построенные на земле для индивидуального жилищного строительства гостевые дома, которые теперь в силу изменения законодательства не могут продолжать свою деятельность.

Владельцы делят их на отдельные кадастры и продают по частям, но от того, что вы купите студию в таком доме назначение земли не поменяется, и получится, что многоквартирный дом находится на земле для индивидуального жилищного строительства, что вызовет ещё больше вопросов к собственникам таких помещений. Но однзначного запрета на покупку таких предложений нет, каждый объект имеет свою историю, свои разрешительные документы, поэтому с каждым таким объектом надо разбираться отдельно.

Бывает, что в продаже есть и подозрительно дешёвые дома в районе 5 миллионов. Как правило, если это не откровенный фэйк это значит что продаётся часть дома, примерно 30 квадратных метров без своего отдельного входа и земельного участка, с непонятным распределением коммунальных услуг и другими сложностями. К покупке такого дома нельзя подходить без детального изучения документов, и во избежание дальнейших проблем с долями и соседями.

Реальных предложений по домам мы не наберём со всей улице больше десятка. Квартир больше, так как в районе Ореховой рощи есть много старых панельных девятиэтажных домов, рядом с моршколой продаются квартиры в неплохих домах, которые строились также для военных, но качество там будет уже лучше, чем в панельках, и ещё квартиры мы можем найти в старых двух этажных домах, 60-70х годов постройки. Цены там, несмотря на древний жилой фонд так же будут высокими, из-за сформированной инфраструктуры, просторных дворов и всё той же близости к морю и Ореховой роще.

Удобство проживания в районе ул. Ивана Голубца

Как вы уже поняли, район улицы Ивана Голубца очень разнообразен в плане жилой застройки. В старом фонде есть очень уютные улочки - дворики, где удобно гулять и дышать свежим морским воздухом. Гулять вдоль самой улицы удовольствие не самое приятное, поскольку автомобильное движение достаточно активное, то свежий воздух здесь это понятие относительное. если отойти сто метров в сторону моря, там качество воздуха будет кратно лучше, чем вдоль самой улицы.

В районе высотной многоквартирной застройки жить более комфортно, ближе автобусные остановки, магазины, меньше отдыхающих. Но каждый выберет своё. В любом случае, это курортная часть города со своим непередаваемым расслабленным настроением. Человеку, который присматривает недвижимость в Анапе обязательно к просмотру.

Выбирая новое место жительства на юге лучше выбирать его так, чтобы вам подходил не только климат и нравился город, но и внимательно отнестись к географии вокруг. Сидеть всю жизнь в городе вы не сможете, захочется и на море отдохнуть, и достопримечательности посмотреть, и в горы съездить. Именно поэтому многие путешественники выбирают Анапу как стратегическую точку для своих маршрутов. Расположенная на стыке нескольких уникальных регионов, Анапа представляет собой идеальный хаб, откуда можно отправиться в Крым, Адыгею, горы Кавказа, Сочи и даже Абхазию. Давайте разберемся, почему именно Анапа становится родным городом для тысяч переезжающих на пмж, желающих увидеть всё многообразие южных красот России.

Какие инвестиционные подходы работают в современных условиях.

Вложения в жилую недвижимость остаются одним из самых надежных способов приумножения капитала. Однако за последние годы рынок кардинально изменился, и многие прежние подходы потеряли свою эффективность. Сфера доходного жилья за последнее время претерпела революционные изменения.

Прежние работающие схемы сегодня практически неэффективны. Зато появились новые возможности, которые раньше недооценивались.

Важные изменения в законодательстве: новые риски для инвесторов

Прежде чем рассматривать конкретные стратегии, необходимо обратить внимание на изменения в регулировании инвестиционной недвижимости, особенно апарт-отелей.

С 1 сентября 2025 года рынок апартаментов ждут перемены.

Что изменилось:

• Новый закон №436-ФЗ запрещает рекламу и сдачу объектов без официальной классификации

• Понятия "апарт-отель" отменены - теперь это просто гостиницы со звездностью от 1 до 5

• Запрет на самостоятельную сдачу - владельцы больше не могут сдавать номера самостоятельно, только через управляющие компании

• Ограничения для агрегаторов - запрет на размещение рекламы несертифицированных объектов на Яндекс, Авито и других площадках

Что это означает для инвесторов:

Инвесторам сейчас нужно максимально осторожно подходить к покупке инвестиционной недвижимости и четко понимать, как они в дальнейшем будут получать с неё доход. Лучше не рассчитывать на серые схемы - с годами это будет делать всё сложнее. Государство активно ужесточает регулирование, и то, что работало раньше, может стать незаконным или неэффективным в ближайшем будущем.

Рассмотрим десять основных подходов к инвестированию в жилье и проанализируем их особенности.

Стратегия №1: Флиппинг - покупка с последующим ремонтом и продажей

Этот подход профессионалы называют флиппингом. Схема предполагает приобретение квартиры без отделки, выполнение качественного ремонта с меблировкой и последующую продажу.

Инвесторы покупают жилье на стадии строительства, дожидаются ввода в эксплуатацию, делают качественный ремонт и полностью обставляют квартиру. Это своего рода "упаковка" объекта.

Популярность флиппинга объясняется нежеланием покупателей заниматься ремонтом. Старшее поколение часто избегает повторного прохождения этого стрессового процесса, а молодежь предпочитает доверить работу профессионалам.

Многие покупатели хотят сразу въехать в готовое жилье с мебелью, не тратя время на обустройство. Именно на таких клиентов и рассчитан флиппинг.

Принято считать, что флиппинг является наиболее выгодным по соотношению вложений и дохода среди всех рассматриваемых стратегий. Минус стратегии в риске не отбить инвестиции, если рядом имеется большое количество похожих по цене/качеству объектов недвижимости, поэтому без тщательного анализа рынка и просчётов всех затрат здесь не обойтись.

Стратегия №2: Долгосрочная аренда малогабаритного жилья

Вариант для долгосрочных инвестиций - покупка готовой одно- или двухкомнатной квартиры для сдачи в аренду на длительный период. Деньги остаются вложенными на 10 лет и более.

При правильном выборе локации годовая доходность может составлять до 10%. Такой подход подходит для защиты накоплений от инфляции, но не гарантирует моментального увеличения капитала.

Главное ограничение - ипотечное кредитование. Проценты по займу могут полностью "съесть" доходность от аренды. При покупке за собственные средства стратегия становится более привлекательной.

Стратегия №3: Посуточная аренда студий

Краткосрочная аренда требует больше усилий, но может принести более высокий доход. Максимальная загрузка составляет до 30 дней в месяц.

Важное предупреждение: если вы рассматриваете покупку номера в апарт-отеле для посуточной аренды, помните о новых требованиях законодательства. С сентября 2025 года самостоятельная сдача таких номеров будет невозможна - потребуется обязательное участие управляющей компании, что существенно снизит вашу маржу.

Ключевой фактор - местоположение. Помимо традиционных туристических зон и районов у вокзалов, существуют менее очевидные, но эффективные варианты:

• Районы рядом с крупными медицинскими учреждениями (для родственников пациентов)

• Места рядом с объектами, где работают вахтовики или часто бывают командировочные

Инвестору нужно решить - доверить управление посреднику или вести дела самостоятельно. Первый вариант экономит время, но требует деления комиссии. Самостоятельное управление максимизирует доход, но требует постоянного участия в размещении объявлений, встрече гостей, уборке и обслуживании.

Для самостоятельной сдачи лучше выбирать обычные квартиры (не апарт-отели) поблизости от места жительства, чтобы быстро реагировать на потребности арендаторов.

Стратегия №4: Инвестиции в кладовки и парковочные места

Альтернативный подход к инвестированию в недвижимость - покупка подсобных помещений: кладовок, машиномест и парковочных боксов. Эта стратегия привлекает относительно небольшим входным порогом и стабильным спросом.

Преимущества инвестиций в кладовки и парковки:

• Низкий порог входа - стоимость значительно ниже жилой недвижимости

• Стабильный спрос - потребность в дополнительном хранении и парковке постоянно растет

• Простота управления - минимальные требования к обслуживанию

• Долгосрочная аренда - арендаторы обычно снимают на длительный срок

• Меньше рисков - отсутствие проблем с соседями, порчей имущества

Особенности различных типов объектов:

Машиноместа:

• Высокий спрос в густонаселенных районах

• Стабильная доходность 6-8% годовых

• Возможность продажи с хорошей маржой при росте автомобилизации

Кладовки:

• Востребованы в новых жилых комплексах

• Доходность 5-7% годовых

• Меньше зависят от сезонности

Риски и недостатки:

• Ограниченный рост стоимости по сравнению с жилой недвижимостью

• Зависимость от управляющей компании ЖК

• Возможные изменения в планировке здания

• Меньшая ликвидность по сравнению с квартирами

При выборе такого типа инвестиций важно анализировать локацию, уровень автомобилизации района и качество жилого комплекса, в котором расположен объект.

Стратегия №5: Участие в фондах коммерческой недвижимости

Для инвесторов, желающих диверсифицировать портфель и получить доступ к коммерческой недвижимости без крупных вложений, существует возможность участия в специализированных фондах.

Как работают фонды коммерческой недвижимости:

Фонды аккумулируют средства множества инвесторов для покупки крупных коммерческих объектов: офисных зданий, торговых центров, складских комплексов, производственных помещений. Инвесторы получают доли в фонде пропорционально своим вложениям.

Преимущества участия в фондах:

• Доступ к премиальным объектам - возможность инвестировать в дорогую коммерческую недвижимость с небольшими суммами

• Профессиональное управление - опытные управляющие занимаются поиском арендаторов и обслуживанием

• Диверсификация рисков - средства распределены между несколькими объектами

• Пассивный доход - не требует личного участия в управлении

• Ликвидность - возможность продажи доли другим участникам

Типы объектов в портфеле фондов:

• Офисная недвижимость - бизнес-центры класса A и B

• Торговая недвижимость - торговые центры, стрит-ритейл

• Складская недвижимость - логистические комплексы

• Производственная недвижимость - заводы, производственные помещения

Риски и ограничения:

• Зависимость от профессионализма управляющей компании

• Ограниченный контроль над инвестиционными решениями

• Комиссии за управление (обычно 1-3% годовых)

• Возможные сложности с выходом из фонда

• Волатильность коммерческого рынка

На что обратить внимание при выборе фонда:

• Опыт и репутация управляющей компании

• Структура портфеля и качество объектов

• Прозрачность отчетности

• Размер комиссий и условия входа/выхода

• История доходности фонда

Участие в фондах коммерческой недвижимости подходит инвесторам, которые хотят диверсифицировать портфель и получить доступ к institutional-grade активам, но не готовы заниматься самостоятельным поиском и управлением коммерческими объектами.

Стратегия №6: Покупка проблемной недвижимости и её восстановление

Это более рискованная, но потенциально очень прибыльная стратегия. Суть заключается в покупке недвижимости с различными проблемами по цене ниже рыночной и последующем решении этих проблем.

Типы проблемной недвижимости:

• Квартиры с юридическими проблемами - обременения, споры наследников, долги по коммунальным платежам

• Недвижимость в аварийном состоянии - требующая капитального ремонта

• Квартиры в проблемных домах - без лифта, с плохой инфраструктурой

• Недвижимость должников - продаваемая судебными приставами

Преимущества:

• Низкая цена покупки - скидка может составлять 20-50% от рыночной стоимости

• Высокий потенциал роста - после решения проблем стоимость значительно увеличивается

• Меньшая конкуренция - большинство покупателей избегают проблемных объектов

Риски и сложности:

• Юридические риски - длительные судебные разбирательства

• Непредвиденные расходы - скрытые дефекты и проблемы

• Сложность получения ипотеки - банки неохотно кредитуют проблемные объекты

• Необходимость экспертизы - требуется глубокое понимание рынка и юриспруденции

Стратегия №7: Арендный бизнес с субарендой

Стратегия заключается в долгосрочной аренде квартиры с последующей сдачей её в субаренду по более высокой цене или с добавленной стоимостью.

Варианты реализации:

• Сдача по комнатам - аренда квартиры целиком и сдача по комнатам

• Улучшение условий - аренда с последующим ремонтом и повышением стандартов

• Сезонная субаренда - долгосрочная аренда с сезонной сдачей в курортных зонах

• Корпоративная аренда - сдача компаниям для размещения сотрудников

Преимущества:

• Низкий входной барьер - не требует покупки недвижимости

• Быстрый старт - можно начать сразу после аренды

• Гибкость - легко изменить стратегию или прекратить деятельность

• Тестирование рынка - позволяет изучить спрос перед покупкой

Риски:

• Зависимость от арендодателя - риск расторжения договора

• Двойные обязательства - ответственность перед арендодателем и субарендаторами

• Правовые ограничения - не во всех регионах субаренда разрешена

• Маржинальность - разница между арендой и субарендой может быть небольшой

Стратегия №8: Инвестиции в земельные участки под застройку

Покупка земельных участков с перспективой их дальнейшего развития или перепродажи застройщикам.

Типы земельных инвестиций:

• Участки в развивающихся районах - на окраинах растущих городов

• Сельхозземли с потенциалом перевода - в зонах будущей застройки

• Промышленные участки - под логистические центры и производства

• Рекреационные зоны - под туристическую застройку

Преимущества:

• Высокий потенциал роста - при правильном выборе рост может быть многократным

• Низкие текущие расходы - минимальные затраты на содержание

• Защита от инфляции - земля традиционно растет в цене

• Возможность развития - можно самостоятельно построить и продать

Риски:

• Долгий период окупаемости - может потребоваться 5-15 лет

• Зависимость от инфраструктуры - развитие района может затянуться

• Изменения в законодательстве - ограничения на застройку

• Отсутствие текущего дохода - земля не приносит арендных платежей

Стратегия №9: Покупка на этапе строительства с последующей продажей (НЕ РАБОТАЕТ)

Классический вариант для новичков - приобретение квартиры на стадии проекта и реализация после сдачи дома. Метод привлекает простотой: не нужно заниматься ремонтом или поиском арендаторов.

Важно! Эта стратегия сейчас НЕ РАБОТАЕТ и может привести к убыткам.

Эта схема была очень популярна в 10-х годах, на юге на этапе котлована выкупалось не менее 50% лотов, выставленных на продажу. остальные раскупались намного раньше, чем объект доходил до сдачи в эксплуатацию. Однако ситуация кардинально изменилась с введением в 2019 году изменений в 214 ФЗ с применением эскроу счетов.

Главная проблема: В большинстве регионов России, за исключением Крыма уже минимум два года новостройки от застройщика стоят дороже вторичного рынка. Это означает, что реализовать стратегию с выгодной перепродажей уже не получится. Инвестор, купивший квартиру на старте продаж, к моменту сдачи дома может обнаружить, что аналогичное жилье на вторичном рынке стоит дешевле.

К сожалению, многие инвесторы об этом не знают и по-прежнему стараются купить новостройку на старте продаж, рассчитывая на прибыль от перепродажи. Это может привести к финансовым потерям.

Дополнительные факторы, которые усложняют ситуацию:

• Необходимость уплаты налогов с прибыли

• Конкуренция с другими новостройками в районе

• Возможность того, что застройщик будет продавать аналогичные квартиры дешевле

Если вы все же рассматриваете покупку новостройки, делайте это только для собственного проживания или долгосрочной аренды, но не для быстрой перепродажи.

Долгосрочная перспектива недвижимости

Недвижимость имеет двойную природу дохода: в отличие от депозитов, она дает два источника дохода - арендные платежи и рост стоимости. Можно получать текущий доход от сдачи и рассчитывать на будущую капитализацию.

Окупаемость квартиры может составлять 15-25 лет. Но недвижимость - это консервативная долгосрочная инвестиция, эффективная на длинной дистанции.

Статистика подтверждает привлекательность сектора: среднегодовая инфляция за 2014-2022 годы составила около 8%, средняя ставка по депозитам - 9,5%. Последние годы, 2023-25 характеризуются образованием гипер инфляции, поэтому доходность от покупки недвижимости в эти турбулентные годы мы сможем оценить только спустя некоторое время. Любая оценка ситуации с опорой на сегодняшний момент будет ошибочной, так как слишком велика доля неопределенности в будущем.

Выводы

Современный рынок недвижимости предлагает множество возможностей как для опытных, так и для начинающих инвесторов. Выбор конкретной стратегии зависит от личных предпочтений, финансовых возможностей и инвестиционных целей каждого.

Главное - избегать устаревших подходов, таких как покупка новостроек на старте для перепродажи, и сосредоточиться на работающих стратегиях, учитывающих современные рыночные реалии. Альтернативные варианты, такие как кладовки, парковочные места, участие в фондах коммерческой недвижимости, работа с проблемной недвижимостью и арендный бизнес, могут стать хорошим дополнением к основному портфелю.

Вы замечали, как в последнее время активизировались спам звонки и прочие телефонные мошенники, как они только не разводят людей.

Сегодня я не буду вам рассказывать про методы мошенников, об этом как-нибудь в следующий раз, сегодня о том, как они узнают ваши номера телефонов и что нужно делать, чтобы максимально оградить себя от этой напасти.

Начать придётся издалека, и для общего понимания ситуации я приведу вам пример отрасли, в которой я работаю, но поверьте мне, в других сферах бизнеса проходят те же самые этапы борьбы за клиента.

Как раньше работало классическое агентство недвижимости

Агенты собирали базу продавцов и на всевозможных рекламных площадках выставляли свои объекты. Сначала это были столбы и газеты, затем агрегаторы объявлений, то есть всем нам известное "Авито". Главная ценность любого агентства была база объектов и, самое главное, база собственников, потому что люди работают с людьми и для людей.

Более продвинутые стали делать свои сайты, вкладываться в маркетинг, продвижение, писать экспертные образовательные статьи для своих клиентов и уже через доверие к своей экспертности и ценностям получали обращения от клиентов, как от продавцов, так и от покупателей.

Затем наступила эра "Ютуба" и других видеоплощадок, и агентства стали широко использовать их для привлечения клиентов. После них пришла эра лендингов. Это одностраничные сайты, максимально лаконичные, задача которых не просветить вас, научить чему-то, а сделать вам максимально привлекательное предложение, от которого вы не сможете отказаться, и получить ваши контактные данные, с которыми дальше уже будет работать менеджер отдела продаж. Например, "Купи самые лучшие окна по самой дешевой цене" или что-то подобное.

Продвигаться в органической выдаче поисковиков такие сайты не могли, потому что не обладали необходимым количеством и качеством текста, и алгоритмы поисковиков их не ставили в топ выдачи, но зато такие сайты исключительно эффективно показали себя в рекламе. Именно эти сайты вы чаще всего видите в самом верху поисковой выдачи Яндекса и Гугла. Поэтому, если вы ещё этого не знали, в самом верху поисковой выдачи находятся не самые полезные сайты, а те, которые больше заплатили за то, чтобы они там находились.

Сайты-одностраничники перевернули интернет-индустрию и интернет-маркетинг, эта революция произошла лет 15 назад. Застройщики очень активно подхватили эту технологию и до последнего времени продолжают использовать и сливать на них огромные бюджеты. Стоимость одного посетителя такого сайта доходит до 30 тысяч рублей, и это ещё не цена сделки, а всего лишь цена контакта, которого менеджер квалифицировал как потенциального покупателя.

Но, на мой взгляд, эта технология уже уходит в прошлое либо как-то должна измениться, потому что в последнее время делать сайты, писать статьи, снимать видео для привлечения клиентов становится очень дорогим и, самое главное, бесперспективным занятием.

Дело в том, что появилась технология, которая ворует контакты с сайтов конкурентов. Ты просто обращаешься в одну из таких контор и покупаешь контакты людей, которые заходили на нужный тебе сайт, причём стоит это в десятки раз дешевле, чем если бы вы делали сайт, писали статьи, снимали видео.

Как это происходит. Вы заходите на любой сайт и просто читаете его, не отправляете никакие личные данные, не заполняете никакие формы обратной связи, вы просто зашли на сайт, который по каким-то причинам стал интересен мошенникам, и ваши данные в течение 24 часов уже будут полностью собраны, обработаны и переданы заказчику.

Обращаю особое внимание на то, что вы даже не оставляли никаких заявок, вы просто зашли на сайт, и роботы тут же вас срисовали. Последние данные Яндекс-аналитики говорят о том, что, к примеру, в среднем на любом сайте из всего трафика, который заходит на сайт, уже 44% всех посещений дают роботы. Есть там, наверно, и полезные, но чаще всего это рекламные боты, которые так или иначе собирают данные о вас.

Как это отражается на работе агентства и как это поменяет рынок в перспективе

Недавно у нас в агентстве был конфликт с одним из клиентов, который позвонил нам, пообщался с одним из моих агентов, а после этого ему стали названивать десятки агентов. И клиент обвинил нас в том, что мы слили его данные другим агентам. Если бы тот человек немного подумал, то он бы понял, что нам нет совершенно никакой выгоды отдавать его в чужие руки. Мы никого никому не продаём. Наши клиенты - это самое дорогое, что у нас есть.

Как поменяется рынок

Уже сейчас вкладываться в рекламу Яндекс Директ становится невыгодно, вернее даже убыточно. К примеру, мы уже отказались от такой рекламы, думаю, что не только мы. Это значит, что все мелкие и средние агентства либо уйдут с рынка, либо их доля в общем котле сделок с недвижимостью сократится.

Останутся крупные компании, которые смогут выжигать рынок своими рекламными бюджетами и названивая вам "Здравствуйте, недвижимостью на юге интересовались" и другими вопросами.

Мелкие начнут работу более точечно, по своим старым контактам. На самом деле, эта работа уже идёт. Не удивляйтесь, если про вас вдруг вспомнил агент, с которым вы выходили на сделку несколько лет назад. Это как раз и есть та точечная работа, которая осталась доступна агентствам, и я уверен, что другим отделам продаж в других нишах также придётся переходить на нечто подобное.

Появятся другие виды рекламы, более адресные, я думаю, что рекламщики перейдут в мессенджеры. Они там уже появились, но уверен, что ничего не мешает тому же вотсапу или телеграму воткнуть между списком контактов или списком чатов какую-нибудь баннерную рекламу или в конце каждого диалога тоже подставлять какое-то предложение, соответствующее тематике вашего разговора. Искусственный интеллект только входит в нашу жизнь, и поверьте, на бытовом уровне он изменит её очень сильно.

Как защититься от спама

К сожалению, найти в интернете информацию о том, как защититься от лидогенерации Big Data, найти не удалось, но есть мои личные рекомендации, которые позволят вам сократить попадание вашего номера во всевозможные базы для спам обзвона.

1. Заходить в интернет только в режиме инкогнито.

2. Нигде не оставлять свой номер телефона в открытом доступе и в соцсетях

3. Нигде не соглашаться на передачу своих данных.

4. Если вы звоните по какой-либо рекламе, то звоните с вотсаппа или с телеграмма, не используя мобильную сеть.

Но это всё теория. Я прекрасно понимаю, что фактически, эти рекомендации для обычного человека не выполнимы. Но есть и хорошая новость, когда готовилась эта статья, пришла новость о том, что Президент подписал закон о противодействии телефонному и интернет-мошенничеству.

В числе прочих пунктов вводится:

• Установка самозапрета через "Госуслуги" на дистанционное оформление сим-карт - чтобы их не оформляли злоумышленники.
• Установка самозапрета через операторов на массовые обзвоны.
• Сообщения от "Госуслуг", в том числе код подтверждения для входа, не будут приходить во время телефонного разговора.
• Вводится обязательная маркировка, которая будет отображать наименование организации при приеме звонков.
• Госорганам, банкам, операторам связи запретят использовать зарубежные мессенджеры для общения с клиентами.

На моём тг-канале, где я опубликовал эту новость, закон уже раскритиковали, сказали, что он не защитит нас от небратьев из ближайшей заграницы, но он совершенно точно должен защитить нас от наших доморощенных предпринимателей, которые злоупотребляют бигдатой. Надеюсь, что с принятием этого закона спам звонков станет меньше

С 1 марта вступил в силу закон "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу", согласно которому можно привлекать средства граждан для возведения частных жилых домов по договорам строительного подряда - с применением счетов эскроу. Закон не запрещает строительство без эскроу, но нельзя будет взять ипотеку на дома, возведенные по старой схеме.

Как работает закон

✅Деньги заказчика по договору подряда размещаются на счетах эскроу до момента регистрации права собственности на построенный дом.
✅Подрядчик строит дом за счет своих или кредитных средств.

✅Срок депонирования средств на счету эскроу - не более 6 месяцев после окончания строительства.

✅Если договор прекращен досрочно, стороны решают спорные ситуации путем соглашения либо в суде.

Важно: строить дома по новой схеме могут только компании из Единого реестра застройщиков.

Что это дает

Подрядчики заинтересованы в завершении строительства, чтобы получить деньги от заказчика. У покупателей же меньше рисков потерять деньги, поскольку размещенные на счете эскроу средства страхуются.

Если истек срок депонирования, а право собственности не зарегистрировано, деньги возвращаются. Это позволяет избежать ситуаций, когда строительство затягивается, и заказчик не может добиться возврата денег.

Вырастут ли цены

Застройщикам дорого обходится обслуживание кредитов при проектном финансировании. Банкам же приходится закладывать риски в виде повышенных ставок. Все это закономерно сказывается на стоимости и сроках. Высокие ставки по ипотечным кредитам тоже сильно снижают продажи. По прогнозам экспертов, доступность ИЖС может сократится на пару лет - пока ставка не снизится до приемлемых значений.

Покупательский спрос

Новая схема будет востребована ввиду ее прозрачности. Ипотечным покупателям ничего больше не остается, как воспользоваться такой схемой, потому что иначе просто не взять кредит на строительство.

Трудно ли будет застройщикам

Новшества могут привести к банкротствам некоторых строительных компаний. Скорее всего, останутся крупные и средние девелоперы - мелкие уйдут. Некоторые эксперты уверены, что в перспективе возможно массовое строительство больших коттеджных поселков на тысячи домов, которые будут возводиться девелоперами многоквартирного жилья.

Если у вас есть вопросы и нужна консультация, звоните по телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите сообщение в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57.

В 2025 году рынок недвижимости подвергся серьезным изменениям. Ипотека стала недоступной для многих покупателей на фоне повышения ключевой ставки ЦБ до 21%. Еще 2-3 года назад сделки с привлечением ипотеки составляли до 80% от общего объема продаж новостройках, сейчас этот показатель значительно снизился. Застройщики стали продвигать рассрочку в качестве альтернативы ипотеке. В данный момент доля сделок по рассрочке достигает 40-50%. Прогнозируется, что к концу 2025 года показатель может превысить половину всех сделок в новостройках. Но все ли так безоблачно? Разберем подводные камни и преимущества рассрочки.

Причины популярности рассрочки

1. Высокие ставки по ипотеке

В нынешних реалиях стоимость кредитов становится неподъемной.

Пример: ипотека на 20 лет при ставке 21% и стоимости квартиры 8 000 000 в первоначальным взносом 2 000 000.

Платежи составят 106 659 рублей (без учета страхования). Переплата - 19 598 058 рублей (почти в 3 раза больше стоимости квартиры, то есть плюс около 300% к цене).

Для сравнения, при покупке в рассрочку на 3 года даже с процентами от застройщика переплата редко превышает 10-15% от цены жилья.

2. Доступность и скорость оформления

Проверки от застройщика гораздо мягче, чем в банках. Покупка проходит проще, особенно для самозанятых, покупателей с проблемами в кредитной истории или тех, кому важна быстрота сделки. В отличие от ипотеки, рассрочку можно оформить буквально за пару дней.

3. Гибкость программ

Большинство застройщиков предлагают разные условия:

• беспроцентная рассрочка до 12 месяцев с высоким первоначальным взносом;

• низкие стартовые платежи и оплата большей части в конце рассрочки;

• рассрочка до 3 лет с невысокими процентами (до 10-15%);

Некоторые виды рассрочек предусматривают возможность оформления ипотеки в конце срока, например, когда в течение 1-2 лет человек платит минимальные суммы и в конце должен внести остаток. Есть вероятность, что ставки по ипотеке к этому времени снизятся, и покупка получится выгодной.

4. Выгодное инвестирование

Инвесторы могут вложить минимальные суммы на этапе котлована и перепродать объект после увеличения стоимости.

Риски рассрочки

Как и любой финансовый инструмент, рассрочка имеет подводные камни:

• Высокие платежи. Не каждый располагает большим первоначальным взносом или возможностью рассчитаться за квартиру в течение 3 лет.

• Квартира не в собственности. До полной оплаты объект находится в собственности у застройщика и может быть изъят при проблемах с оплатой.

• Риск банкротства девелопера. Если застройщик объявит себя банкротом, покупатель рискует потерять вложенные средства. Особенно если сделка оформлена не по ДДУ, а по договору купли-продажи.

Как снизить риски

1. Заключать только договор долевого участия по 214-ФЗ.

2. Комплексно оценивать застройщика, например, на Едином ресурсе застройщиков и в Едином реестре застройщиков.

3. Узнать про штрафы за задержки платежей. В некоторых случаях санкции достаточно жесткие.

4. Узнать про скрытые комиссии. Иногда застройщики увеличивают стоимость квадратных метров при расчете остатка долга.

Что выбрать?

Ипотека - оптимальный вариант для тех, кому нужен длительный срок кредитования и минимальные платежи. Но при ставке 21% платежи таковыми не назвать.

Рассрочку стоит выбирать, если:

• Есть значительная сумма первоначалки

• Доход позволяет рассчитаться быстро.

• Застройщик проверенный и надежный.

В условиях дорогой ипотеки рассрочка становится решением для многих, однако требует обдуманного подхода. Если вы не подходите под льготную ипотеку, обращайтесь. Подберем выгодную программу ипотеки или рассрочки от проверенного застройщика, поможем с оформлением.

Рекомендуем прочитать пост про траншевую ипотеку. Сейчас это реальная возможность выгодно купить квартиру в новостройке. Есть высокая вероятность, что программа траншевой ипотеки будет действовать только до конца марта, поэтому стоит поторопиться!

Изображение от freepik

Темрюк - это административный центр Темрюкского района и единственный на Таманском полуострове город, расположенный на правом берегу реки Кубань. У туристов популярен бальнеологическими ресурсами: в окрестностях несколько грязевых вулканов. Также здесь процветает рыбная ловля: в Азовском море, в Ахтанизовском и Курчанском лиманах.

Темрюк отличается удачной локацией с точки зрения доступности морских пляжей: до Азовского моря 3-4 км (станица Голубицкая), до Черного моря (Анапа) - около 50 км. Собственных пляжей в городе нет, но проблема решается развитым транспортным сообщением с близлежащими курортными станицами и поселками (Голубицкая, Кучугуры, Веселовка, Волна, За Родину). Темрюк не переполнен отдыхающими даже в курортный сезон, что делает его достаточно комфортным для круглогодичного проживания.

В Темрюкском районе средиземноморский климат. Лето обычно жаркое. В начале осени тепло - можно купаться в море минимум до октября. Зима относительно теплая, с редкими морозами, из минусов - частые ветры.

Население

Численность населения - около 40 тысяч человек (прирост обеспечивается за счет приезжих из других регионов). При этом работоспособное население составляет более 50%, около 25% - пенсионеры, остальная часть - дети и молодежь. Распределение в целом аналогично любому небольшому городу России, где есть рабочие места.

Районы и недвижимость

В Темрюкском районе 12 населенных пунктов: город Темрюк и 11 административных центров сельских поселений, в числе которых - популярная в летний сезон курортная станица Голубицкая.

В самом Темрюке нет официального разделения на районы. Исторически город делят на два основных района - первый и второй. В первом (он же центр) преобладают старая застройка и частный сектор. Вся инфраструктура и немногочисленные новостройки сосредоточены здесь же. Во втором районе в основном расположены частные домовладения. Район зеленый, чистый и по своему уютный.

Негласно Темрюк делят на центр и поселки (они же районы), входящие в состав города: Правобережный, Левобережный, микрорайон Комсомольский, Замосты, поселок Южный склон.

В центральной части Темрюка сосредоточены все основные городские объекты:

• администрация;

• налоговая; сбербанк;

• отделение почты;

• Дом быта;

• Дом культуры;

• детская и взрослая поликлиники;

• торгово-промышленная палата;

• центр занятости;

• кинотеатр "Тамань";

• ЗАГС; Центральная районная больница;

• парк, стадион, мотодром.

Транспорт

Ближайший железнодорожный вокзал находится в Анапе. Аэропорт - там же. Возле Центрального рынка есть автовокзал, с которого курсируют автобусы в Анапу, Геленджик, Краснодар, Сочи и другие города, а также во все поселки и станицы Таманского полуострова. В самом городе активно работают несколько автобусных маршрутов. В летний сезон запускают рейс из Москвы до Темрюка.

Дошкольные и учебные заведения

В Темрюке более 15 детских садов, различных центров развития для детей дошкольного возраста. В городе несколько школ, также есть школа-интернат, спортивная и школа искусств. Постепенно учебные заведения реконструируют, ремонтируют, придают им современный облик.

С высшим образованием ситуация сложнее. В городе из ВУЗов - только филиал Московского государственного университета технологий и управления им. К.Г.Разумовского, также есть 2 колледжа. После окончания школы большая часть молодежи поступает в другие города.

Городу не хватает спортивного комплекса, бассейна, но есть стадион и мотодром. Планируется постройка скейт-парка.

Предприятия и рабочие места

Темрюкский район - достаточно развитый в плане экономики. Здесь работают рисовые хозяйства, сельскохозяйственное предприятие, судоремонтные заводы, грузовые порты "Темрюк", "Тамань" и "Кавказ", 1 коньячный и 17 винных заводов, агрофирмы, нефтегазовые и строительные компании.

В самом городе насчитывается более 10 промышленных предприятий, в том числе рыбоконсервный и осетровый рыбоводный заводы, молокозавод, хлебозавод, винодельческие предприятия, швейная фабрика, опытно-механический завод и завод стройматериалов. Такое многообразие предприятий обеспечивает много рабочих мест.

Достопримечательности

Культурных и промышленных объектов в городе не слишком много, но есть интересные для посещения места:

• Познакомиться с историей Темрюка, казачьими традициями можно в местном историко-археологическом музее.

• Для изучения военной тематики стоит посетить музей "Военная горка" под открытым небом, посвященный памяти павших на войне. Это внушительный комплекс боевых орудий и техники (минометы, танки и другие экспонаты).

• В Темрюке есть и другие объекты военной тематики: мемориальный комплекс "Вечный огонь", городская аллея славы, памятник Таманской армии, скульптурный барельеф над могилой героя СССР, военного шофера В.Н. Терлецкого и другие.

• В центре Темрюка есть относительно новый арт-объект с ночной подсветкой - фонтан в виде скульптуры, изображающей танец трех дельфинов.

• Из архитектуры можно отметить храм Михаила Архангела - реконструированное после военных взрывов здание, храм Александра Невского (также восстановленная церковь).

Любителям колоритных мест стоит посетить Мыс Ахиллеон - там находится маяк, а под ним - дикие пляжи, которые предпочитают многие местные жители и отдыхающие.

Рыба и виноград - промысел района

Узнать больше о рыболовецкой отрасли района можно, посетив экскурсию на Темрюкский завод осетровых рыб. Здесь восстанавливают популяцию азовского осетра, выращивают белугу и стерлядь. На заводе не будет красивой глянцевой картинки, поскольку финансирование оставляет желать лучшего, но получить занимательную информацию реально.

Порыбачить можно на Курчанском лимане - там водятся морские и пресноводные рыбы, за карасями, амурами и карпами стоит поехать на Ахтанизовский лиман, где по совместительству можно посетить популярную у туристов локацию - долину лотосов.

Более 3000 гектаров в Темрюкском районе отведено под виноградники. В поселке Сенной находится многим известное предприятие "Фанагория", выпускающее вина разных сортов, в том числе премиальные.

Пляжи

Азовское море - самое мелкое в мире, поэтому быстро прогревается. Оно, конечно, цветет в жару, и летом иногда выглядит мутноватым. Зато дорога из Темрюка до пляжей занимает буквально несколько минут. При желании всегда можно поехать на Черное море - на песчаные пляжи Пионерского проспекта или чуть дальше на галечные.

Любителям уединения стоит поехать севернее Темрюка на 10-15 км, - там начинается полоса диких пляжей. К ним лучше добираться по грунтовой дороге параллельно берегу Кубани. Все же основная часть жителей и гостей города предпочитает отдых на пляжах станицы Голубицкой.

Грязелечение

Центр бальнеотерапии - грязевой вулкан Гефест. Вулканический бассейн глубокий, но безопасный, потому что выталкивает на поверхность. Грязи полезны при кожных, суставных заболеваниях. Территория Гефеста благоустроенная, есть душевые кабины, парковки, сувенирные лавки, закусочные.

Рядом с поселком За Родину располагается грязевой вулкан Тиздар. Инфраструктура здесь тоже налаженная - есть ресторан, кафе, спа-комплекс.

В Темрюкском районе есть менее известные источники, которые не могут похвастаться благоустройством и популярными объектами цивилизации. Но туристы все равно посещают эти места.

Итак, Темрюк - город с неплохой инфраструктурой, который пользуется спросом в летний сезон у отдыхающих, сюда довольно активно переезжают жители отдаленных регионов. Локация достаточно хороша с точки зрения жизни в теплом климате недалеко от моря.

При покупке квартиры у застройщика на этапе строительства покупатель заключает договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и становится дольщиком. Последующая перепродажа на этапе строительства возможна по договору уступки прав требования (ДУПТ). Это нормальная распространенная практика, и бояться таких сделок не стоит, но важно знать все аспекты, чтобы избежать обмана и других неприятностей.

Основные понятия:

• цессия - договор уступки права требования (ДУПТ), по которому права требования к застройщику переходят от дольщика к новому лицу;

• цедент - текущий дольщик, который уступает свои права требования новому лицу;

• цессионарий - покупатель (новый дольщик).

Договор цессии заключают в качестве дополнения к ДДУ, и застройщик обязуется передать жилье не первоначальному дольщику, а тому, кто выкупил право требования.

Проверка застройщика

Важно обращать внимание на репутацию застройщика - проверить предыдущие объекты, их сроки. Полезные ресурсы для проверки:

• Данные ЕГРЮЛ.

• Единый реестр застройщиков. Здесь можно проверить репутацию, посмотреть разрешительную документацию, проектную декларацию, градостроительный план земельного участка и другие документы.

• Картотека арбитражных дел (нет ли в списке банкротов).

• На сайте ФССП (задолженности).

• Разрешение на строительство на сайте Минстроя.

Проверка продавца

1. Паспорт. Достаточно ввести серию и номер на Госуслугах - сервис покажет, действителен ли документ.

2. Долги. На сайте Федресурс можно узнать, не является ли продавец банкротом, на сайте ФССП есть данные об исполнительных производствах - понадобятся ФИО и дата рождения продавца.

3. Судебные разбирательства. Можно узнать по основным данным на https://sudact.ru и https://kad.arbitr.ru//.

4. Проверка доверенностей. Если продавец действует по доверенности, проверить ее можно здесь (вдруг недействительна).

5. Сведения из ЕГРН. Информация о зарегистрированных ДДУ общедоступная. Можно обратиться с запросом через МФЦ или онлайн. Стоимость услуги - 1640 рублей. Можно сверить сведения из выписки с договором долевого участия.

Договор уступки прав требования

Важные моменты:

1. ДУПТ можно заключить только, если зарегистрирован основной ДДУ и до момента передачи квартиры дольщику. Если застройщик ввел дом в эксплуатацию, но акт передачи квартиры еще не подписан, можно оформить сделку по ДУПТ. Если жилье уже передано, то дольщик должен оформить квартиру в собственность и продавать ее по договору купли-продажи (как вторичку).

2. Если ДДУ был заключен с использованием эскроу-счета, то новому дольщику после заключения ДУПТ нужно обратиться в банк для замены депонента по эскроу-счету. Этот момент должен быть прописан в основном ДДУ.

3. После регистрации у покупателя остается основной ДДУ с приложениями и зарегистрированный ДУПТ. Нужно также оформить акт передачи пакета документов и сохранить квитанции об оплате госпошлины за регистрацию ДУПТ.

4. Договор переуступки прав требования необходимо обязательно регистрировать в Росреестре. Согласие застройщика не требуется, если в ДДУ не прописано обратное. Если же продавец полностью не рассчитался с застройщиком, то согласие необходимо обязательно.

5. О переходе прав требования необходимо уведомить застройщика.

Что должно быть в ДУПТ

1. Содержание уступаемого права. Предмет договора (право требования объекта у застройщика).

2. Описание будущего объекта. Земельный участок, строительный адрес объекта, этаж, площадь, номер квартиры. Стоит обратить внимание, есть ли понижающий коэффициент на балконы и лоджии.

3. Сроки сделки. До какого момента дом должен быть сдан в эксплуатацию, а квартира передана дольщику.

4. Сведения о первичных участниках договора долевого участия: паспортные данные, реквизиты для оплаты, обязанности и права сторон.

5. Стоимость прав по ДУПТ. Цена квартиры уже не от застройщика, а от цедента.

Важно: застройщик отвечает перед цессионарием по цене, указанной в ДДУ. Если стоимость по переуступке выше, то при отмене сделки вы сможете вернуть только первоначальную стоимость. Высокая цена в ДУПТ - риск для покупателя (цессионария).

5. Перечень документов, которые продавец передает покупателю.

6. Цепочка оплат - все операции должны быть документально подтверждены.

Важно: В некоторых случаях в ДДУ предусмотрена оплата за переуступку прав - важно обращать внимание на все моменты.

Инструкция по заключению договора ДУПТ

1. Соберите документы:

• ДДУ, зарегистрированный в Росреестре со всеми доп.соглашениями;

• договор уступки прав требования (составляется в письменной форме в 3 экземплярах).

• заявление о государственной регистрации договора уступки от имени продавца и покупателя;

• паспорта продавца и покупателя;

• справка о полной оплате по ДДУ или переводе долга на покупателя;

• разрешение банка (если продавец оформил ипотеку на ДДУ);

• согласие застройщика (если долг оплачен не полностью или условие прописано в ДДУ);

• нотариальное согласие супруга продавца (если ДДУ заключен в браке);

• нотариальное согласие супруга покупателя (если ДУПТ заключается в браке);

• согласие органов опеки и попечительства, если участником долевого строительства является ребенок;

• квитанции об оплате госпошлины по договору цессии (350 рублей).

2. Зарегистрируйте договор.

Экземпляр ДУПТ передается на хранение в Росреестр в электронном виде. Заключить сделку можно в МФЦ. Срок регистрации договора уступки прав требования - 7 рабочих дней с даты приема Росреестром документов.

После регистрации остается дождаться завершения строительства. После введения дома в эксплуатацию будут выданы ключи и оформлены передаточные акты. Тогда нужно будет уже зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.

Если хотите дополнительно обезопасить себя, закажите полную юридическую экспертизу. Наши специалисты проведут комплексный анализ застройщика, объекта и продавца - предоставим подробный отчет по нескольким десяткам критериев. Звоните по телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите сообщение в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале. Подпишитесь, будет интересно.

Изображение от freepik

С 2019 года ввели выплату многодетным семьям на погашение ипотеки в размере до 450 тысяч рублей. Много споров, предположений существует насчет этого направления господдержки, поэтому мы подготовили статью с подробным разъяснением всех условий программы.

Кто может получить 450 тысяч рублей на погашение ипотеки

Выплата на ипотеку полагается семьям, в которых с 1 января 2019 года и пока что до 31 декабря 2030 года (кстати, программу продлили в прошлом году) родился третий или последующие дети. При этом не важно, сколько лет старшим детям и зарегистрирован ли брак официально. Кроме того, дети могут быть рождены в разных браках.

Важно: при усыновлении детей действуют те же правила. Но здесь не нужно путать: например, вы усыновили третьего ребенка 2015 года рождения в феврале 2019 года, выплата вам не положена. Вы сможете получить деньги на погашение ипотеки, если усыновили ребенка, родившегося после 1 января 2019 года.

На что можно потратить 450 тысяч рублей многодетным

Здесь только один вариант - на погашение ипотечного кредита. При этом ипотека может быть оформлена на:

• квартиру в новостройке или на вторичном рынке;

• земельный участок (ИЖС, ЛПХ, СНТ);

• строительство или покупку дома (в том числе недостроенного);

• покупку последней доли в праве общей собственности, если в результате заемщик становится собственником всего объекта;

• покупку недостроенного объекта ИЖС.

Субсидию можно использовать для погашения валютной ипотеки. Расчеты производятся в российских рублях по курсу валюты на день платежа.

Можно: получить выплату на погашение рефинансированного ипотечного кредита.

Нельзя: использовать выплату в качестве первоначального взноса!

На что не дадут 450 тысяч многодетным

Деньги нельзя получить на погашение потребительских кредитов (даже если кредит вы потратили на покупку жилья) и ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости. Также отказ будет, если ипотека оформлена на дом, не пригодный к проживанию.

Причины отказа в ипотечной субсидии

Лишение родительских прав или отмена усыновления. Если лишили отца, мать может подать на субсидию и наоборот.

Повторное получение выплаты. Если в семье родились еще дети, один и тот же родитель не может снова оформить субсидию, но второй родитель вправе подать заявление на выплату (только уже по другому ипотечному кредиту). Во многих источниках пишут о том, что так делать нельзя, однако, мы публикуем только проверенные данные. На официальном сайте оператора программы Дом.РФ напрямую указана такая возможность.

Использование такой же субсидии предыдущим собственником жилья. Например, вы купили квартиру в ипотеку и хотите воспользоваться субсидией. Выясняется, что продавец уже использовал аналогичную субсидию для погашения ипотеки. По правилам программы с момента использования прошлой выплаты по одному объекту должен пройти 1 год.

Нецелевое использование. Выше представлен список объектов, по которым можно получить выплату. В случае, если объект не подходит под условия, придет отказ. Например, квартира должна иметь статус именно квартиры. Если вы купили в ипотеку апартаменты, жилой гараж и т.д, в выплате откажут.

Можно ли получить остаток наличными, если сумма ипотеки меньше 450 тысяч рублей

Это невозможно. Всю сумма со счета АО "ДОМ.РФ" поступает на счет банка, выдавшего ипотеку. Если сумма долга меньше, выплата будет равна остатку долга.

450 000 рублей - это максимальная, но не обязательная сумма. Пример: остаток долга по ипотеке - 300 000 рублей. Выплата составит эти 300 000 рублей. Если же остаток составляет 600 000 рублей, вы получите 450 000 рублей.

Как оформить выплату многодетным за 3 и последующих детей

1. Через банк, в котором оформлена ипотека. Понадобятся оригиналы документов согласно списку. Кредитор отправит заявление в АО "ДОМ.РФ".

2. Онлайн через Госуслуги. Необходимые документы будут подгружены из личного кабинета, если же их нет, то будут запрошены сканы. Заявление будет направлено к оператору программы.

Список необходимых документов:

• заявление (при подаче через банк);

• паспорт, СНИЛС заявителя;

• свидетельства о рождении(усыновлении) и СНИЛС детей (плюс паспорта детей старше 14 лет);

• документы, подтверждающие покупку или строительство жилья (ДДУ, договор купли-продажи договор строительного подряда и тд);

• согласие заявителя и детей на обработку персональных данных (если через банк);

• дополнительные документы по запросу.

Заявление будет проверено в течение нескольких дней (обычно от 7 до 14), после чего, если все в порядке, АО "ДОМ.РФ" перечислит деньги на счет кредитора, и долг автоматически будет уменьшен или погашен.

Статус заявки можно отслеживать на сайте оператора программы. Номер заявления отражается на Госуслугах. Если вы оформляете выплату через банк, сразу сохраните себе номер для отслеживания.

Ответы на распространенные вопросы

Ипотека частично использована на оплату ремонта или страховки, не откажут ли в выплате?

Выплату можно получить в случае оплаты неотделимых улучшений или страхования, если эти условия отражены в договоре между банком и заемщиком. На практике продавец и покупатель договариваются и сразу включают расходы такого плана в сумму сделки.

Можно ли получить налоговый вычет с выплаты для многодетных?

Нет, этого сделать нельзя.

Если долг по ипотеке будут погашен не полностью, то банк уменьшит срок или платежи?

Здесь вы вправе выбирать сами - это уточняется на этапе оформления заявления.

Одобрят ли выплату при наличии просрочек по ипотеке?

Да, это возможно, поскольку выплата направляется в банк, а не заемщику напрямую.

Реально ли получить выплату повторно?

Если в семье после получения субсидии родится еще ребенок, и будет новый ипотечный кредит (не тот, на который была получена выплата), то второй супруг может подать заявление.

Что делать, если отказывают в субсидии необоснованно?

Если при подаче через банк отказали необоснованно, можно попробовать снова подать заявление через Госуслуги. Для уточнения информации об отказе и разъяснения ситуации можно обратиться на горячую линию ДОМ.РФ 8(800)755-55-55.

Если вы хотите воспользоваться помощью от государства или взять ипотечный кредит на выгодных условиях - обращайтесь. Звоните по телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите сообщение в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Проконсультируем по действующим программам, подберем отличное жилье.

Изображение от freepik

На моем телеграм-канале все чаще стали задавать вопросы про лизинг недвижимости, а значит пора рассказать про этот инструмент. Стоит отметить, что он еще достаточно "сырой" в нашей стране, но актуальную информацию необходимо знать и уметь использовать.

Что такое лизинг квартир

Приобретая квартиру в ипотеку, вы сразу становитесь собственником. Лизинг же по сути - долгосрочная аренда с правом выкупа, то есть возможность жить в квартире и постепенно расплачиваться за нее. Процедура лизинга регулируется № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)". В этом законе обозначено, что предметом лизинга может стать движимое и недвижимое имущество. Но главное - то, что в сделке принимают участие 3 стороны - продавец, лизингополучатель и лизингодатель (компания или лицо, покупающее недвижимость для лизингополучателя).

Как все происходит:

1. Потенциальный лизингополучатель подает заявление в лизинговую компанию. В настоящий момент, компаний, готовых приобретать недвижимость для физлиц, крайне мало и условия у них совсем непривлекательные.

2. Стороны договариваются об объекте недвижимости. Если лизингополучатель согласен на условия, лизинговая компания покупает объект. Подписывается трехсторонний договор между продавцом квартиры, лизингодателем и лизингополучателем. То есть продавец и лизинговая компания заключают договор купли-продажи, а лизингополучатель берет квартиру в финансовую аренду с последующим выкупом (это уже другой договор).

3. Лизингополучатель оплачивает первоначальный взнос, заселяется в квартиру и выплачивает арендные взносы, которые могут сразу включать платежи в счет оплаты стоимости квартиры. Также иногда заключают договор о внесении единоразового платежа под конец срока лизинга. До этого времени оплачивается только само пользование квартирой по типу аренды.

4. По окончании срока лизинга и при условии внесении полной суммы по договору лизингополучатель оформляет право собственности.

Срок лизинга составляет не более 10 лет. Это меньше, чем ипотека, но зато больше, чем классическая рассрочка.

Кто может получить лизинг

По закону стать лизингополучателем может физическое и юридическое лицо. Но на практике лизинговые компании работают, в основном, с юр лицами, которым транспорт техника или недвижимость нужны для задач бизнеса. Это большие суммы и низкие ставки. В случае с физлицами круг лизинговых компаний крайне ограничен и переплата получается равной или даже большей, чем по обычным кредитам.

В процессе подготовки статьи нам удалось обнаружить только одну такую компанию с названием "Универсальные финансовые решения" - там предлагается оформить лизинг на квартиру или машину без подтверждения дохода. Но срок ограничен 3 годами, и платежи выходят как по среднестатистическому кредиту.

В лизинг нельзя приобрести землю, природный объект (водоем, поле), имущество, принадлежащее государству. Зато у фермеров, например, есть возможность покупать в лизинг крупный рогатый скот.

На практике лизинг неохотно одобряют компаниям-новичкам (существующим менее года), однако лизинговые компании все же лояльнее банков, потому что приобретаемое имущество остается в собственности лизингодателя, а не в залоге. По сути риски лизингодателя минимальны.

Преимущества лизинга

• Можно сразу пользоваться квартирой.

• Проще получить, чем ипотеку.

• До момента выкупа налоги платит лизингодатель.

• Первоначальный взнос обычно небольшой - 10%.

Недостатки

• Нельзя оформить на строящееся жилье.

• Нет права собственности до полной выплаты долга.

• Большая переплата.

• Риск потерять жилье при банкротстве лизинговой компании.

Кстати, апартаменты - коммерческая недвижимость, которая облагается НДС. Покупать апартаменты в лизинг выгоднее, чем квартиру, поскольку можно вернуть сумму НДС.

Лизинг от застройщиков

Пока что эта схема особо не развита, но вполне вероятно, что в условиях высоких ставок застройщики внедрят этот инструмент для того, чтобы продавать не самые ликвидные квартиры. У покупателей же будет возможность приобрести жилье дешевле, чем через лизинговую компанию.

У одного застройщика (не в Анапе) есть похожая на лизинг схема: покупатель платит застройщику очень низкий первоначальный взнос - около 5% от стоимости квартиры. После чего въезжает в квартиру, каждый месяц вносит небольшие суммы, аналогичные ставке аренды в регионе. Так продолжается около 3 лет - до тех пор, пока не накопится рыночный первоначальный взнос в размере 20%. Потом покупатель может подписать кредитный договор, и квартира перейдет в его собственность. Это вариант для тех, кто хочет сразу въехать в свою квартиру, но денег на первоначалку нет.

Прогнозы на будущее

По общим предположениям возможны 3 варианта развития формата лизинга в стране:

1. Появление государственных жилищных лизинговых компаний, созданных непосредственно властями регионов или муниципалитетов. Учредителями могут быть региональные или муниципальные администрации, которые смогут обеспечить стартовый капитал и поддержку.

2. Девелоперские экосистемы. Это по сути корпоративные жилищные лизинговые компании, которые могут быть созданы строительными холдингами в качестве дочернего направления.

3. Распространение частных компаний. Они могут быть созданы инвесторами, которые пожелают специализироваться на лизинге. Такие компании могут обращаться к застройщикам и развивать собственную сеть взаимодействия с клиентами, привлекая инвесторов и кредиторов. Это традиционный подход к бизнесу, ориентированный на прибыль.

Если начнет процветать лизинг, крупным застройщикам придется превращаться в экосистемы, которые специализируются не только на строительстве и быстрой продаже жилья.

Что в итоге

Лизинг больше подходит для покупки автомобилей и спецтехники для нужд бизнеса, чем для приобретения квартиры. Он еще долго не сможет стать альтернативой ипотеке, поскольку связан с большой переплатой и существенными рисками.

В любом случае важно внимательно изучать условия договора во избежание неприятных сюрпризов.

Не хотите рисковать при покупке или продаже квартиры? Обращайтесь, поможем по всем вопросам. Звоните по телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите сообщение в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале. Подпишитесь, будет интересно.

Изображение от jcomp на Freepik

Всем привет. Решил собрать все актуальные данные и ответить на самые распространенные вопросы, касающиеся материнского капитала (МСК). Начнем с сумм и затронем все возможные нюансы.

Размеры выплат с 1 февраля 2025 года

Маткапитал проиндексировали на 9,5%, и теперь он составляет:

• 690 000 рублей за первого ребенка, который родился или был усыновлен после 1 января 2020 года.

• 912 000 рублей за второго ребенка (если не получили за второго, то за последующих детей).

• 222 000 рублей на второго ребенка, если выплата была получена за первого.

Если МСК получен, но потрачен не полностью или вообще не тронут, остаток индексируется.

Кто может получить

Такое право есть у следующих категорий:

• Женщины, родившие или усыновившие второго ребенка либо последующих детей после 1 января 2007 года.

• Женщины, родившие или усыновившие первого ребенка с 1 января 2020 года.

• Мужчины, которые стали единственными усыновителями второго или последующих детей (решение об усыновление должно вступить в силу после 1 января 2007 года) либо первого ребенка (решение об усыновлении должно вступить в силу не ранее 1 января 2020 года).

• Отцы детей, матери которых утратили право на капитал (в связи с лишением родительских прав, умышленным преступлением против ребенка, отменой усыновления или смертью матери).

• Дети до 18 лет либо студенты очных отделений до 23 лет при условии, что у обоих родителей прекратилось право на материнский капитал. Здесь необходимо будет участие органов опеки.

Важная поправка с 1 января 2024 года: право на материнский капитал есть только у тех, кто на момент рождения является гражданином РФ. Ребенок также должен иметь российское гражданство по рождению. Исключение - жители новых регионов, так как им маткапитал положен независимо от сроков получения гражданства России.

Улучшение жилищных условий

Остановлюсь подробнее именно на этом пункте, поскольку все же тематика сайта и канала - недвижимость. С помощью маткапитала можно:

• купить готовое жилье или долю в нем;

• приобрести квартиру в новостройке;

• построить или реконструировать объект ИЖС или реконструировать дом блокированной застройки;

• оплатить первый взнос при получении кредита или ипотеки на строительство или покупку жилья или внести оплату основного долга и процентов по аналогичным займам;

• оплатить вступительный и паевой взнос при участии в жилищном, жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе.

Использовать МСК на жилье можно, когда ребенку исполнится 3 года. Исключение - ипотечный кредит (оплата первоначального взноса, основного долга, процентов).

Любое приобретаемое с использованием маткапитала помещение должно находиться на территории России. После покупки жилья необходимо выделить доли детям, матери и если родители в браке - отцу. При приобретении в ипотеку сначала нужно выплатить кредит и снять обременением с объекта.

Поправки с 1 января 2025 года: при покупке дома (таунхауса) или его части нужно подтвердить, что жилье пригодно к проживанию.

Как купить жилье с помощью маткапитала

1. Выбрать квартиру и заключить договор купли-продажи либо договор долевого участия с продавцом (застройщиком). В соглашении обычно указывается, что часть суммы будет оплачена средствами маткапитала.

2. Подать документы на регистрацию в Росреестр.

3. Обратиться в СФР с заявлением о распоряжении маткапиталом. Также это можно сделать через МФЦ или дистанционно через Госуслуги.

4. Дождаться перечисления средств на счет продавца.

Маткапитал в качестве первоначального взноса

Как уже было сказано, этом случае не нужно ждать достижения 3-летнего возраста.

Что нужно делать:

1. Получить сертификат. Можно подать заявление на Госуслугах. Стоит проверить личный кабинет - некоторым сертификаты приходят автоматически (если ребенок родился после апреля 2020 года).

2. Взять справку об остатке маткапитала.

3. Подать заявку на ипотеку и указать, что в качестве первоначального взноса будет использован маткапитал.

4. Найти жилье и собрать необходимые документы по объекту (перечень предоставляет банк).

5. Заключить договор купли-продажи.

6. Подать заявление на распоряжение маткапиталом. Здесь список банков, которые принимают заявления прямо в отделении. В случае если вашего банка нет в списке, можно подать заявление лично в СФР или на Госуслугах.

При необходимости погасить часть или весь жилищный кредит маткапиталом нужно взять в банке справку об остатке долга и подать заявление о распоряжении средствами. Как уже было сказано, некоторые банки сами отправляют заявления - сейчас процедура максимально упрощена в сравнении с тем, как все проходило хотя бы 5 и уж тем более 10 лет назад, когда не был так развит электронный документооборот.

Можно ли вернуть маткапитал

Единственный вариант, при котором такое возможно - признание сделки недействительной:

• нарушен закон;

• выявлена фиктивность сделки;

• сделка заключена с представителем, который не имел полномочий;

• обнаружены угрозы или обман при совершении сделки или возникла ситуации, когда одна сторона воспользовалась тяжелым обстоятельствами другой стороны и поставила ее в невыгодные, кабальные условия.

Средства МСК вернутся в СФР, но для повторного использования нужно будет доказать что право не реализовано. Обычно приходится это делать через суд.

Можно ли потратить маткапитал на выкуп доли у родственника

Такие сделки не запрещены законом, но есть нюансы:

• сделка должна улучшить жилищные условия семьи (например, вы покупаете квартиру у родственника и становитесь собственником не части, а всей квартиры у детей появляется отдельная комната);

• оформить долю нужно будет на всех членов семьи;

• продать объект можно будет только с разрешения опеки.

Отказ в распоряжении маткапиталом для выкупа доли можно обжаловать в суде.

Что будет, если продать квартиру, в которую был вложен маткапитал

По закону выделять доли обязательно. Если этого не сделать и просто продать квартиру без разрешения опеки, последствия могут быть самыми разными. На практике есть случаи, когда семья спокойно живет дальше, и никто ее не трогает. Но всегда есть риск, что сделку признают недействительной и заставят родителей возвращать средства материнского капитала. Причем сами же дети могут впоследствии подать в суд о нарушении их прав.

Ошибочно полагать, что необязательно выделять доли на совершеннолетних детей - доли распределяются между супругами и всеми детьми. Также нужно учитывать, что если кто-то из семьи умер до выделения долей, открывается наследственное дело. Согласно ему уже распределяются доли между остальными членами семьи.

Если вы сами покупаете квартиру, то самостоятельно определить, был ли в нее вложен маткапитал, сложно. Желательно провести юридическую экспертизу.

Не хотите рисковать при покупке или продаже квартиры с МСК? Желаете использовать маткапитал на ипотеку или частичную оплату жилья? Обращайтесь поможем по всем вопросам. Звоните по телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите сообщение в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишитесь, будет интересно.

Изображение от freepik

Станица Варениковская располагается в 35 км от города Крымск и в 40 км от Анапы - на левом берегу Кубани. Это административный центр Варениковского сельского поселения, в состав которого входят сама станица, хуторы Школьный и Свет, село Фадеево, поселок Чекон. Местные жители называют Варениковскую Междуморьем из-за ее уникальной локации - между Черным и Азовскими морями. На 2025 год в станице проживает около 16000 человек.

Интересное из истории

Датой основания станицы считается 3 мая 1862 года, когда священник освятил это место после прибытия сюда переселенцев. Земли сразу начали активно заселяться. Люди жили в основном за счет сельского хозяйства.

Во время Великой отечественной войны многие жители столицы получили повестки и отправились воевать. В период немецкой оккупации в станице был создан партизанский отряд, благодаря которому были сорваны многие планы противника.

Герб Варениковской отражает исторические, культурные и экономические особенности станицы:

• Всадник змееборец Святой Георгий Победоносец - символ отваги. В станице есть храм имени этого героя.

• Крепостная стена с зубцами - олицетворение надежности и защиты.

• Якорный крест указывает на Варениковскую пристань, которая помогала вести торговлю с горцами.

• Виноградные грозди напоминают о том, что в регионе благодатная земля, на которой растут элитные сорта винограда.

Зеленый цвет герба символизирует плодородие, спокойствие, здоровье. Синий - небо, свободу, реки. Золото подчеркивает стабильность, достаток станицы.

Инфраструктура

В станице много детей, поэтому здесь много образовательных учреждений: 8 детских садов, 4 школы. Также в станице работает Дом культуры, который считается одним из лучших в Крымском районе. В Варениковской несколько библиотек, спортивный комплекс, стадион, много кружков и секций.

Другие объекты инфраструктуры:

• поликлиника, медицинские центры и клиники, аптеки;

• продуктовые и хозяйственные магазины (частные и сетевые), торговые центры, рынок с сельскохозяйственными товарами, пункты выдачи маркетплейсов (WB, Озон, Яндекс Маркет, Мегамаркет);

• МФЦ "Мои документы";

• разнообразные кафе, столовые, пекарни;

• почта;

• отделения банков, банкоматы;

• салоны бытовых услуг (салоны красоты, парикмахерские, фотоуслуги, ателье, нотариус и т.д);

• станции технического обслуживания, шиномонтаж, автомойки, АЗС;

• пункт полиции;

• пожарная часть.

Таким образом, в Варениковской присутствует все, что необходимо для комфортной жизни.

Транспорт

Из Варениковской удобно выезжать в сторону Крыма, Темрюка, Краснодара, Славянска на Кубани, Новороссийска, Анапы и по другим направлениям. Кстати, по новой трассе можно добраться до Краснодара всего за 1 час, а до Керчи - за 40 минут.

До Анапы, а соответственно ж/д вокзала, аэропорта, моря и городской инфраструктуры - около 40 км.

К станице прилегают асфальтированные автодороги 03К-010 (в сторону Анапы), 03К-009 (в сторону Темрюка, Крымска), Е289 - в Краснодар и на федеральную трассу.

Широко развита сеть общественного и междугороднего транспорта. Есть прямые маршруты до Севастополя, Геленджика, Крымска, Анапы, Краснодара. Кроме того, в станице есть собственная ж/д станция, где останавливаются пригородные и междугородние поезда. Например, можно поехать до Сочи на "Ласточке", которая ходит ежедневно, сесть на поезд до Москвы, Сибири, Урала.

Туризм и отдых

Станица Варениковская находится в Крымском районе, но по факту очень близко к Анапскому району. Расположена между двух морей, что позволяет в сезон посещать разные пляжи, выбирая спокойный и размеренный либо активный насыщенный отдых. Жители станицы ездят как на анапские песчаные и каменистые пляжи (витязевские и городские), так и на мелководье Азовского моря, а также в Крым.

Значимая достопримечательность станицы - грязевой вулкан Шуго, который находится в 5 км от Варениковской, на водоразделе рек Шуго и Чекупс. Здесь добывают целебную йодобромную грязь, а сам ландшафт имеет сходство с лунным, поэтому локация популярна у любителей фотосессий. На территории есть бассейны с сероводородной водой, душевые, смотровая вышка, беседки для отдыха.

Производство и промышленность

В Варениковской развиты разные направления производства:

• Винный завод компании "Союз-Вино".

• Варениковский элеватор.

• Завод строительных материалов.

Здесь активно выращивают зерновые культуры, рис, овощи, ягоды, виноград, табак, также в станице развито молочное и мясное скотоводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводческие хозяйства. Площадь сельскохозяйственных угодий достигает почти 100 тысяч гектаров, функционирует более 500 предприятий и фермерских хозяйств.

Немаловажно и то, что есть доступные варианты трудоустройства в самой станице и близлежащих населенных пунктах. Развитая промышленность, наличие заводов и других предприятий обеспечивают местное население рабочими местами, поэтому в станице можно проживать без автомобиля и не тратить много времени на дорогу.

Итак, Варениковская - самодостаточная развитая станица. Коренных местных жителей здесь не так много - сюда часто переезжают северяне, уральцы, сибиряки. Локация была и остается привлекательной с точки зрения переезда на юг и комфортной жизни в теплом климате недалеко от моря.

Одни квартиры в Анапе приносят миллион рублей в год, другие - в 3 раза меньше. В статье расскажу, почему так происходит и покажу реальные цифры доходности с учетом расходов и налогов, дам рекомендации по оптимизации бюджета.

3 ценовые зоны Анапы

Наш город-курорт условно можно разделить на три локации, в каждой из которых свои особенности сезонности, спроса на посуточную недвижимость и, соответственно, разная доходность.

Первая зона - премиум-локация

Речь, конечно, о центральной прибрежной части города - это район реки Анапки, набережной, Золотой бухты. Здесь развитая курортная инфраструктура, соответственно, высокий спрос на жилье круглогодично. Квартира 45м2 в этой локации стоит около 12 миллионов рублей.

Доходность такой недвижимости по месяцам:

Общий валовый доход составляет 1 872 900₽ в год.

Теперь посчитаем расходы:

• Налог 6% (УСН): 112 374₽.

• Уборка и расходные материалы (10%): 187 290₽.

• Коммунальные платежи: 60 000₽.

• Мелкий ремонт и замена белья: 36 000₽.

• Реклама и продвижение: 24 000₽.

Итого расходов: 419 664₽.

Чистая прибыль: 1 453 236₽ в год.

Вторая зона - средний сегмент

Сюда относится недвижимость большей части Анапы - расположенная дальше центра, но не в самых отдаленных районах. В среднем, квартира 45 м2 здесь стоит 8-9 миллионов рублей. На первый взгляд, ощутимо дешевле, но если посчитать доход, то и выгода гораздо меньше.

Общий валовый доход: 865 550₽ в год

Расчет расходов:

• Налог 6% (УСН): 51 933₽.

• Уборка и расходные материалы (10%): 86 555₽.

• Коммунальные платежи: 36 000₽.

• Мелкий ремонт и замена белья: 30 000₽.

• Реклама и продвижение: 24 000₽.

Итого расходов: 242 488₽.

Чистая прибыль: 623 062₽ в год.

Третья зона - эконом-локация

К этому сегменту относятся ЖК Горгиппия, Алексеевка, а также 3А и 3Б микрорайоны ввиду их отдаленности от моря. Квартира 45м2 здесь обойдется примерно в 7 миллионов рублей. Доходность при этом ощутимо ниже, чем в среднем сегменте.

Общий валовый доход: 568 250₽ в год.

Расчет расходов:

• Налог 6% (УСН): 34 095₽.

• Уборка и расходные материалы (10%): 56 825₽.

• Коммунальные платежи: 36 000₽.

• Мелкий ремонт и замена белья: 24 000₽.

• Реклама и продвижение: 24 000₽.

Итого расходов: 174 920₽.

Чистая прибыль: 393 330₽ в год.

Сравнение ключевых показателей

Разница в локации влияет на длительность высокого сезона, процент загрузки, рост цен.

Разница в локации дает не только более высокий доход, но и существенно влияет на скорость возврата инвестиций. Важно отметить, что мы не учитываем рост стоимости самой недвижимости, который в премиальных районах традиционно выше. Премиум-локация при более высокой стоимости входа дает почти в 2 раза более высокую доходность на вложенный капитал.

Как оптимизировать расходы и увеличить доходность на 30%

Снижение коммунальных платежей до 15%

• установка счетчиков с дистанционным считыванием

• применение энергосберегающих технологий

Экономия до 20% на обслуживании

• долгосрочные контракты с клининговой компанией

• оптовые закупки расходников

Повышение загрузки объекта до 15-20%

• работа с постоянными клиентами

• скидки за длительное проживание

Дополнительный доход 10-15%

• трансфер

• экскурсии

Подытожим. При одинаковой площади квартиры разница в доходе может быть весьма существенной - до 2,5 раз. В любом случае необходимо грамотно оптимизировать ресурсы, чтобы не терять 30-40% возможной прибыли.

Хотите приобрести недвижимость под сдачу? Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Поможем выбрать оптимальный вариант и сориентируем по доходности.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть там. Подпишитесь, будет интересно!

Ипотека на строительство и на участок - не одно и то же. В первом случае в залоге у банка - объект строительства, во втором - сам участок. Заемщик не обязан ничего строить на ипотечном участке, но при это возводить частный дом нужно с согласия кредитора и если есть соответствующий пункт в ипотечном договоре. Расскажу обо всем по порядку.

Каким должен быть земельный участок

• На нем должно быть разрешено строительство.

• К участку должна подходить дорога, по которой можно ездить круглогодично.

• Земля не должна иметь категорию запаса или особо охраняемой территории.

• Рядом должны пролегать коммуникации и инженерные сети.

• Обязательны установленные межеванием границы.

• Участок не должен находиться рядом с местами захоронений вредных выбросов и отходов.

При несоответствии хотя бы по одному пункту банк может отказать в кредитовании. Помимо основных документов на землю, банк запрашивает справку об отсутствии строительных объектов на участке, кадастровый план, отчет оценщика.

Фото: Изображение от freepik

Требования к заемщику

• Российское гражданство.

• Возраст от 21 до 75 лет.

• Общий стаж работы более года

• Официальное трудоустройство и достаточный уровень дохода (подтверждается справкой) / справка о начислении пенсии / копия налоговой декларации / справка о начислении детских или других пособий.

• Чистая кредитная история.

Как получить ипотеку

1. Выберите участок. Если планируете садоводство, то это земли СНТ или ЛПХ, если в приоритете стройка, то ИЖС.

2. Выберите банк и дождитесь одобрения. Можно подать заявку в несколько финансовых учреждений и отталкиваться уже от одобренной суммы. Разумеется, нужно предусмотреть первоначальный взнос в размере 30-35% (такой размер оптимален сейчас в плане одобрения).

3. Соберите документы. Список может несколько отличаться в разных банках. Но выше в требованиях к земле я указал, какие подтверждения банк может запросить. Разумеется, понадобятся и правоустанавливающие документы от продавца.

4. Подпишите договор. В день подписания оплачивается и первоначальный взнос.

5. Получите ипотечные средства. Тут все понятно - деньги поступают на счет продавца.

6. Зарегистрируйте участок в собственность. Это делается в МФЦ (Росреестр).

Какие сейчас условия по ипотеке на землю (на январь 2025 года)

• Процентная ставка. На данный момент высокая: от 26 до 31% годовых в среднем.

• Максимальный размер кредита. Составляет в зависимости от банка и региона от 5 до 100 миллионов рублей.

• Первоначалка. От 20 до 35% опять же в зависимости от конкретного банка.

• Максимальный срок кредита - 30 лет.

Возможно, сейчас не самое лучшее время для оформления ипотеки на участок. Но если есть выгодный вариант и большой первоначальный взнос, то вполне можно попробовать.

Хотите купить землю на море на лучших условиях? Звоните по телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите сообщение в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. .

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишитесь, будет интересно.

В последние 3 года цены на недвижимость в Анапе выросли в 2-3 раза. Почему? Разберем детально:

1. После локдауна и без того высокий спрос на южную недвижимость вырос в разы и оставался таким достаточно долго. Причин для снижения цен не было.

2. На фоне поддержки региональных застройщиков и льготной ипотеки цены на первичное жилье стали космическими.

3. Инфляция последнего года по общим ощущениям составляет не менее 30%, что сказалось и на удорожании стройматериалов.

4. Ужесточение миграционной политики и обесценивание рубля привели к сильному удорожанию рабочей силы из азиатских республик.

В таблице показаны примерные цены на квартиры в Анапе на ноябрь 2024 года.

На вторичном рынке сейчас цены ниже, чем на новостройки на любом этапе строительства. Такая ситуация характерна для всей России, за исключением Крыма.

Из чего состоит цена на новостройки

• Себестоимость строительства: 40-50% от цены.

• Стоимость земли: 10-20%, в курортных городах доходит до 25-30%. Зависит от локации и включает затраты на получение разрешений.

• Инфраструктурные платежи: 5-15%. Подключение к сетям, социальная инфраструктура, благоустройство территории.

• Дополнительные расходы: 10-15%. Заложены маркетинг, проектирование, административные траты, кредиты.

• Прибыль застройщика: 15-35%. Эти цифры примерные и могут варьироваться в зависимости от региона, класса жилья, масштаба проекта.

Что влияет на стоимость любой квартиры

Локация

Месторасположение и инфраструктура района играют ключевую роль:

• Первая береговая линия: +30-100% к базовой цене.

• Вторая линия: +15-20%.

• Спальные районы: 3А, 3Б, Горгиппия - базовая цена.

• Старый вторичный фонд: - 10% и более от базовой цены.

Этаж

Первый этаж на 10-15% дешевле рыночной цены, последний - тоже в просадке, потому что многие боятся проблем с крышей. В приоритете всегда средние этажи.

Вид на море

Этот фактор стоит выделить отдельно от локации, поскольку увидеть море из окна можно даже в отдаленных районах. Например, в Сочи с гор Красной поляны прекрасно просматривается море, и люди платят деньги за этот шикарный вид.

Например, в ЖК Виноград( Анапа, Супсех) из окон двухкомнатных квартир также открываются красивейшие виды на город и море.

Вид на заправку или другие не слишком приятные глазам объекты снижают ценность квартиры. В ЖК Южный, к примеру, есть такие квартиры.

Планировка

Признаки хорошей планировки:

1. Зонирование:

- Логичное расположение комнат (спальня рядом с ванной, кухня рядом с гостиной).

- Четкое разделение на приватную и гостевую зоны.

- Возможность попасть в гостиную/кухню, не проходя через спальни.

2. Геометрия помещений:

- Гармоничное соотношение сторон (идеально - квадрат или близкий к нему прямоугольник).

- Высокие потолки (от 2.8 м).

- Правильная форма комнат без острых углов и закруглений.

3. Комфорт и функциональность:

- Наличие балкона/лоджии.

- Просторная кухня (минимум 10-12 кв.м).

- Удобная прихожая с местом для шкафа (4-7 кв.м).

- Наличие кладовой или гардеробной.

- Раздельный санузел в семейных квартирах.

4. Освещение:

- Хорошая инсоляция.

- Окна на разные стороны дома.

- Достаточное количество окон.

Если вы выбираете нестандартную и не совсем эргономичную планировку, то это повод поговорить с отделом продаж застройщика о снижении цены - аргументированный торг обязательно приведет к результату.

Когда будете искать себе квартиру, всегда обращайте внимание на планировки, инфраструктуру и другие факторы. Во время торга мягко, но аргументировано намекните, что в квартире есть недочеты.

Если по каким-то причинам вы не хотите торговаться, не знаете, как грамотно это сделать, мы обязательно вам поможем. Наше агентство работает как по новостройкам, так и по вторичному рынку на юге. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть там. Подпишитесь, будет интересно!

В 2024 году российские застройщики столкнулись с беспрецедентным набором вызовов, существенно повышающих риски банкротства. Рассмотрим основные признаки проблемного застройщика и их взаимосвязь.

Факторы, которые привели к росту себестоимости строительства на 25-40% за последний год:

• нарушение логистических цепочек после введения санкций;

• значительный рост цен на строительные и отделочные материалы;

• увеличение затрат на логистику из-за необходимости поиска новых поставщиков;

• удорожание строительных работ на фоне падения рубля и привозной рабочей силы.

Само по себе увеличение себестоимости не является настолько критическим, как воздействие внутренних негативных рыночных факторов.

• повышение ключевой ставки ЦБ;

• инфляция 30% на товары первой необходимости;

• снижение покупательской способности населения;

• уменьшение доступности ипотеки из-за высоких ставок;

• удорожание проектного финансирования (самое главное).

Основные риски при покупке новостройки

При проверке надежности застройщика важно учитывать, что оказаться в списке банкротов сейчас больше всего рискуют застройщики, которые строят жилые комплексы в сегменте эконом-класса. Наиболее устойчивыми оказались застройщики премиум-сегмента, так как их целевая аудитория менее чувствительна к изменению ставок по ипотеке.

Эксперты отмечают, что впервые за всю историю наблюдений (с 2019 года) наблюдается снижение средств на эскроу-счетах вплоть до нехватки погашения проектного долга. Мы с вами понимаем, что падение продаж у застройщиков началось не вчера, но сейчас ситуация приобретает критический характер и приводит застройщиков к логическому финалу - банкротству.

Важно отметить, что правительство осознает масштаб проблемы и планирует ввести мораторий на банкротство застройщиков до конца 2025 года. Это может помочь наиболее уязвимым компаниям пережить сложный период, но даже с учетом государственной поддержки риски остаются высокими, особенно для застройщиков с большой долговой нагрузкой и низким уровнем продаж.

Несмотря на гарантии со стороны государства, хочется обезопасить вас и рассказать о прямых и косвенных факторах, указывающих на затруднительное положение компании.

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры

В первую очередь стоит посетить основные сайты:

• Единый реестр застройщиков и Единый ресурс застройщиков (получить информацию по строящимся и сданным объектам, продажам и т.д).

• Картотека арбитражных дел (узнать, были ли суды и как завершились).

• Проверка юридических лиц (позволяет проанализировать историю компании).

Такой анализ позволяет сделать первичную и достаточно точную оценку надежности застройщика.

Эксперты рекомендуют обращать внимание на следующие параметры: наличие и объем средств на эскроу-счетах (должны превышать объем проектных кредитов), количество банков, которые аккредитовали объект, а также квартальные финансовые отчеты (обращаем внимание на выручку и прибыль).

Когда застройщику доверять нельзя

Очевидные "красные флаги":

1. Предлагают схемы без использования эскроу-счетов.

2. Заявленная стадия строительства и реальное положение дел сильно расходятся (большинство строек оборудованы онлайн-камерами, а срок сдачи можно посмотреть в Проектной декларации (например, в Едином реестре застройщиков).

3. Сроки сдачи объектов постоянно переносятся, есть негативные отзывы по этому вопросу от покупателей в других жилых комплексах застройщика.

4. На строительной площадке тишина - нет активности.

5. Неоправданно низкая стоимость квадратного метра. В нынешних реалиях повышения себестоимости строительства этот фактор особенно настораживает и наводит на подозрения.

Если застройщик предлагает цены существенно ниже рыночных, вероятно, у компании проблемы с продажами, и она всеми силами привлекает средства для того, чтобы закрыть обязательства. Зачастую это предвестник банкротства.
При любых операциях с недвижимостью рекомендую проконсультироваться с профессиональным юристом. Если вы хотите купить или продать жилье на черноморском побережье - обращайтесь за консультацией в нашу компанию. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp на номер +7 (988) 133-54-57.. Мы будем рады вам помочь!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть там. Подпишитесь, будет интересно!

Свежие новости от партнеров-застройщиков

✅СК "Гамма" серьезно продвинулись в строительстве КП "Семигорье": ведутся работы по благоустройству, подключению газа в домах, предчистовой отделке, устройству монолитных заборов и многого другого. В ЖК "Центральный" ведутся отделочные работы на высоких этажах.

✅ССК запустили продажи жилья в новом ЖК "Долина" в Майкопе с концепцией "город в городе".

✅СК "Каскад" ведет строительство гостиничного кластера "МореТут" на первой береговой линии Азовского моря в ст.Голубицкой. Объект обещает быть выгодным с точки зрения инвестиций.

✅ООО "ВКБ-Новостройки" запустили уникальную программу "ИПОТЕКА 14%", которая доступная всем желающим. Условия: первоначальный взнос от 20%, ставка на весь срок - 14%. Это шанс на покупку своей квартиры в условиях сверхвысоких среднерыночных ставок.

✅ГК "AVA Group" вошли в ТОП-20 застройщиков России по версии "Домклик".

✅ ГК ТОЧНО победили в краевом конкурсе коммуникационных проектов "Сорока" в номинации "Лучшая социальная кампания" с проектом "PR-кампания первой в ЮФО инклюзивной площадки для взрослых и детей".

✅У СК "АИС" множество интересных предложений на покупку коттеджей в новых коттеджных поселках близ Анапы.

Хотите жилье от проверенных застройщиков? Обращайтесь: +7 (800) 350-30-39 или через WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57.

Будем рады вам помочь!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишитесь, будет интересно!

На рынке недвижимости что только не происходит в последнее время. Ипотека на вторичке на момент написания статьи (ноябрь 2024) просто сумасшедшая - под 30% уже достигают ставки. На первичке все получше, но ужесточились требования к первоначалке. В такое непростое время программы рассрочек от застройщиков - казалось бы, как нельзя кстати. Но давайте разберемся - квартира в рассрочку, ипотека под 0 % - это одно и то же или нет, в чем минусы и плюсы таких программ.

И обязательно дочитайте статью до конца, там обновление информации на декабрь 2025 года.

Фото:Image by Freepik

Что такое ипотека без процентов?

Ипотека 0% - это собственно кредит на покупку недвижимости, при котором не нужно платить проценты. Фантастика - скажете вы. И пожалуй, будете правы. В нашей стране официально нет беспроцентной ипотеки. Подобную модель расчетов вводят сами застройщики с помощью разнообразных программ рассрочек:

• Рассрочка на 3 года без первоначалки. Сумму разбивают на равные части, которые необходимо ежемесячно вносить. Хороший вариант для тех, кто располагает хорошим доходом, но купить квартиру сразу за наличку - все же проблематично.

• Рассрочка до 50 месяцев с первым взносом. Как правило, платежи тоже фиксированные.

• Программа 10/10/80. Покупатель вносит первоначальный взнос по 10% двумя платежами (с разницей в несколько месяцев), и когда дом готов, оплачивает остаток суммы.

• Рассрочка+кредит. Покупатель вносит первоначалку фиксированными платежами в течение 1,5 лет и затем получает ипотечный кредит на остаток. Такая сделка изначально осуществляется с участием банка.

Как видите, ипотекой в классическом понимании это не назвать. В любом случае, нужно иметь какие-то накопления. Последний вариант похож на ипотеку, но там и ставку нулевой не назовешь.

Так называемая ипотека под ноль процентов - отличный вариант для тех, кто планирует продать жилье и приобрести новое. Например, пока ваша квартира на продаже, вы можете начать вносить платежи по рассрочке.

Важные моменты при покупке квартиры под 0%

На что обратить внимание, выбирая программу рассрочки от застройщика:

• Скрытые комиссии. В договоре могут быть прописаны дополнительные платежи (страховка, сбор за оформление сделки и тд).

• Требования. Продавец может запросить подтверждение дохода или предложить только определенные квартиры (дома, этажи и т.д.), установить ограничение по времени и т.д.

• Замаскированный кредит. Некоторые застройщики предлагают ставку около нуля на короткое время, а затем повышают ставку до рыночной.

• Залог. Квартира до момента полного расчета находится в залоге у застройщика, и если перестать платить, квартиру могут забрать.Поэтому нужно трезво оценивать силы, чтобы не лишиться и денег, и жилья.

Прежде чем решиться на так называемую ипотеку под 0%, проконсультируйтесь с независимым экспертом. Записывайтесь на консультацию по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 - расскажем, какие актуальные программы рассрочек есть у наших партнеров.

Новая информация по теме на декабрь 2025 года

В настоящее время только один застройщик, который строит в Краснодарском крае представляет околонулевую ипотеку. Этот застройщик - компания ССК.

В представленной таблице видно под какую околонулевую ставку застройщик может субсидировать ипотеку, как это отражается на платежах. Акция распространяется на все стройки компании. За подробностями можно обратиться по нашему бесплатному номеру +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишитесь, будет интересно.

Многие боятся переезжать к морю из-за страха не устроить ребенка в садик или школу. Тем более, по стране гуляют слухи, что на юге нулевая инфраструктура, медицины нет и вообще все плохо. Остроты страхам добавляют комментаторы в соцсетях, пугающие желающих переехать. Мол, сидите у себя в регионе, нам здесь итак места мало. При этом сами когда-то также переехали.

Но давайте более детально. Подготовили для вас подробный расклад по детским образовательным и медицинским учреждениям, а также сфере досуга для подрастающего поколения. Поехали.

Школы

На самом деле, школы в Анапе переполнены, особенно городские. В среднем по 35-40 детей в классах. Но ситуация гораздо лучше, чем, например, в Краснодаре. По временной и постоянной регистрации устроить ребенка можно без проблем. Если регистрации никакой нет, то уже хуже. Но, как правило, в Управлении образования все равно найдут место, но это может быть школа в пригороде (Анапская, Варваровка и т.).

Несмотря на переполненность, в школах Анапы достаточно высокий уровень образования, если судить по ЕГЭ, олимпиадам, статистике поступления в ВУЗы.

Список школ

Городские государственные школы (непосредственно в Анапе)

1. Школа № 1, ул. Самбурова, 19.

2. Школа № 2 ул. Владимирская, 1.

3. Школа № 4 ул. Парковая, 29.

4. Школа № 5 ул. Крымская, 209.

5. Школа № 6 ул. 12 микрорайон, 24.

6. Школа № 7 ул. Ленина, 169.

7. Школа № 35 г ул. Спортивная, 35 В

8. Государственная гимназия "Аврора", ул. Ленина, 45.

9. Государственная гимназия "Эврика" мкр Горгиппия, Античная аллея, 4.

10. Коррекционная школа-интернат №13, ул. Астраханская, 84.

11. Вечерняя школа, ул. Астраханская, 62

Городские частные школы

1. Частная гимназия "Росток", ул. Крепостная, 51.

2. Частная гимназия "Сириус", ул. Парковая, 61.

3. Частная средняя школа "Светоч", ул. Ивана Голубца, 105.

Школы в пригородах

1. Школа №21, станица Анапская, ул. Садовая, 55.

2. Школа №12, станица Анапская, ул. Кавказская, 90а.

3. Школа №11, село Супсех, Парковый переулок, 20/ул. Кирова, 52.

4. Школа №20, село Варваровка, Кавказская, 10а.

5. Школа №17, село Сукко, Советская, 103.

6. Коррекционная школа №27, Нижнее Джемете, Джеметинский проезд, 18.

7. Школа №3, село Витязево, ул. Школьная, 4

8. Школа №9, пос. Виноградный, ул. Горького, 22

9. Кадетская школа им. Героя Советского Союза Старшинова Н.В., пос. Пятихатки, ул. Джеметинская, 13.

10. Школа №16, село Цибанобалка, Садовая, 74

11. Школа № 23, пос.Просторный, ул. Школьная,1.

12. Школа №14, село Гай-Кодзор, ул. Дружбы, 50

13. Начальная школа №26, х. Рассвет, Школьная, 6.

14. Школа №31, станица Гостагаевская, ул. Советская, 112.

Две школы в городе - гимназия Эврика в микрорайоне Горгиппия и школа №35 в Алексеевке были построены в 2022 году. В них перешло много учеников из других школ, но при этом так получилось, что и новые, и старые школы все равно остались переполненными.

Будут ли строить еще?

Будут! Ожидается начало строительства 10 детских образовательных учреждений: в Цибанобалке, Гостагаевской и в самой Анапе - на 1550 мест. Кроме того, запланировано возведение школ на Анапском шоссе и в Сукко. И в будущем будут спроектированы новые учебные заведения в Анапе (снова в мкр Горгиппия) и Супсехе.

Детские сады

С садиками ситуация, в целом, аналогична школам. Ребят в группах много, но все же воспитатели справляются. Не по 50-60 детей, как в Краснодаре и Москве, но хватает. Что касается льготников, безусловно, им место дают быстрее. Но, если к примеру, в каком-то регионе (Челябинская область, Самарская область, дальневосточные и сибирские города и тд) малыш-льготник получит место уже в 1,5-2 года, то в Анапе вероятнее всего только в 3 года. "Нельготники" могут получить место и к 4 годам, особенно если претендуют на садик в самом городе, а не пригородах. Но опять же, знающие люди идут в Управление образования и требуют официальный отказ, поскольку по закону ребенку в 3 года обязаны выделить путевку. После такого визита нередко ситуация чудесным образом разрешается, правда, садик зачастую дают в нескольких километрах от дома.

Список детских садов

Городские:

1. Детский сад №1 "Ручеёк", ул. Новороссийская, 218.

2. Детский сад №2 "Орленок", ул. Крымская, 146.

3. Детский сад №3 "Звездочка", ул. Астраханская, 81.

4. Детский сад №4 "Волшебная страна", Супсехское ш., 30.

5. Детский сад №5 "Волна", ул. Таманская, 40.

6. Детский сад №6 "Ракета", улица Кирова, 27.

7. Детский сад №7 "Колокольчик", ул. Крымская, 211.

8. Детский сад №10 "Светлячок", ул. Некрасова, 58.

9. Детский сад №11 "Лазурный", ул. Лазурная, 12.

10. Детский сад №12 "Солнышко", ул. 12 микрорайон, 25.

11. Детский сад №13 "Теремок", ул. Советская, 38.

12. Детский сад №14 "Тополек", ул 12 микрорайон, 26.

13. Детский сад №16 "Пчёлка", ул. Калинина / ул. Таманская, 4Б / 5.

14. Детский сад №17 "Колобок", ул. Протапова, 74.

15. Детский сад №18 "Виктория", бульвар Евскина, 12.

16. Детский сад №20 "Жемчужинка", Анапское шоссе, 32.

Детские сады пригородов

1. Детский сад № 2 "Орленок" (филиал городского), станица Анапская, Николаевская, 21.

2. Детский сад №32 "Ромашка", село Супсех, ул. Гагарина, 80.

3. Детский сад №34 "Белочка", поселок Просторный, Садовая, 2.

4. Детский сад №40 "Росинка", станица Анапская, ул. Мира, 99.

5. Детский сад №41 "Подснежник", станица Анапская, пер. Тихий, 13.

6. Детский сад №42 "Ласточка", станица Анапская, ул. Кавказская, 117.

7. Детский сад №46 "Калинка", станица Анапская, ул. Тбилисская, 1.

8. Детский сад №9 "Ягодка", хутор Чембурка, ул. Бороздинская, 4.

9. Детский сад №28 "Радуга", село Гай-Кодзор, ул. Виноградная, 5а.

10. Детский сад №22 "Ягодка", хутор Рассвет, ул. Коммунаров, 22/Мира, 2в.

11. Детский сад № 29 "Фантазия", хутор Воскресенский, ул. Трудовая, 4.

12. Детский сад №44 "Аленушка", село Цибанобалка, ул. Садовая, 47

13. Детский сад №43 "Буратино", хутор Красный Курган, ул. Мира, 25а.

14. Детский сад №30 "Березка", станица Гостагаевская, ул. Октябрьская,10а/Анапская, 43.

Запланировано строительство еще трех детсадов на 220 мест в Анапе (микрорайон Горгиппия), Сукко и Супсехе. Также появятся детские сады в Цибанобалке и в Гостагаевской.

Частные детские сады

Многие родители малышей до 3 лет решают проблему нехватки мест альтернативой - частными садами. Благо, в Анапе их много. И если в больших городах обычно это садики в квартирах, где зачастую включают мультики чуть ли не на целый день и особо негде гулять, то в Анапе, благодаря обилию частного сектора, организовано множество частных детских садов на отдельной территории.

Плюсы: более индивидуальный подход, так как меньше детей в группе, разнообразные занятия, множество игрушек.

Минусы: стоимость. Не всем по карману водить в частный сад постоянно. В среднем, полный месяц пребывания стоит от 15-20 тысяч.

Самые популярные частные сады Анапы и пригородов, куда принимают детей с 1,5-2 лет:

• "Карусель". У них несколько филиалов для удобства. Находятся на ул. Промышленная, 1/3, Станичная, 48, Анапское шоссе, 24 (7 и 8 корпусы), Дизайнерская, 4.

• "Наши звездочки". Анапа, ул. Крылова, 17/2, Астраханская, 79.

• "Дюймовочка". Анапа, ул. Трудящихся, 31.

• "Школа у моря". Анапа, ул. Ленина, 157а.

• "Академия талантов". Анапа, ул. Владимирская, 152.

• "Разумные шаги". Анапа, ул. Омелькова, 93 к1.

• "Рио". Анапа, ул. Заводская, 28в.

• "Кошки-мышки", Анапа, ул. Шевченко, 50.

• "Василек", Анапа, ул. Трудящихся, 116/1.

• "Подсолнушек", Витязево, ул. Корпоративная, 36.

• "Любимый сад", Витязево, ул.Кубанская, 2б.

• "Кошкин дом", Супсех, ул. Советская, 40а.

На самом деле, садиков очень много. Можно поискать на Авито - там есть варианты, которых нет на карте и в общем доступе. Кроме того, распространены услуги няни - но, конечно, это обойдется дороже частного садика. Однако, если ребенка нужно оставлять не на полный день, то это отличный выход.

Среднее и высшее образование

Выпускники школ могут получить среднее и даже высшее образование, никуда не уезжая из города. В Анапе есть колледжи, техникумы и филиалы университетов.

• Анапский индустриальный техникум. Анапа, ул. Промышленная, 2а. Можно получить медицинские, маркетинговые, строительные и другие специальности.

• Анапский сельскохозяйственный техникум. Анапа, ул.Крепостная, 67. Здесь обучают по специальностям: агрономия, строительство и эксплуатация зданий, туризм, строительство и т.д.

• Анапский колледж сферы услуг. Анапа, ул. Краснодарская, 15 и 25. В этом учреждении можно выучиться на повара, специалиста по туризму, винодела, мастера по ремонту и т.д.

• Новороссийский медицинский колледж, филиал. Анапа, ул. Крымская, 24 (на территории горбольницы) и ул. Самбурова, 19. Здесь получают специальность медсестры/медбрата.

• "Синергия" (колледж и университет). Анапа, ул. Астраханская д. 84В, ул. Толстого д. 142. В этом высшем учебном заведении можно получить множество специальностей в сферах архитектуры, дизайна, экономики, менеджмента, IT, психологии, права и тд. В колледже обучают актуальным специальностям, например,

• Российский государственный социальный университет, филиал. Анапа, ул. Тургенева, 261. Направления: юриспруденция, экономика и бухгалтерский учет, программирование, сестринское дело, туризм.

• Московский педагогический государственный университет, филиал. ул. Астраханская, 88. Здесь можно получить разные профессии: юриста, воспитателя детского сада, специалиста по туризму, программиста и другие.

• Институт береговой охраны. Анапа, ул. Трудящихся, 2Г. Осуществляет подготовку, переподготовку и повышение квалификации специалистов для подразделений береговой охраны ФСБ.

• Высшая школа руководящих и научных кадров социально-трудовой сферы РГСУ. Анапа, ул. Гоголя, 121. Здесь готовят специалистов в разных сферах экономики, политики и общественной жизни страны.

• Анапский институт современных технологий. Анапа, ул. Промышленная, 2В. В заведении обучают на юристов и IT-специалистов.

• Московская академия Предпринимательства. Анапа, ул. Толстого, 142. В ВУЗе более 20 факультетов разной направленности.

Секции, кружки

В Анапе множество секций, кружков, а также мест для проведения различных мероприятий и развлечений. Здесь при желании можно занять ребенка любого возраста. В городе активно развиваются гимнастика, бальные, спортивные, художественные, эстрадные танцы, футбол, единоборства, плавание. У детей есть возможность развиваться, ездить на соревнования.

Присутствует достаточно бесплатных секций (спортивных, творческих, научных и тд.). Платный же досуг, в целом, демократичен по цене. Как правило, если секцию посещают два ребенка и более из одной семьи, даже частные преподаватели идут навстречу и делают скидки.

Расскажем подробнее и приведем примеры, где можно заниматься.

Спортивные школы и секции

1. Спортивная школа Олимпийского резерва №1, село Супсех, ул Советская, 44.

2. Спортивная школа №10, Анапа, ул. Омелькова, 30.

3. Детско-юношеская спортивная школа № 5, Анапа, ул. Гребенская, 93Б.

4. Федерация ушу г. Анапы, ул. Промышленная, 6/6.

5. Детско-юношеская спортивная школа № 3, Анапа, ул. Чехова, 44А.

6. Детско-юношеская спортивная школа "Виктория", Анапа, проспект Революции, 11.

7. Детско-юношеская спортивная школа № 4, Анапа, ул. Ивана Голубца, 13.

8. Федерация спортивной акробатики и прыжковых видов спорта в Анапе, Анапа, ул. Омелькова, 30.

9. Спортивная школа танцев "ИмпериАЛ". Анапа, Омелькова, 32.

10. Детско-юношеская спортивная школа "Олимп", пос.Виноградный, Таманская, 2В.

11. Зал бокса имени Николая Павлюкова. Анапа, ул. Шевченко, 286.

12. Школа единоборств "КРБ". Анапа. ул. Самбурова, 254.

13. Теннисный клуб "Теннис в твоем городе", Анапа, ул. Гребенская, 4.

14. Спортивная школа йоги "Аэрофит". Анапа, ул. Ленина, 160.

15. Детский футбольный клуб "Лион". Анапа, ул. Астраханская, 71.

16. Конно-спортивный клуб "Асимина", хутор Воскресенский, ул. Садовая, 2В.

17. Клуб единоборств "Самурай". Анапа, Ленина, 158, станица Анапская, ул. Мира, 35 Б.

18. Спортивный клуб "Южный Будокан", Анапа, ул. Самбурова, 19.

19. Клуб "Шинкиокушинкай". Витязево, ул. Лиманная, 4.

20. Школа футбола "Чемпионика". Анапа, ул.Заводская, 28 В.

21. Танцевально-спортивный клуб "Современник". Анапа, ул.Гребенская, 12.

22. Школа серфинга "Кайтек". Станица Благовещенская, ул.Прибрежная, 5.

23. Секция настольного тенниса "Тайм-аут". Анапа, ул.Терская, 86.

24. "Школа у моря" (разные занятия для детей). Анапа, ул.Ленина, 144 Б.

25. Спортивный клуб "Стрит Райдер". Обучение катанию на скейтах, роликах, самокатах. Анапа, Ленина, 184 Б.

Школы искусств

Здесь занимаются рисованием, музыкой, танцами и многими другими видами детского развития:

1. Детская школа искусств №1, Анапа, ул. Ленина, 20.

2. Детская школа искусств №2, Анапа , ул. Ленина, 14.

3. Детская художественная школа муниципального образования город-курорт Анапа, ул. Крымская, 179.

4. Школа искусств "Хочу творить", Анапа, ул. Астраханская, 88.

5. Центр творчества. Анапа, ул. Ленина, 14.

6. Детская художественная школа, Анапа, ул. Крымская, 242.

7. Станция Юных техников, Анапа, ул. Некрасова, 114.

8. Школа искусств "Краски жизни". Анапа, Крымская, 161.

9. Школа искусств "Але коле", Анапа, Ленина 179Б

10. Школа танцев и вокала "РитМЫ". Анапа, Ленина, 144Б.

11. Изостудия, Анапа, ул. Заводская 28И

12. Школа искусств "АртТочка", Анапа, Анапское шоссе, 32, корп. 4.

13. Школа танцев "Dance Lab". Анапа, ул. Краснодарская, 66.

14. Школа танцев "City Jazz". Анапа, ул. Ленина, 144 Б.

15. Школа танцев "Даймонд" ул. Ленина, 184Д.

16. Школа танцев "Motion Dance". Анапа, ул. Самбурова, 52

17. Студия танцев "Эксклюзив", ул. Крылова, 18А.

18. Школа танцев "Луна-парк", Анапа, ул. Ленина, 112.

19. Школа вокала "Soprano School" Анапа, Чехова, 6В

20. Школа вокала "Поющие сердца", Анапа, ул. Ленина, 179Б.

Это далеко не полный список. Школы и секции (платные и бесплатные) доступны на картах. Если есть вопросы, спрашивайте - поможем сориентироваться.

Развлечения для детей

Любой родитель хочет, чтобы его ребенку было не скучно, интересно, полезно. В Анапе множество вариаций досуга для детей любого возраста: игровые комнаты, парки, скейт, бассейны, экскурсии. Приведем примеры, куда сводить ребенка.

Парк 30-летия Победы

Это главный городской парк, в котором работает светомузыкальный фонтан. Негласный его символ - белая шляпа. Здесь можно погулять всей семьей, посетить океанариум, парк бабочек, аттракционы (автодром, колесо обозрения, комнаты смеха и страха и т.д.). Торговые точки изобилуют игрушками, лакомствами.

Адрес: между улицами Горького, Астраханская и Краснодарская.

Батутный центр "Облака"

Круглогодичный развлекательный комплекс пользуется спросом у туристов и местных. Здесь установлено множество батутов, две гигантские поролоновые ямы, искусственная мягкая скала, устройства для прыжков. Инструкторы показывают упражнения и следят за безопасностью. В батутном центре можно просто хорошо провести время или отметить День рождения. Детям до 6 лет - бесплатно.

Адрес: Анапское шоссе, 5.

ТРЦ "Красная площадь"

Пока что это единственный крупный комплекс в городе с магазинами, кинотеатром и центром развлечений. Для семейного отдыха подходит центр "Острова", в котором есть игровая комната для малышей, различные качалки, стрелялки, автоматы, автодром, лабиринт для ребят 5-11 лет.

Адрес: Анапа, Астраханская, 99.

Город детей в ТЦ "Табрис"

Семейный ресторан с игровым пространством - одно из популярных мест притяжения местных жителей. Здесь взрослые могут насладиться трапезой, а дети - увлекательно провести время в большой игровой зоне. Можно арендовать VIP-зону под мероприятие.

Адрес: г. Анапа, ул. Астраханская, 108

Аквапарк "Осьминожка"

Подходит для детей с 4 до 10 лет. Взрослым можно наблюдать за ребятами. В бассейне есть водные аттракционы, кроме того - дежурит спасатель. Оформление - в морском стиле.

Адрес: Анапа, Калинина, 30.

Скейт-парк

Находится в центре города, на территории сквера Гудовича (за спиной памятника Ленину). Представлен площадкой с горками и препятствиями, разделенными по уровню сложности. Здесь активно проводят время любители и профессионалы. В скейт-парке можно также поиграть в баскетбол или пинг-понг, попытать силы на скалодроме.

Зиплайн

Относительно новое для Анапы развлечение, которое открылось на Кипарисовом озере в Сукко. Понравится любителям экстрима. Здесь можно спуститься по трассе длиной 350 метров над озером со скоростью до 60 км в час. Можно спускаться одновременно двум людям. Ограничения: вес от 30 и до 100 кг. Детям до 14 лет - с письменного разрешения родителей.

Океанариум Риф

Подходит для посетителей любого возраста, идеален для семейных прогулок. Ключевые особенности - иллюзия погружения на морское дно, красивая подсветка и полумрак. Здесь проходят индивидуальные и групповые экскурсии.

Адрес: проспект Революции, 3

Страусиная ферма

Здесь живут страусы, павлины, редкие голуби, фазаны, козы, телята, осел и верблюд. Можно сфотографироваться, покормить питомцев. Концепция напоминает контактный зоопарк, однако здесь несколько больше простора для веселья и развития. На ферме есть гончарная мастерская, где можно самостоятельно сделать посуду или другое изделие.

Дельфинарий "Немо"

Здесь можно посмотреть выступления дельфинов, моржей, морских котиков и даже белого полярного кита. Дополнительная услуга - дельфинотерапия. Детям до 5 лет вход бесплатный.

Адрес: Пионерский просп., 20А.

Краеведческий музей

Здание музея построено в начале 20 века. Здесь можно узнать ценные факты о жизни, быте населения Боспорского царства, увидеть оружие, ювелирные украшения, фигурки античных божеств, дореволюционные фотографии. Также здесь хранятся образцы минералов, чучела животных, вещи известных людей Анапы. Лучше посещать музей в несколько заходов.

Адрес: ул. Протапова, 1.

Контактный зоопарк "Мир животных"

Находится в Центральной части города на территории парка 30-летия Победы. Удобное расположение позволяет погулять по набережной, сводить ребенка в батутный центр неподалеку, посетить музей Горгиппия. Преимущество в том, что можно не только посмотреть на животных со стороны, а погладить и покормить их, пообщаться.

Адрес: Анапа, парк 30 лет Победы

Аквакомплекс Bora Bora Beach Club

Это популярное место проведения детских праздников. Состоит из 6 больших бассейнов с облагороженной территорией. Здесь есть искусственные водоемы разной глубины, можно даже покататься на серфе. Рядом с неглубокой частью бассейна обустроена детская площадка с аниматорами, а также есть качели, полоса препятствий.

Адрес: Пионерский проспект, 20З.

Музей "Эйнштейниум"

Это инновационный интерактивный парк, ориентированный на детей от 3 лет и старше. Здесь можно поработать в химической лаборатории, изучить разные необычные устройства, машины, очутиться внутри мыльного пузыря и даже в клетке с высоким напряжением.

Адрес: ул. Крымская, 272.

Археологический музей "Горгиппия"

Это одна из визитных карточек курорта - яркое напоминание об античной Анапе. В музее есть отделы археологии, краеведения, а под открытым небом площадка, на которой сохранились фрагменты храмов, домов, древней инфраструктуры. 3D-технологии музея позволяют визуализировать древний город Горгиппию.

Парк-музей Динопарк Рекс в Анапе

Этот парк - аналог мировых проектов. Здесь представлены роботизированные фигуры динозавров в натуральную величину и различные атрибуты эпохи жизни рептилий. Кроме того, есть батутный комплекс, детский городок, а также археологические раскопки.

Адрес: Анапа, центральная набережная, от памятника отдыхающему туристу налево 200 метров.

Детский развлекательный центр "Акуна Матата"

Это клуб для детей в формате игротеки. На территории: двухуровневый лабиринт, сухой бассейн с яркими шариками, мягкие модули, карусель, батут. Детей развлекают аниматоры. Можно заказать индивидуальные и групповые игры, провести красочное шоу.

Адрес: Анапское шоссе, 9.

Парк развлечений "Византия"

Находится в Витязево и работает в высокий сезон - с мая по октябрь включительно. В парке есть колесо обозрения, разные аттракционы, автодром, горки, батуты, игровые площадки, комнаты смеха и страха, многое другое. Территория достаточно большая - можно просто погулять.

Террариум "Крокодиловая ферма"

Находится недалеко от аквапарка "Золотой пляж" в центральной части курорта. Там расположены две фермы, где живут крокодилы, вараны, черепахи, змеи, а также есть отделение с экзотическими насекомыми. Животных можно покормить под наблюдением. Летом здесь проходят шоу с опасными трюками и участием крокодилов, акробатическими номерами. Террариум работает с мая по октябрь.

Адрес: Гребенская улица, 4Д.

Детское здоровье

Куда без медицины. Очень важно понимать, что в случае болезни чада можно быстро получить помощь. Рассказываем, где лечат детей в Анапе.

Государственные учреждения

Детская городская больница г. Анапы, ул. Родниковая, 4

Здесь действует поликлиническое отделение, ведут прием педиатры и узкие специалисты, работает лаборатория, где принимают анализы, есть кабинеты УЗИ, ЭКГ, электроэнцефалограммы, рентген. Кроме того, в соседнем здании находится стационар, куда везут малышей при вызове скорой помощи - и, соответственно, кладут на лечение сюда же. В 2023 году сделали ремонт и реконструкцию.

Очереди в поликлинике большие в высокий сезон, в межсезонье народу намного меньше. Есть все узкие специалисты, в том числе стоматолог. Дежурные врачи работают в субботу. Болеющих детей принимают через фильтр-бокс (отдельный вход и кабинет), чтобы минимизировать распространение инфекции.

Детская поликлиника г. Анапы (филиал), ул. Астраханская, 97.

Здесь ведут прием педиатры некоторых участков (расположенных в спальной части города), также есть кабинет невролога. Есть прививочный кабинет. Филиал "переехал" с ул. 12 микрорайон - поликлиника стала более просторной, комфортной, светлой и уютной. С очередями проблема - педиатров мало, работать некому. Один врач зачастую ведет несколько участков.

Травмпункт на Крымской, 24

В травматологическом пункте принимают взрослых и детей. Находится на территории взрослой горбольницы. Бывают очереди, но в целом обслуживание нормальное - аналогичное другим регионам.

Врачебная амбулатория с. Витязево, ул. Курганная, 25.

Здесь можно обратиться к педиатру - на прием или за справкой. Удобно, что не нужно ехать в саму Анапу жителям Витязево. Но есть жалобы на огромные очереди.

Врачебная амбулатория, с.Супсех, ул. Советская, 48

Аналогично Витязево - здесь принимают педиатры, но очереди большие.

Амбулатория с. Сукко, ул. Советская, 85

Люди отмечают, что помещение очень маленькое, а людей с каждым годом прибавляется. В сезон особенно сложно.

Амбулатория ст. Анапская, ул. Советская, 27

Здесь отзывы лучше. Люди отмечают, что в помещении чисто, есть достойные специалисты.

Как быстро приезжают на дом?

Участковые врачи обходят десятки маленьких пациентов, поэтому порой ждать приходится долго. Скорая помощь обычно прибывает оперативно, особенно если вызов серьезный. Конечно, в летний сезон случаются коллапсы, но в целом, пугающие истории про игнор со стороны скорой помощи - не более, чем просто истории. Помощь оказывают, и на нормальном уровне.

Частные клиники

В Анапе процветает частная медицина, и в этом нет ничего плохого. Иногда проще и быстрее получить медицинскую помощь платно.

Самые распространенные клиники:

• Альфа KIDS. Адрес: Астраханская, 98. Есть педиатры, все узкие специалисты, можно пройти любое обследование и сдать анализы. В последний год ввели дежурных специалистов, к которым можно привести ребенка даже ночью. Обстановка располагающая - есть телевизор с мультфильмами, игрушки, стол для рисования, интерактивная подсветка. После уколов и лечения малышам дают наклейки. Неподалеку (Владимирская, 93) находится основное отделение - медицинский центр "Альфа" - при нем функционирует травмпункт, где можно сделать ребенку рентген, КТ или МРТ. А также открылась стоматология "Альфа Смайл".

• НеоМед. Центр принимает детей и взрослых. Филиалы находятся на ул. Омелькова, 14Б, Черноморская, 28б, Мира, 12а (Анапская). Здесь ведут прием все основные специалисты, но нет оформления в детской тематике, хотя в целом все чисто и приятно.

• Медик. Тоже универсальный медцентр для взрослых и детей (чаще обращаются взрослые). Здесь можно пройти комиссию, получить помощь узкого специалиста.

• Медицинские центры при санаториях. Например, "ДиЛУЧ" и "Малая бухта" - там много программ-курсовок для детей с любыми заболеваниями, профилактических курсов. Также можно обратиться к педиатру, узкому специалисту, сдать анализы.

Где лечить зубы

Стоматологи принимают на Родниковой, 4 (предварительная запись либо с острой болью). Кроме того, в Анапе много частных клиник для детей, например "Family Dent" на Самбурова, 241, "GDENTal CLINIC" на Ленина, 136, "Ваша стоматология" на Терской, 79, "Эволюция" на Гоголя, 90, "Миллениум" на Маяковского, 167 и многие другие. Желательно смотреть отзывы о конкретных специалистах.

И все-таки Анапа - город детства?

В Анапе, как и любом другом городе России, есть свои проблемы с образованием, медициной. Но сказать, что здесь какое-то запустение - точно нельзя. В Анапе множество развлечений, кружков и секций для подрастающего поколения. Устроить детям досуг могут родители с любым уровнем дохода. Постоянно развивается медицина - улучшается оборудование, открываются медицинские центры, в больницах хоть и медленно, редко, но делают ремонт. Любим Анапу и наших детей, верим в светлое будущее!

Реальные отзывы об учебных заведениях от наших сотрудников

Людмила

Мой 14-летний сын учится в школе №16 (Цибанобалка, 11-летняя школа). Никаких поборов - расходы только на необходимое для наших детей (около 1000 рублей в год) + если нужно питание, то еще 2500/месяц, но мой сын в школе не ест. В классе 30-32 человека. Мне нравится, что детей возят на автобусе, проводят внеклассные мероприятия. Все учителя-предметники есть, все уроки проводятся. А самое замечательное - наличие бесплатных спортивных секций, в том числе "Движение первых".

Оксана

Мой сын посещает начальную школу в гимназии Эврика (учится в общеобразовательном классе). На все нужды уходит около 15-20 тысяч за весь учебный год. Питаются дети бесплатно. Детей в классе немало - 38 человек. Пока мы первый год учимся и нам все нравится. Посмотрим, как будет дальше.

Ирина

Сыну 15 лет, учится в 7 школе. Оплачиваем только нужды класса (1500 в год). В классе около 40 детей. В целом, мы довольны школой. Учителя достаточно сильные, все успевают, несмотря на количество детей. Репетиторов не нанимаем, за год нет троек.

Марина

Моя дочь-подросток сейчас на семейном обучении в онлайн-школе "Фоксфорд" и нам очень нравится. Не знаю, как насчет других школ, то 16 школа в Цибанобалке нам не понравилась.

Сергей

Сын (5 лет) посещает детский сад №10, а дочь (10 лет) школу №7. За садик оплачиваем 220 в месяц (питание) + 5000 на нужды группы и подарки, также пару раз в месяц приезжает театр (200 р билет) и идти обязательно. В группе 30 детей. Воспитателями довольны, а вот здание старое, с трубами проблемы. Сейчас сад закрыли потому что нет отопления, и детей раскидали по садам. Участки не облагорожены, канцелярию почти не выделяют. Подготовка к школе при садике - 2500 в месяц (по желанию). В школе питание до 4 класса бесплатное, иногда приезжают разные шоу (300-500 р). В школе 41 человек в классе, в целом обычно от 38 до 45 детей в классах (обещали по 25). Школа не нравится, так как детям элементарно не хватает посадочных мест. Класс казачий, но дисциплины нет. Нет отдельных классов для детей с особенностя

Наверняка если вы задавались вопросом о том, какой дом признают самовольной постройкой и начнут сносить, то представляли себе старые аварийные дома, либо здания, построенные с нарушением всех возможных норм и представляющие собой угрозу для окружающих.

Однако это не полный перечень признаков, которые могут поводом для сноса дома.

Фото: Image by freepik

Вот интересный случай из судебной практики. В одном российском городе N, в ходе очередного контрольного рейда, муниципальная комиссия наткнулась на одно 3-этажное здание, которое по кадастровым документам числится как 2-этажное.

Собственник объекта не смог предоставить разрешение на строительство или уведомление о его начале, в связи с чем городская мэрия обратилась в суд с требованием признать дом самовольной постройкой и, как следствие, снести его.

Назначенная судом экспертиза сделала заключение, что при строительстве данного дома нарушения градостроительных норм не зафиксировано, опасности для жизни и здоровья людей объект не представляет. Основываясь на результатах экспертизы, суд первой инстанции отклонил иск мэрии.

Апелляционный суд, в свою очередь, пересмотрел это решение, указав на то, что заключению нельзя доверять: вопреки данным из ЕГРН о двухэтажном доме, фото с места событий доказывают его "трёхэтажность". Также суд указал на то, что возведение дома началось в 2015 году, когда по закону требовалось получать разрешение или направлять уведомление о начале строительства. По причине отсутствия указанных документов дом должен быть признан самовольной постройкой и отправлен под снос.

Дело дошло до Верховного суда РФ, который отменил решение апелляционного суда, указав на следующие моменты:

• 3-этажная постройка не нарушает градостроительные нормы, т.к. объект ИЖС может иметь до трёх надземных этажей (п. 39 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ).
• самовольной постройкой может быть признан тот объект, который не соответствует требованиям на дату начала строительства и на дату выявления нарушения (на дату выявления нарушений по объекту городскими властями в 2021 году закон позволял оформить жилой дом в собственность на основании техплана, т.е. без получения разрешения на строительство и уведомления о его начале - эта норма действует до 01.03.2031 г., согласно ч. 12 ст. ст. 70 Федерального закона №218 "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 г.).

Таким образом, данный объект нельзя признать самовольной постройкой.

Собственники домов, получившие претензии от администрации из-за отсутствия документации, могут ссылаться на то, что с 04.08.2018 г. для строительства или реконструкции частных домов разрешение не требуется.

Если у вас возникли противоречия с городским властями в Анапе на предмет признания самовольной постройкой здания, находящегося в вашей собственности, рекомендую обратиться к моему юристу. Записывайтесь на консультацию по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39. Будем разбираться - вполне может быть, что требования администрации незаконны.

Также у меня для вас есть ценый материал - полный перечень домов Анапы, которые были сданы по суду. Переходите по ссылке и забирайте себе список, чтобы оградить себя от неприятностей при покупке недвижимости в нашем городе.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Если кратко, то риск занижения стоимости квартиры в том, что такая схема может обернуться серьёзными проблемами как для продавца, так и для покупателя.

Фиксация в договоре купли-продажи суммы, которая ниже реальной рыночной цены, может показаться отличной возможностью уменьшения налоговой нагрузки. Однако в случае, если налоговая служба обнаружит нарушение, обе стороны сделки могут понести немалые убытки.

Фото:Image by freepik

Для начала небольшая предыстория. К написанию данной статьи меня подтолкнул один реальный случай из судебной практики. Ещё в 2017 году собственник продал дом с землёй за 13,8 млн. рублей. Но для указания в Договоре купли-продажи (ДКП) стороны сделки согласовали стоимость в 999 тыс. рублей - это избавляло продавца от необходимости платить НДФЛ, т.к. объект был в его собственности менее 3-х лет.

И ничего бы не вскрылось, если бы в 2021 году новый собственник дома не захотел его продать. Поскольку минимальный срок вновь не истёк, то новый продавец "попадал" на немалый налог (напомню, что по документу-основанию права собственности - ДКП от предыдущей сделки - цена объекта была 999 тыс. рублей).

Не найдя ничего лучше, новый собственник написал в заявление в налоговую инспекцию, где рассказал, как всё было.

Налоговики связались с предыдущим владельцем дома и попросили предоставить декларацию за 2017 год. Декларация была предоставлена - в ней, как и ожидалась, была указана сумма в 999 тыс. рублей. После этого инспекторы вызвали бывшего собственника к себе для выяснения обстоятельств, но человек проигнорировал их требования и не явился.

Затем налоговая инспекция обратилась в суд с иском, в котором потребовала признать сумму 13,8 млн. рублей фактической ценой объекта недвижимости и обязать бывшего собственника подать уточнённую декларацию.

По итогам разбирательств суд принял сторону налоговой и обязал ответчика уплатить налог в размере 1 794 000 рублей, а также штраф за занижение налоговой базы.

Мотивация продавца

Вот такая длинная получилась преамбула, ну а теперь к сути. Конечно, вышеописанный пример - это частный случай, ведь факты занижения стоимости недвижимости пока довольно редко выявляются и доводятся до суда. И всё же, если вы собираетесь купить квартиру или дом, и собственник предлагает вам такую авантюру, рекомендую отказаться, либо (если позиция владельца принципиальна) продолжить поиски в другом месте.

Понять заинтересованность продавца в занижении цены несложно - зачастую при продаже имущества возникает необходимость платить налоги. Не каждый готов добровольно делиться деньгами с государством, когда есть возможность такого "манёвра".

Думаю, не будет лишним напомнить об исключениях, когда платить налог не нужно. В соответствии с п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, "доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более".

Такими "минимальными сроками владения" считаются:

3 года - если:

• недвижимость получена по Договору дарения или наследства от близкого родственника / члена семьи;
• недвижимость получена в результате приватизации;
• недвижимость получена по Договору пожизненного содержания;
• на момент продажи недвижимости (регистрации перехода права) в собственности продавца нет другого жилого помещения.

5 лет - для всех остальных случаев.

Риски занижения стоимости для покупателя

Казалось бы, при такой схеме больше рискует продавец (и приведённый пример из судебной практики это подтверждает), однако для покупателя тоже могут ждать неприятности:

1. При регистрации сделок по приобретению недвижимости, в которых используются меры государственной поддержки (маткапитал, военная ипотека, разнообразные жилищные сертификаты и т.п.), такое занижение "не пройдёт".
2. Похожее покупателя ждёт, если он решит воспользоваться ипотечным кредитом. Далеко не каждый банк согласится на занижение стоимости объекта залога (а если и согласится, то в кредитном договоре так и будет указано: цель кредита - покупка жилья и "неотделимые улучшения").
3. Покупатель рискует лишиться как минимум части налогового имущественного вычета (а то и всей его суммы) по ипотечным процентам, если в кредитном договоре будет стоять цель не только покупка жилья, но и "неотделимые улучшения".
4. Если в ДКП будет указана заниженная сумма, то логично, что налоговый вычет также будет "занижен".
5. Если покупатель недвижимости имеет право на субсидии, которые можно направить на погашение ипотеки, то получить он их сможет только исходя из той суммы, которая была указана в "заниженном" Договоре купли-продажи (т.е. в меньшем размере, чем это могло бы быть в случае указания в ДКП реальных цифр).
6. В случае, когда нынешний покупатель будет вынужден продавать этот объект недвижимости раньше минимального срока владения в 3 или 5 лет, он сам "попадёт" на налог с продажи (что и послужило стимулом для начала судебных разбирательств из приведённого мной в начале статьи примера).
7. Если сделка с занижением по каким-либо причинам не будет зарегистрирована или спустя время всплывут третьи лица и предъявят претензии на имущество, покупатель сможет вернуть только ту сумму, что указана в ДКП.

В конечном итоге, соглашаться или нет на такую сделку - решать вам. Возможно, что объект недвижимости хорош настолько, что вы будете готовы идти на риск. Моё дело - предупредить о вероятных последствиях такого выбора.

В качестве заключения снова обратимся к судебной практике. Вот, как суды оценивают размер занижения стоимости в ДКП с точки зрения оспоримости сделки:

• занижение в размере менее 20% от реальной цены объекта - в целом считается "безопасным", т.к. разница не является существенной;
• занижение от 20% до 40% - такую разницу суды оценивают неоднозначно (могут закрыть глаза, а могут "дать ход делу");
• занижение свыше 40% - считается существенной разницей.

При любых операциях с недвижимостью рекомендую проконсультироваться с профессиональным юристом. Если вы хотите купить или продать жильё на черноморском побережье - обращайтесь за юридической консультацией в нашу компанию. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp на номер +7 (988) 133-54-57. Мы будем рады вам помочь!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Уже много лет самая популярная тема в недвижимости - это цены. Всех волнует, куда пойдёт цены на новостройки и "вторичку" в 2024 году - вверх или вниз, покупать или подождать, что делать с деньгами?

Закончилась льготная ипотека, и всё чаще в комментариях на моём телеграм-канале я снова вижу безапелляционные мнения - обвал, всё рухнет, наконец-то! Хочу успокоить сразу всех адекватных людей - обвала не будет. А что будет? Об этом мы и расскажу в данной статье.

Фото:Image by chandlervid85 on Freepik

Аргументируя свои мысли, коснусь экономики, политики и, конечно же, психологии, потому что даже ЦБ одним из ключевых факторов происходящих в экономике процессов считает "ожидание масс".

Начну с новостроек:

1. Отмена льготной ипотеки и высокая ключевая ставка - главные драйверы того, что будет происходить на рынке новостроек в ближайшем будущем. Думаю, что этим я Америку вам не открыл.

В Анапе средняя цена на новостройки давно за 200 тыс.руб./кв.м., на вторичном рынке - 150 тыс.руб./кв.м. Такой разрыв сложился, потому что новостройки продавались с господдержкой, но сейчас разницы в процентах нет. Это неминуемо приведёт к тому, что разница между новостройками и готовым жильём будет сокращаться. Но в какую сторону, "вторичка" вверх или новостройки вниз?

Не стоит ожидать обвала. В течение июля цены стагнировали или росли. Это несмотря на то, что спрос на новостройки, по разным оценкам, снизился на 50-70%.

2. Низкий спрос. Многие, считают, что низкий спрос на рынке новостроек рождает снижение цены. Нет, тысячу раз нет! На низком спросе любой застройщик будет выжимать максимум с того покупателя, который попал в его воронку продаж. Вы спросите, почему не привлечь покупателя ценой? Потому что все застройщики знают, что это дорога в один конец, снижение цены - это снижение качества персонала, качества строительных материалов. В итоге, качества строительства и, в конце концов, это ведёт к банкротству.

Почему на низком спросе невозможно снизить цены и сохранить нетронутыми процессы в компании? Потому что издержки (затраты) остаются прежними, а входящий поток резко снижается. Если я в данной ситуации снижу цены, я локально (в моменте) возможно заработаю, но, во-первых, следом это сделают все остальные застройщики, а во-вторых, вы подадите сигнал тем, кто его так ждёт, и все радостно начнут следить за вашими ценами. Всё, мол, поплыл.

И, думаете, они будут покупать? Нет, конечно, люди будут ждать дальнейшего снижения. Только на высоком спросе можно снижать цены, потому что при тех же затратах я начинаю получать сверх прибыли (т.е. незапланированные прибыли), и эти сверхприбыли я могу сливать в виде снижения цены, скидок, акций и т.д.

3. Ещё одна мощная проблема для застройщиков - инфляция. Она сказывается не только на росте цен на строительные материалы. В большей степени это касается зарплат.

Любой предприниматель подтвердит вам мои слова: за последние два года зарплатные ожидания соискателей выросли в 1,5-2 раза. Я это знаю не понаслышке, мы в компании регулярно берём людей на окладные должности. Как при увеличении себестоимости работ снижать цены? Только снижая маржу, но это процесс не бесконечный, он у застройщиков идёт уже не первый год. Проблема обострилась не только из-за инфляции, но и из-за нехватки кадров. Кадровый голод испытывают все отрасли, строительная - не исключение. Это к вопросу качества строительства. Как сейчас застройщики будут выходить из этой ситуации, я не знаю.

Застройщики будут сейчас максимально держать цены столько, сколько смогут. Думаю, что если падение спроса не будет слишком критичным для них, то ближайшие месяца три мы точно не увидим снижения цен. Уточняю, я говорю только про побережье Краснодарского края и Крыма, поскольку у нас здесь скапливается покупатель со всей России. Полагаю, что в глубинке, там, где большого спроса и раньше не было, динамика цен и поведение застройщиков будет иным.

Если они продержатся три месяца и падение продаж за это время не будет катастрофичным, то через три месяца рынок точно адаптируется и снижение уже не понадобится.

Фото: Image by lifeforstock on Freepik

Меня часто критикуют за то, что я говорю о привыкании людей к ценам, как о существенном факторе. Говорят, мол, у людей денег же больше не станет от того, что они привыкли.

Это правда, не станет, но за это время на рынок придут те, кто только сейчас озаботился покупкой недвижимости и для них эта реальность уже нормальная, они будут изыскивать возможность купить недвижимость по этим ценам, и, поверьте мне, они эту возможность найдут.

Так вот, в текущей ситуации, пока застройщики будут держать цены, вторичный рынок почувствует увеличение спроса. Скажу больше, мы в агентстве это уже почувствовали, и это неминуемо повлечёт за собой рост цен.

Спрос на вторичном рынке будет увеличиваться, он подтянет за собой рост цен. Этот рост не будет таким шоковым, как было в 2020-2022 годах, это будет плавный рост, скорее всего, даже ниже официальных цифр по инфляции (я думаю, не выше 6% годовых).

Новостройки же, в которых цены будут держать на прежнем уровне, по факту же будут дешеветь, из-за двузначной инфляции. Именно таким образом будет сокращаться разница в ценах между новостройками и вторичным рынком.

Это оптимистичный сценарий, при котором владельцы недвижимости на вторичном рынке и застройщики останутся при своих интересах, возможно с небольшими потерями.

Но есть интересная статистика, которой с нами поделился Эльдар Хусаинов, владелец федеральной компании "Этажи". Вот какое падение спроса зафиксировали в его компании на начало июля 2024 года:

Минус 44% на ипотечные консультации по сравнению с 2023 годом! Это в целом по рынку, на новостройки отдельного графика нет, но там снижение спроса, по словам Хусаинова, в 3-4 раза.

По задаткам минус 19% к прошлому году, т.е. снижение по вторичному рынку около 20% в июле:

Думаю, что в августе будет откат к уже имеющемуся откату ещё порядка 10%, и на этом спрос стабилизируется и начнёт расти за счёт перетока с первичного рынка. И помним, где рост спроса, там рост цены.

Интересный слайд по количеству лотов на рынке недвижимости России:

Видно, что с 2022 года пошёл резкий рост количества предложений на первичном рынке, это грозит затовариванием и снижением активности застройщиков. То есть в 2025 году мы увидим, что будет много нераспроданного жилья, и это уже является серьёзной проблемой для застройщиков.

Чем это может обернуться?

Во-первых, застройщик не может не строить, ему для этого необходимо распустить коллектив, а команда, поверьте мне, - один из важнейших капиталов любого предпринимателя. Команду надо кормить, и поэтому застройщик будет вынужден строить, несмотря на то, что у него есть нераспроданные остатки. Чтобы не конкурировать с самим собой, я думаю, умные застройщики (а среди них нет глупых людей) начнут строить загородную недвижимость. Именно на неё будет главный фокус у застройщиков в 2025 году, в то время как рынок жилых комплексов будет сокращаться, что позволит застройщикам держать цену.

Во-вторых, из-за повышенного спроса на загородную недвижимость начнут расти цены на рынке загородной недвижимости. Я надеюсь, все вы помните о том, что на загородную недвижимость готовится программа субсидирования, подобная той, которая только что закончилась на рынке многоквартирных домов. Называется она "Единая ипотечная программа для индивидуального жилищного строительства". Её планировали запустить к июлю, но что-то пошло не так, и пока на эту тему молчат. Но я уверен, что так будет продолжаться недолго, потому что это очень выгодный проект для банкиров, и они не упустят возможности заработать на этом.

Я очень надеюсь, что эта программа не породит такой же бешенный скачок цен, который мы наблюдали на рынке новостроек последние два года. Но гарантировать этого не могу, поскольку главный выгодоприобретатель этой затеи по-прежнему банкиры, а они своего не упустят - им выгодно, чтобы вы побольше влезали в долги.

Поэтому, моя вам рекомендация, если вы задумывались о покупке земельного участка, то лучше это сделать до того, как эта программа вступила в силу. В настоящее время здесь, в Анапе, практически не продают земельные участки без подряда, это точечные предложения.

Свяжитесь с моим отделом продаж по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57, чтобы мы подобрали вам землю под анапским или крымским солнцем.

Но для тех, кто хочет заработать на земле, у меня есть уникальное предложение с вложениями от 1 миллиона рублей и прогнозируемой доходностью от 30% годовых. Чтобы получить это предложение, не надо никуда звонить. Просто пройдите в телеграм-бот, который отправит вам наше предложение, и дальше, если вам оно будет интересно, вы сами свяжетесь с нами.

Фото: Image by freepik

Надеюсь, что с землёй и загородной недвижимостью всё популярно объяснил, но я не закончил с нераспроданным жильём от застройщиков. Что с ним? Вот именно здесь, в уже готовом жилье, либо на последних этапах стройки и будет возможна максимальная скидка для тех, кто хочет вложиться в бетон, - как для инвестирования, так и для жизни. То есть скидки, снижение цены на новостройки я ожидаю только на этапах сдачи.

В Анапе, к примеру, мы можем наблюдать эту картину в ЖК "Чёрное море", но тут же мои слова и опровергаются ценами на ЖК "18/3" и ЖК "Два Адмирала", которые не только не понижают, но и повышают цены. Эскроу-счёт уже давно открыт, поэтому они не торопятся с продажей и могут повышать цены.

Появятся и такие застройщики (особенно сейчас, которые не успели распродаться благодаря низкой ставке), которые будут вынуждены идти на снижение цены на последних этапах строительства, либо уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Низкий спрос - благо или всё-таки проблема?

Есть популярное мнение, что застройщики в сложившейся ситуации из-за низкого спроса будут вынуждены снизить цены, цифры называют разные - от 15 до 40%. Повторюсь, я в это не верю, особенно у нас на юге. Почему не верю? Потому что даже сейчас мы продолжаем регистрировать сделки на новостройки в Анапе, в Новороссийске и в Крыму. В основном это инвестиционные проекты, которые покупаются за наличные, в рассрочку, либо с ипотекой на общих основаниях.

Если вас интересуют действительно выгодные предложения для инвестиций в недвижимость с окупаемостью от 8 лет, то в описании к ролику есть ссылка на мой телеграм-бот, который пришлёт вам это предложение. Можете скачивать, не переживая, что вас потом будут доставать спамом, нам некогда этим заниматься. Вся информация будет дана один раз и строго по делу.

Итак, я не верю, что сейчас цены начнут снижаться, но не исключаю этого месяца через три-четыре: новогодние скидки и прочие "завлекаловки" от застройщиков никто не отменял. Удержать цены на прежнем уровне застройщикам позволят и субсидирование ипотек.

Подытожу. Ближайшие три месяца снижения цен на новостройки не жду, активного снижения цен на вторичном рынке тоже не жду. Ситуация там не простая, спрос ниже, чем обычно, срочные продажи есть и будут, но в целом рынок стоит и имеет тенденцию к росту.

Таким образом, я полагаю, что можно с уверенностью говорить о том, что жильё в массе своей на юге не будет дешеветь, оно просто станет менее доступным.

Да, количество сделок сократится. Да, срок выхода на сделку увеличится. Но в ситуации галопирующей инфляции я не жду снижения цен как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек, во всяком случае на интервале ближайших 3-х месяцев.

Дальше всё будет зависеть от того, как будут идти дела у застройщиков. Если темпы наполнения эскроу-счетов будут устраивать застройщиков, то о снижении цен можно будет забыть. Если же в этом плане у них будет совсем катастрофа, то только тогда цены пойдут вниз.

И я напоминаю, что я говорю только про юг, только про побережье Краснодарского края и Крыма - про тот рынок, который я знаю и понимаю.

На этом у меня всё. Знаю, что многие ждали от меня благую весть о снижении цен, но врать не могу ни себе, ни вам. Могу ошибаться, время покажет. Пишите ваши комментарии, буду рад их прочитать.

Видеоверсия статьи:

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

2024 год многим запомнится высокой стоимостью кредитов. Сегодня как никогда для большинства заёмщиков актуален вопрос "как снизить ставку по ипотеке?". Существуют способы, которые помогут снизить процентную ставку и сделать ипотечный кредит более доступным.

В этой статье мы рассмотрим 10 приёмов, которые помогут вам уменьшить процент по ипотеке и сэкономить ваши деньги. Не каждый кредитный менеджер в банке поделиться с вами этой информацией.

Фото: Image by freepik

Рычаги влияния на процентную ставку по ипотеке:

Участие в зарплатном проекте

Так называемые "зарплатники" - это держатели дебетовой карты определённого банка, на которую перечисляется заработная плата. Обычно работодатель заключает с тем или иным банком соответствующий договор, в результате чего весь персонал данной организации становится клиентами банка (участниками зарплатного проекта).

В случае, если сотруднику организации понадобятся кредитные средства (в т.ч. ипотека), при обращении в "свой" банк он может рассчитывать на дисконт к ставке в размере от 0,2% до 1%, а также на упрощённую процедуру подачи заявки (без необходимости предоставлять заверенную копию трудовой книжки и справки о доходах).

Если раньше сотрудники той или иной организации зависели от выбора работодателя, то в последние годы каждый работник вправе самостоятельно определять банк, на карту которого перечисляется заработная плата.

Помимо зарплатников есть категория "корпоративные клиенты" - это когда работодатель и банк-кредитор входят в один холдинг (группу компаний). Своим корпоративным клиентам кредитор может предоставить скидку до 0,5% от ставки.

Трудоустройство в бюджетной сфере

Периодически для бюджетников (к которым относятся государственные и муниципальные служащие, работники здравоохранения, образования и т.п.) банки предоставляют более выгодные условия по ипотеке. Дисконт в таких случаях незначительный - 0,2-0,5 процентных пункта. Однако, если кредит будет погашаться в течение 20-30 лет, итоговая переплата будет заметно меньше, чем при стандартной ставке.

Также для бюджетников может быть снижен порог минимального первоначального взноса, что упрощает трудящимся бюджетной сферы вход в ипотеку.

Большой первоначальный взнос

Ряд банков согласна снизить ставку по ипотеке в случае внесения заёмщиком большого первоначального взноса. Тем самым человек демонстрирует свою платёжеспособность, что мотивирует банкиров пойти ему навстречу и предложить более выгодные условия кредитования.

Кстати, в качестве первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала и других государственных жилищных сертификатов.

Подтверждение дохода

Приоритетным для банка способом подтверждения дохода заёмщика является предоставление Справки 2-НДФЛ - в России это наиболее легальный документ, отражающий ежемесячные доходы граждан. Некоторые кредитные организации даже готовы "вознаградить" клиента приятным дисконтом - до 1% от ставки.

Альтернативы Справке 2-НДФЛ - Справка по форме банка или Выписка по счёту - считаются менее прозрачными, поэтому к ним доверия меньше, поэтому рисков больше, соответственно, ставка выше.

Возможно, что вы слышали о таких программах кредитования, как "ипотека по двум документам" или что-то подобное. Суть их в том, что для получения кредита достаточно предоставить паспорт и, например, СНИЛС или водительское удостоверение (т.е. без справки о доходах и даже заверенной копии трудовой книжки). В этом случае у заёмщика минимум хлопот по сбору документов для подачи заявки, но и ставка по кредиту будет заметно отличаться в бо́льшую сторону.

Преференции от партнёров банка

Парадокс, но иногда ипотеку выгоднее оформить не в отделении банка, а в офисе его партнёра - в отделе продаж застройщика или в агентстве недвижимости. Чаще всего это актуально для квартир в новостройках. Дисконт может составлять до 1%.

Для чего это нужно банкам? Чтобы повысить лояльность таких компаний-партнёров и тем самым обеспечить более широкий охват потенциальных клиентов, которые вряд ли обратились в банк напрямую.

Поэтому, обращаясь к застройщику или в риэлторское агентство, на всякий случай уточните о наличии у них подобных преференций.

Использование цифровых сервисов

Ведущие российские банки уже внедрили у себя сервисы электронной регистрации сделок. Как понятно из названия, при использовании данного сервиса осуществляется электронный документооборот между клиентом, банком и регистрирующим органом (Росреестром). Иногда в эту цепочку добавляются застройщик, нотариус и другие участники. Всё, что требуется от заёмщика, - наличие усиленной квалифицированной электронной подписи, с оформлением которой поможет кредитный менеджер.

Также банки научились проводить полностью удалённые сделки, без необходимости посещения клиентом отделения банка или офиса застройщика. Это очень актуально в условиях нашей огромной страны.

Удивительно, но одновременно с тем, что банки предоставляют такой удобный сервис, они готовы дать ещё и скидку к процентной ставке за его использование в размере 0,1-0,3%. Да, сама услуга по электронной регистрации платная, но экономия на итоговой переплате по кредиту будет значительно ощутимее стоимости сервиса.

Страхование жизни и здоровья заёмщиков

Согласно российскому законодательству, данный вид страхование является добровольным (т.е. необязательным, в отличие от имущественного страхования). Однако, в свою очередь, банки при отказе заёмщика страховать жизнь и здоровье поднимают ставку на 1-3%, что заметно отражается на ежемесячном платеже и итоговой переплате.

Как правило, подобный страховой полис обходится дешевле, чем переплата по увеличенной ставке (особенно для молодых людей, к которым применимы наименьшие тарифы по личному страхованию). К тому же заёмщик и его родственники получают дополнительную финансовую подушку, если действительно произойдёт что-то непредвиденное.

Да, для возрастных заёмщиков страховка обойдётся дороже, но и риски утраты здоровья и ухода из жизни в их случае более высокие.

Быстрый выход на сделку

Некоторые банки поощряют своих заёмщиков небольшой скидкой к базовой ставке (до 0,5%) за быстрый выход на сделку. Обычно под "быстрым выходом" понимается срок до 30 календарных дней со дня одобрения заявки.

Чтобы воспользоваться данной скидкой, необходимо до подачи заявки в банк определиться с объектом кредитования, чтобы после одобрения не терять драгоценное время.

Оплата единовременной комиссии

Иногда банки дают возможность буквально купить скидку на ипотеку путём оплаты единоразовой комиссии, которая может составлять от 1% до 5% размера кредита.

Это будет уместно для тех, кто собирается выплачивать ипотечный кредит по графику, без крупных досрочных погашений. В таком случае скидка к ставке позволит "отбить" уплаченную ранее комиссию.

Рефинансирование ипотеки

В отличие от всех предыдущих способов, рефинансирование позволяет влиять на процент по ипотеке уже при действующем кредите. Если вы заметили, ставки по стандартной ипотеке в нашей стране то повышаются, то идут на снижение.

При определённых раскладах можно "поймать волну", идущую на спад, и рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях. Например, этим активно поступали заёмщики в 2017-2018 годах - те, которые вынуждены были брать ипотеку по высоким ставкам в 2015 году. Нечто подобное мы наблюдаем в 2024 году, когда по стандартным ипотечным программам вновь установлены, по сути, заградительные ставки от 18% и выше. Возможно, что через пару лет ситуация изменится, и программы рефинансирования опять стану очень востребованными.

Обращаю внимание, что рефинансирование выгодно лишь в первые годы пользования кредитом. Чем ближе срок кредита к своему завершению, тем меньше эффективность данного инструмента.

Узнать подробнее о каждом методов снижения ставки, а также разобрать ваш индивидуальный случай, вы можете в ходе консультации с нашим ипотечным брокером - звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp на номер +7 (988) 133-54-57. Обращайтесь, мы сотрудничаем со многими застройщиками и ведущими банками, а также входим в состав "Российской Гильдии Риэлторов", поэтому сможем предоставить вам преференции - это позволит снизить ставку и уменьшить итоговую переплату.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

В российских судах часто рассматриваются дела о признании сделок купли-продажи жилья недействительными, и окончательный вердикт может не всегда выноситься в пользу добросовестного приобретателя. Помимо прочих рисковых факторов при сделках, в сфере недвижимости нередки случаи мошенничества.

Фото: Image by freepik

Наша задача в рамках данной статьи подсветить основные моменты, которые требуют уточнения со стороны покупателя перед оформлением сделки, чтобы максимально тщательно проверить квартиру на вторичном рынке и обезопасить себя от неприятных последствий после её покупки.

Итак, начнём.

Кто занимается продажей квартиры - собственник или риэлтор?

Зачастую собственники продают свою недвижимость через посредников (доверенных лиц, риэлторов). Это не запрещено законодательством, но работа напрямую с собственником видится более надёжным вариантом. Единственный минус в том, что собственник иногда может "притормозить" сделку - например, если он никуда не спешит и ему вдруг показалось, что цена на квартиру занижена.

В этом смысле присутствие в сделке посредника в виде профессионального риэлтора выглядит предпочтительнее. Ему невыгодно затягивать сроки, т.к. в этом случае и получение комиссионного вознаграждения тоже откладывается. Повезёт, если вам попадётся опытный и добропорядочный риэлтор - он и продавца поторопит, и документы будут в порядке.

А если нет? В лучшем случае, вы потеряете время и испортите настроение из-за действий неопытного агента, в худшем - наткнётесь на мошенников и лишитесь денег.

Здесь нужно искать золотую середину. Если просмотр квартиры, согласование условий сделки и подготовку документов можно доверить посредникам, то такие ответственные шаги, как передача задатка и подписание Договора купли-продажи необходимо совершать непосредственно с собственником.

Кроме того, рекомендую нанять риэлтора или юриста, чтобы этот специалист представлял ВАШИ интересы в ходе сделки (даже если со стороны продавца уже есть подобный представитель). Не пожалейте денег на оплату его услуг - это убережёт вам от гораздо бо́льших финансовых потерь.

Чтобы удачно выбрать своего риэлтора, изучите отзывы (составленные лично на него или на агентство, которое он представляет) и убедитесь, что его профессиональная ответственность застрахована (о чём должен свидетельствовать соответствующий страховой полис).

Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?

Нам нужен полный перечень лиц, являющихся собственниками квартиры. Получить к нему доступ можно, заказав Выписку из ЕГРН на портале Госуслуги (необходимо попросить об этом одного из собственников, т.к. посторонним такая информация недоступна). Предоставление такой выписки для собственника не требует оплаты.

Помните, что данные Выписки актуальны на день выдачи. Сутки спустя всё может измениться.

Если у объекта недвижимости более двух собственников, важно удостовериться, что они единогласны в вопросе его продажи, пообщавшись с каждым из них. В противном случае лучше сразу отказаться от этого варианта, от греха подальше.

Часто квартира находится в совместной собственности супругов (хотя они могут быть на момент продажи квартиры в разводе). Если между ними не было оформлено брачного договора, то требуется нотариально заверенное Согласие супруга на сделку. Оно может быть срочное (с указанием конкретной даты окончания своего действия) или бессрочное.

Отдельная история - наличие в составе собственников несовершеннолетних лиц (особенно, когда нынешние продавцы при покупке данной квартиры использовали маткапитал). Единственное, что я могу посоветовать при таком раскладе, - обратиться за помощью к профессиональному юристу. Это очень сложный вопрос, и поэтому самостоятельно без грамотного специалиста не разобраться, даже не пытайтесь.

Является ли продавец дееспособным?

Дееспособность продавца - обязательное условие успешной сделки. Однако далеко не всегда возможно определить дееспособность по внешнему виду человека. Например, проблемы с психикой могут никак не проявиться во время общения с покупателем.

Сведения о недееспособных гражданах, признанных таковыми по решению суда, содержатся в базе Росреестра. При заверении сделки нотариус может запросить эту информацию. Также соответствующую справку может получить сам собственник, заказав её через портал Госуслуги.

Для дополнительной подстраховки, в случае подозрительного поведения или пожилого возраста продавца, нужно попросить его получить Справки из НД и ПНД (нарко- и психоневрологического диспансеров).

Фото: Image by freepik

Кто прописан в квартире?

Помимо собственников в квартире могут числиться люди, имеющие здесь постоянную или временную регистрацию (хотя и не проживать в ней). Информацию о зарегистрированных в квартире содержится в соответствующей справке, которую может получить собственник или его представитель по доверенности в соответствующем отделе по вопросам миграции МВД. Такую справку также можно получить, не выходя из дома, - всё так же через портал Госуслуги.

Если "проморгать" этот момент, то есть риск, что таких бывших жильцов придётся выселять через суд. Причём суд может оказаться не на вашей стороне, если прописанный в этой квартире гражданин в своё время оформил отказ от приватизации.

Также необходимо учитывать, что государственные органы и коммерческие организации (полиция, налоговая, судебные приставы, кредиторы и т.п.) ищут граждан по месту их регистрации. Соответственно, визиты уполномоченных лиц будут осуществляться по указанному в прописке искомого человека адресу. Не думаю, что общение с такими гостями будет приятно новым собственникам. Даже письма на чужое имя, периодически появляющиеся в почтовом ящике, не добавят положительных эмоций.

В то же время вполне стандартна ситуация, когда люди продают квартиру, чтобы приобрести другую. Поэтому до момента завершения сделки по покупке их будущей квартиры они должны быть где-то прописаны. Обычная практика, когда в Договоре купли-продажи предусмотрено условие, при котором бывшие собственники обязуются выписаться в течение некоторого времени после завершения сделки (вплоть до месяца).

Кто ещё имеет право пользоваться квартирой?

Есть категории лиц, которые сохраняют право пользования квартирой даже после её продажи.

Это могут быть арендаторы (по зарегистрированному в Росреестре Договору аренды жилья).

Другая ситуация - завещательный отказ. Актуально, когда кто-то из ушедших в мир иной собственников прописал с своём завещании, что квартира отходит, например, к старшему сыну, но младший сын имеет право проживать в ней до конца своей жизни. В этом случае у младшего сына сохраняется право проживания в квартире, даже если старший сын её продаст.

Крайне сложно узнать о таких нюансах самостоятельно, если собственник решит скрыть их от покупателя. Чтобы последнему защитить свои права, придётся долго обивать пороги судов.

Имеет ли квартира обременения?

Обременения ограничивают права собственников в пользу третьих лиц. Примеры обременений: ипотека, рассрочка, долгосрочная аренда, арест, банкротство собственника.

Купить квартиру с обременением в некоторых случаях возможно, но сопряжено с несколькими рисками: процесс покупки может затянуться по времени, объект обойдётся дороже идентичных на рынке, но самое главное - это дополнительный риск признания сделки недействительной (с последующей потерей и квартиры, и денег).

Информацию об обременениях можно узнать в Росреестре, заказав соответствующую Выписку из ЕГРН. Сделать это необходимо до оформления сделки, иначе повернуть процесс вспять и вернуть свои деньги будет сложно.

Кроме того, существует несколько бесплатных онлайн-сервисов, благодаря которым можно получить доступ к ценной информации:

• ГАС "Правосудие" - позволит обнаружить наличие судебных заседаний, посвящённых любому гражданину нашей страны (в т.ч. и собственнику приобретаемой квартиры);
• сайт ФССП - позволит проверить, есть ли у собственника долги;
• сайт арбитражных судов - позволит выяснить, подавал ли собственник заявление на банкротство физического лица;
• реестр банкротов - позволит выявить уже состоявшегося банкрота.

Прочитав статью, у вас, наверное, пропадёт всякое желание приобретать квартиру на вторичном рынке - столько здесь подводных камней и потенциальных рисков. Однако не стоит отказываться от своей цели только из-за боязни нарваться на мошенников. Всё решаемо, если обратиться за помощью к профессиональным риэлторам и юристам.

Если вы планируете приобретение квартиры во вторичном фонде Анапы, то можете рассчитывать на агентство недвижимости "Эксперт+". Мы подберём ликвидный вариант, обеспечим юридическую чистоту сделки, а при необходимости поможем с оформлением заявки на ипотеку. Звоните нам по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp на номер +7 (988) 133-54-57. С нами все документы будут в порядке!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Приобретение квартиры - это ответственное решение, требующее серьёзного подхода и внимательности. В этой статье я расскажу, какие документы вам понадобятся при покупке квартиры на вторичном рынке, ведь такие сделки сопровождаются большими рисками.

В отличие от приобретения квартиры в новостройке, где порядок сделки стандартизирован, а продавцом является юридическое лицо, покупка жилья на вторичном рынке порой напоминает ходьбу по минному полю. Того и гляди возникнут какие-нибудь непредвиденные обстоятельства или "всплывут" неожиданные факты о квартире и её хозяевах. Поэтому к работе с документами при сделках со вторичной недвижимостью следует подходить с особой тщательностью.

Фото: Image by freepik

Все стороны процесса - продавец, покупатель, а также юрист, риэлтор и в некоторых случаях нотариус - должны максимально ответственно отнестись к порядку в собственных документах и документации по объекту (комнате, квартире или дому).

Перечень документов для проведения сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке можно условно разделить на обязательный (минимально необходимый при каждой сделке) и дополнительный (в зависимости от конкретной ситуации).

К обязательному списку документов относятся:

1. Паспорта и СНИЛС продавца и покупателя жилья;
2. Выписка из ЕГРН, в которой отражена актуальная информация о собственниках, характеристиках объекта недвижимости, наличии или отсутствии ограничений / обременений и иные важные сведения. Актуальность данных в выписке ЕГРН - на момент её выдачи. Подробнее о видах, способах получения и стоимости Выписок из ЕГРН я рассказывал в отдельной статье.
3. Правоустанавливающие документы (т.е. документы, на основании которых возникло право собственности продавца) - это может быть договор купли-продажи / договор долевого участия / договор приватизации / договор дарения / свидетельство о праве на наследство / решение суда и т.п.
4. Справка из отдела по миграции МВД. В ней перечислены лица, прописанные в данном объекте недвижимости, а самое главное - указано, сохранят ли они право на проживание после сделки (да, такое возможно в том случае, если эти граждане в своё время отказались от приватизации).
5. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности.

Итогом сделки является подписание Договора купли-продажи и Акта приёма-передачи квартиры - эти документы также являются обязательными при покупке квартиры на вторичном рынке.

В зависимости от жизненных обстоятельств к вышеперечисленным документам может прибавиться ещё целый ворох бумаг.

К дополнительному списку документов относятся:

1. Согласие супруга на сделку. Если объект недвижимости приобретался собственником в браке, то это общее совместное имущество. Соответственно, отчуждение (продажа) такого имущества требует оформление нотариального Согласия второго супруга. Альтернативой Согласию может выступать Брачный договор или Решение суда, по которому после разводе купленная в период брака недвижимость становится собственностью продавца.
2. Разрешение Органов опеки и попечительства - необходимо в случае, если в продаваемом объекте прописан несовершеннолетний гражданин.
3. Отчёт об оценке и Технический паспорт на квартиру или дом - необходимы в случае привлечения покупателем ипотечных средств (ипотека и документы для её получения - это отельная большая тема для обсуждения, в рамках же данной статьи я привожу список документов, относящихся непосредственно к объекту залога).
4. Справка о принадлежности объекта недвижимости - заказывается в БТИ и необходима в случае, если предыдущая сделка по данному объекту регистрировалась до 1999 года.
5. Справки из НД и ПНД (наркодиспансера и психоневрологического диспансера) - актуальны при наличии сомнений в дееспособности собственника в связи с его подозрительным поведением, нездоровым видом или пожилым возрастом. Эти справки служат гарантией психического здоровья продавца и адекватности принимаемых им решений на момент проведения сделки и подписания Договора купли-продажи.

Это не полный перечень документов, которые могут понадобиться при сделке. Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому в рамках данной статьи невозможно перечислить все возможные варианты.

При совершении любых операций с недвижимостью, особенно покупки жилья на вторичном рынке, непременно обращайтесь за консультацией к профильному юристу. Даже если в сделке участвует юрист со стороны продавца, помните, что он представляет интересы продавца. Вам же нужен специалист, который будет защищать ВАШИ интересы.

Те небольшие деньги, которые вы потратите на юридическое сопровождение сделки не идут ни в какое сравнение с тем, что добросовестный покупатель может потерять, столкнувшись с мошенниками. Зачастую жертвы аферистов остаются и без квартиры, и без денег.

Если в ваших планах покупка жилья на побережье Чёрного моря, обращайтесь за услугами юриста в компанию "Эксперт+". Звоните нам по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp на номер +7 (988) 133-54-57. Мы защитим ваши права и обеспечим юридическую чистоту сделки купли-продажи недвижимости на юге.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Продажа квартиры - это ответственное мероприятие, требующее внимательности и знания тонкостей рынка. Однако многие продавцы допускают ошибки, которые могут негативно сказаться на результате сделки. В этой статье мы рассмотрим наиболее распространённые ошибки при продаже недвижимости и подумаем над способами, как их предотвратить.

Фото: Image by freepik

Необоснованная стартовая цена

Изначально неверная тактика - завышать стоимость квартиры на старте продаж в надежде, что "авось найдётся кто-нибудь, кто купит". Дело в том, что многие из потенциальных покупателей на сайтах объявлений устанавливают фильтр по ценовому диапазону (и чаще всего по его верхней границе). Таким образом, вашу квартиру просто не увидят, хотя она вполне могла бы попасть в список кандидатов на просмотр, если бы цена была рыночной.

Завышение стоимости может произойти непреднамеренно, являясь следствием того, что неверно был выбран аналог для сравнения. Большинство собственников продают недвижимость не более 2-3 раз в течение жизни и далеки от компетенций профессионального оценщика. Чаще всего в таких случаях процесс ценообразования выглядит так: увидев на сайте объявлений похожую квартиру по высокой цене, неопытный продавец устанавливает на свой объект аналогичный "ценник". При этом не учитывается состояние ремонта, локация, видовые характеристики и множество других параметров, влияющих на цену.

Слишком низкая цена - тоже не всегда хорошо. Это может вызвать подозрение в качестве жилья или в наличии у него нехорошей истории. Если вы по каким-то причинам устанавливаете заниженную стоимость, то укажите в объявлении, что это срочная продажа в связи с переездом / встречной сделкой / разводом и т.п. Так покупателю изначально будет понятно, почему цена ниже рынка, и он свяжется с вами.

Недостаточная предпродажная подготовка

Провальная предпродажная подготовка или её полное отсутствие - распространённая ошибка среди продавцов недвижимости, которые недооценивают роль чистоты и порядка. Визуальное восприятие и первое впечатление от квартиры порой оказывают решающее влияние на принятие решения о покупке.

Захламлённость, грязь, неприятные запахи, потёртая мебель, выцветшие обои - всё это отталкивает от покупки, пусть сам по себе объект имеет неоспоримые преимущества. При прочих равных условиях проще решиться на покупку прибранной квартиры, лишённой следов пребывания предыдущих хозяев, их детей и домашних питомцев.

Существует даже специальное направление в интерьерном дизайне - хоумстейджинг. Это предпродажная подготовка квартиры, в основе которой лежат дизайнерские и психологические приёмы, которые помогают продать объект быстрее и по более высокой цене.

Для достижения положительного эффекта не обязательно выполнять затратный ремонт - достаточно избавиться от мусора, поклеить свежие обои светлых тонов, вывезти лишнюю мебель (хотя бы временно, если есть такая возможность). Так гораздо больше шансов на успешную продажу квартиры.

Некачественное объявление о продаже квартиры

Этот пункт отчасти перекликается с предыдущим. Главное составляющая успешного объявления - красивые качественные фотографии. На фото не должно быть запечатлено лишних вещей, хлама и других составляющих, негативно влияющих на общее представление о квартире. Также неприемлемы смазанные, затемнённые или, наоборот, засвеченные фотографии - они не дадут полного представления об объекте съёмки.

Приветствуется создание обзорного видеоролика о квартире с приятной музыкой на фоне и текстовыми или устными комментариями.

Если у вас нет качественной камеры на смартфоне или фотоаппарата, не пожалейте денег на услугу фотографа. Качественно сделанный фото- и видеоконтент сделает ваше объявление выигрышным по сравнению с конкурентами, позволит привлечь больше внимания и повысит шансы на скорый выход на сделку.

Текстовое описание должно быть составлено лаконично, желательно без грамматических ошибок. Порядок повествования лучше построить, начиная от характеристик квартиры (состояние ремонта, особенностей планировки, оснащённости мебелью и техникой, коммуникациях), продолжая описанием качеств дома и придомовой территории (материал стен, год постройки, наличие парковки, детских и спортивных площадок), заканчивая кратким обзором района, его инфраструктуры и транспортной доступности. Избегайте субъективных оценок (например, "великолепный вид из окна"). У каждого человека своё представление о великолепии, поэтому лучше сделать качественное фото этого вида.

Текст в сочетании с визуальными материалами призваны вызвать интерес у потенциального покупателя и желание лично посетить квартиру.

Неудачное общение с покупателями

Даже если вы грамотно подошли к определению стоимости, старательно провели предпродажную подготовку и составили заманчивое объявление с качественными фото, всё может испортить ваш разговор с потенциальными покупателями.

Прежде всего это качается в озвучивании того, о чём вас не спрашивали. Такие фразы, как "не волнуйтесь, соседи у нас нешумные", "не беспокойтесь, наркоманов в подъезде нет", "не переживайте, в квартире нехолодно" вызывают, во-первых, негативный ассоциативный ряд, во-вторых, навлекают подозрение, что автор этих слов пытается обмануть собеседника, заранее отрицая то, что есть на самом деле.

В общении с покупателями продавец должен вести себя вежливо, без суеты, отвечая на конкретно заданные вопросы и ненавязчиво подчёркивая достоинства квартиры. Важно понять потребности, которые движут покупателем, и грамотно презентовать квартиру с точки зрения их удовлетворения.

Ещё один нюанс, на который бы я хотел обратить внимание в этом пункте. Это запрет на фото- или видеосъёмку внутри квартиры. Некоторые продавцы мотивируют это тем, что здесь хранятся личные вещи. Советую отказаться от таких запретов, потому что у покупателя, как правило, есть несколько вариантов квартир на выбор. После просмотра их всех он будет проводить итоговый сравнительный анализ перед тем, как принять решение о покупке. Возможно, что в этом будут принимать участие члены семьи, которые не смогли посетить данную квартиру. В таком случае приоритет будет отдан тем вариантам, после посещения которых у продавца остались лично им сделанные фото или видео (а не те, что были в рекламном объявлении).

Неумелый торг

Каждая лягушка хвалит своё болото. Применимо к сфере недвижимости эту поговорку можно перефразировать следующим образом: для каждого хозяина его дом - лучший из всех предложений на рынке, но при этом цена - самая низкая.

В своей практике часто встречал ситуации, когда собственник настаивает на свой первоначальной цене и ни в какую не хочет "двигаться". Такая принципиальность иногда стоит потери заинтересованного покупателя, который выбирает другой вариант (с более сговорчивым продавцом). В условиях невысокого спроса есть риск, что продажа квартиры может затянуться на долгие месяцы.

Бывает, что встречается и противоположная картина - когда спрос на квартиру высок, и нет дефицита в потенциальных покупателях. Даже в таких благоприятных для выгодной продажи условиях неопытный продавец готов сделать скидку буквально первому, кто обратился по объявлению. Это происходит от отсутствия опыта и неуверенности в своём предложении. Если объект выставлен по адекватной цене и востребован на рынке, то он обязательно найдёт своего покупателя, который оценит его по достоинству и не будет просить скидку (если это не случится не сегодня, то обязательно произойдёт через одну-две недели).

Неверный порядок действий при проведении сделки

Обидно, когда пройдены все этапы, и покупатель выбрал именно вашу квартиру, оказаться в такой ситуации, что сделка откладывается на неопределённый срок или вовсе срывается. Виной тому может быть неверный порядок действий при планировании и проведении сделки, неподготовленные документы и т.д.

Каждая отдельная сделка по купле-продаже недвижимости по-своему уникальна, существует масса юридических нюансов, применимых в том или ином случае. Поэтому не вижу смысла подробно расписывать этот пункт.

Просто дам простой универсальный совет - обращайтесь за услугой по сопровождению сделки к профильному юристу, который возьмёт всю заботу по подготовке документов на себя. Деньги, которые вы потратите на оплату его работы, несопоставимы с той суммой, которую вы можете потерять (недополучить) при совершении ошибочных действий. Помимо денег для многих людей особую ценность представляет время, которое тоже можно потерять.

Если вы планируете продать недвижимость на черноморском побережье, обращайтесь за услугой юридического сопровождения в компанию "Эксперт+". Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp на номер +7 (988) 133-54-57. С нами документы будут в порядке, а сделка пройдёт благополучно!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Мошенничество с недвижимостью - серьёзная угроза, с которой сталкиваются люди, совершающие сделки по купле-продаже жилья или снимающие его в аренду. Одним из инструментов мошенников является интернет. В этой статье мы рассмотрим популярные схемы мошенничества в сфере недвижимости через интернет, чтобы быть к ним готовым в случае, если аферисты попытаются вас обмануть.

Фото: Image by master1305 on Freepik

Платный просмотр квартиры

Казалось бы, брать деньги за просмотр квартиры - давно моветон. Однако интернет-мошенников это не останавливает.

Преступная схема выглядит следующим образом. В сети размещается объявление о продаже объекта недвижимости по заведомо заниженной цене. Потенциальный покупатель/арендатор связывается через мессенджер или иным способом с лже-продавцом, который заявляет о необходимости бронирования очереди (т.е. перевода денег за просмотр квартиры), а если квартира не понравится или её купят раньше, то такой аванс якобы вернут.

Как не трудно догадаться, по приезду на адрес оказывается, что такой квартиры не существует или там проживают ничего не подозревающие о её продаже/аренде люди.

Поэтому рекомендую сразу отказываться от вариантов, если для их просмотра требуется предоплата.

Фейковые риелторы

Аферисты пишут потенциальной жертве через какой-либо из мессенджеров, выдавая себя за сотрудника известного агентства недвижимости, обещают оперативно подыскать понравившуюся квартиру и выйти на сделку.

Вроде бы всё хорошо, но есть нюанс - необходимо сделать предоплату на указанный номер телефона или карты, либо пройти по определённой ссылке.

После перечисления денег приходит перечень квартир, которые якобы находятся на продаже или сдаются в аренду (в зависимости от запроса клиента).

Как можно догадаться, данный список неактуален, а на другом конце провода на звонки и сообщения не отвечают.

В результате деньги потеряны и их не вернуть - формально информационная услуга оказана.

Риэлторы-иностранцы

Автору объявления по продаже/сдаче квартиры пишет человек, причём делает это на иностранном языке. Путём манипуляций с онлайн-переводчиком собственник понимает, что с ним пытается связаться риэлтор, представляющий интересы покупателя/арендатора. Якобы объект его заинтересовал, и он готов внести аванс. Для этого "иностранец" присылает ссылку, по которой просит перевести любую сумму, чтобы он, в свою очередь, в ответ смог перевести аванс в своей валюте.

Если хозяин квартиры пройдёт по ссылке, ничего хорошего его там не ждёт - все деньги с карты могут быть списаны.

Мораль: никогда не переходите ни по каким ссылкам, присылаемым вам от незнакомцев (даже от близкого человека может прийти вредоносная ссылка, если его аккаунт взломали).

Сайты-двойники

Набирая в поисковике название какого-либо строящегося жилого комплекса, зачастую можно увидеть несколько сайтов, похожих друг на друга по доменному имени и оформлению. Чаще всего эти сайты-двойники делают агентства недвижимости, чтобы под видом застройщика привлекать к себе заявки (на профессиональном сленге это называется "лидогенерация"). Порой очень сложно выявить среди этих сайтов тот, который принадлежит застройщику.

Ничего страшного в том, что вы попадёте в "воронку продаж" к риэлторам. Однако таким же точно приёмом могут пользоваться мошенники, которые от имени застройщика попытаются взять с клиента предоплату (к примеру, для того, чтобы забронировать дефицитную планировку или сохранить скидку).

Чтобы не попасть на удочку аферистам, рекомендую лично посетить офис продаж застройщика, а если это невозможно - найти интересующую новостройку на сайте наш.дом.рф, там указаны данные застройщика).

Махинации с ЭЦП

Применение электронной цифровой подписи (ЭЦП) плотно вошло современную повседневную жизнь. С её помощью получают госуслуги, сдают бухгалтерскую отчётность, заключают сделки, подписывают электронные документы и т.д.

Преступники научились похищать и даже нелегально выпускать ЭЦП на чужое имя. Это большой риск, поскольку так можно продать объект недвижимости без ведома собственника.

Чтобы минимизировать риски, нужно либо вообще отказаться от проведения сделок с участием ЭЦП (для этого через МФЦ оформить запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника), либо аннулировать её сразу после заключения сделки, для которой она оформлялась.

В том случае, если вы стали жертвой мошенников или подозреваете, что вас пытаются обмануть, настоятельно рекомендую незамедлительно обратиться за помощью к профильному юристу.

Для юридического сопровождения сделок с недвижимостью в Анапе обращайтесь в АН "Эксперт+" - звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Обращайтесь, мы будем рады вам помочь!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Очевидно, что купить квартиру в новостройке - это не за хлебом сходить. Кроме солидной суммы, нужны определённые документы, без которых сделка не состоится. О том, какой пакет документов требуются в той или иной ситуации, я рассказываю в данной статье.

Фото: Image by freepik

Покупать квартиру в новостройках, возводимых в соответствии с 214-ФЗ, проще и безопаснее, чем жильё на вторичном рынке.

Во-первых, минимизируются потенциальные риски, связанные с продавцом недвижимости. Дело в том, что первым владельцем новой квартиры является застройщик (юридическое лицо), обременённый современным законодательством большой ответственностью перед дольщиками.

Во-вторых, перечень необходимых документов здесь значительно меньше. В том случае, если квартира приобретается НЕ в ипотеку, а покупатель в единственном числе и НЕ состоит в браке, минимальный набор документов выглядит так:

• паспорт покупателя;
• СНИЛС покупателя.

Этого достаточно для подписания Договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком.

Теперь рассмотрим ситуации, когда в сделке участвуют ипотечные средства или имеют место супружеские отношения между покупателями.

Документы при покупке квартиры в ипотеку

Отсутствие всей суммы для приобретения квартиры - прямая дорога в ипотечный отдел банка. При этом сценарии процесс покупки жилья усложняется, а перечень документов, соответственно, расширяется:

• паспорт;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке (при наличии);
• свидетельство о рождении детей (при наличии);
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ (или по форме банка);
• документы о дополнительных доходах (это могут быть доходы со сдачи недвижимости в аренду, инвестиционные доходы, дивиденды, алименты, выплаты по инвалидности, пенсия);
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем (при необходимости);
• согласие супруга на подписание кредитного договора (при необходимости);
• согласие супруга на заключение договора долевого участия (при необходимости).

Со всем этим набором покупатель должен обратиться в банк (это можно сделать в офисе продаж застройщика или через агентство недвижимости) и дождаться одобрения кредита. Если одобренная банком сумма достаточна для покупки желаемой квартиры, подписывается Кредитный договор с графиком платежей и только после этого происходит заключение ДДУ с застройщиком.

Видите, насколько нужно сделать больше "телодвижений" к своей цели, если брать ипотеку. Однако ипотечная схема взаимодействия между банками и застройщиками доведена до автоматизма, поэтому для их сотрудников кажущиеся вам непреодолимыми трудности - просто рутина.

К тому же вы можете обратиться к услугам ипотечного брокера в какое-нибудь проверенное агентство недвижимости, сотрудничающее с банками и застройщиками. Этот специалист ознакомит вас с актуальными ипотечными программами и поможет подготовить пакет документов. Если вы рассматриваете покупку квартиры на азово-черноморском побережье, обращайтесь за консультацией к ипотечному брокеру в агентство "Эксперт+" - звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp на номер +7 (988) 133-54-57.

Согласие супруга при покупке квартиры в новостройке

Брак - это не только счастливые семейные отношения, но и законодательно закреплённые обязанности супругов друг перед другом. Именно поэтому при покупке недвижимости требуется нотариально заверенное Согласие супруга на совершение сделки.

Имущество, приобретённое с момента заключения брака, является совместной собственностью супругов. Квартира - не исключение.

Согласие супруга нужно, т.к. предполагается, что деньги, потраченные на приобретение недвижимости, тоже относятся к их совместной собственности. Этот документ подтверждает, что муж или жена не против заключения ДДУ и в курсе, какие последствия это принесёт для их общего семейного бюджета.

Фото: Image by freepik

Маткапитал при покупке квартиры в новостройке

Отдельно рассмотрим ситуацию, когда при покупке квартиры используется материнский капитал.

Дополнительные документы, которые понадобятся в этом случае:

• паспорта родителей;
• свидетельства о рождении детей (для ребёнка старше 14 лет - паспорт);
• свидетельство о браке/разводе;
• сертификат на материнский капитал;
• выписка с индивидуального счета о размере МК.

Документы от застройщика

Заключение ДДУ - это улица с двухсторонним движением. Этим я хочу сказать, что не только дольщик обязан предоставлять документы для заключения сделки, но и застройщик также должен подтвердить законность данной стройки и право на осуществление строительной деятельности в целом.

Документы, относящиеся к объекту строительства:

• разрешение на строительство объекта;
• проектная декларация;
• заключение государственной экспертизы проектной документации;
• документ, подтверждающий право застройщика на использование земельного участка (Выписка из ЕГРН, если это право собственности, либо Договор аренды).

Документы, касающиеся профессиональной деятельности застройщика:

• учредительные документы;
• свидетельство о госрегистрации;
• свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе.

Как правило, все документы в отсканированном виде размещены на официальном сайте застройщика, чтобы покупатель мог заранее ознакомиться с ними. Для проектов, осуществляемых в рамках 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве…", обязательно размещение всей документации в Каталоге новостроек на сайте наш.дом.рф.

Если у вас остались вопросы по поводу документов для приобретения квартиры в новостройке или же вы просто хотите перестраховаться перед заключением ответственной сделки, рекомендую записаться на консультацию к нашему юристу по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или через WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57.

Сотрудничество с профессионалом избавит вам от неблагоприятных правовых последствий. Обращайтесь, мы будем рады вам помочь!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Планировка квартиры имеет важное значение для удобства проживания её обитателей. В этой статье рассмотрим различные типы планировок квартир, их особенности, преимущества и недостатки, а также факторы, которые следует учитывать при выборе подходящего варианта планировки для вашей семьи.

Фото: Image by freepik

Гостинки

Гостинка (комната гостиничного типа) - это отдельная малогабаритная квартира (как правило, площадь её варьируется от 12 до 18 кв.м.) со своим санузлом, но без выделенной кухни. Кухонная зона обустраивается в прихожей или жилой комнате путём установки миниатюрной электроплитки и подведением труб для водоснабжения и водоотведения.

Такой тип жилых помещений активно возводился на территории нашей страны в 60-80-е годы XX века с целью обеспечения жильём работников крупных предприятий и организаций в пешей доступности от места трудоустройства. Чаще всего это были молодые, ещё не семейные люди, которые впоследствии, по мере создания семьи и одновременно наработки трудового стажа, получали полноценную отдельную квартиру.

Преимущества: невысокая цена, отличный выбор для одинокого человека, который бо́льшую часть времени проводит вне дома.

Недостатки: старый фонд, высокий риск проживания по соседству маргиналов, отсутствие кухни, тесный санузел (вместо ванны - душевой поддон и или вовсе сливное отверстие в полу).

Малосемейки

Малосемейка (малосемейное общежитие закрытого типа) - это компактная квартира, предназначенная для проживания семьи без детей или максимум с одним ребёнком (отсюда и такое название). Дома с малосемейками строились вплоть до 1990-х гг.

В малосемейке присутствуют прихожая, комната (говорят, что бывают даже двухкомнатные малосемейки, но я таких не встречал), отдельная, но миниатюрная кухня (до 5 кв.м.), совмещённый санузел и балкон/лоджия. В таких квартирах как минимум два окна (в гостинках оно одно).

Преимущества малосемеек: доступная цена, относительно невысокие коммунальные платежи, удобный формат для молодых семей.

Недостатки: старый фонд, коридорная система на 15-20 квартир, недостаточная площадь, не совсем комфортное по современным стандартам жильё, высокий риск проживания по соседству маргиналов.

Квартиры-студии

Хорошо нам знакомый современный тип планировки, где прихожая, кухня и жилая комната объединены в единое пространство. Санузел в таких квартирах совмещённый. Также, как правило, в наличии имеется лоджия.

Студия идеально подходит для проживания одного человека (максимум - для семейной пары без детей).

Студии - любимый тип жилья для застройщиков, поскольку такие квартиры позволяют получить максимальную прибыль с единицы площади. Правда, после указа Президента от 07.05.2024 года об обеспечении граждан жильём общей площадью не менее 33 кв.м. на человека к 2030 году, в некоторых субъектах РФ стали вводиться ограничения на малогабаритные квартиры.

Преимущество студии - более низкая цена по сравнению с квартирами большей площади (но стоимость за 1 кв.м. здесь выше).

Недостатки: единая площадь без перегородок, отсутствие личного пространства (если в квартире проживает более одного человека).

Фото: Image by ArtPhoto_studio on Freepik

Квартиры со свободной планировкой

Такая планировка предполагает, что пространство квартиры изначально определяется только несущими стенами (за исключением санузла). Этакий расширенный вариант студии. Данный расклад прекрасно подходит для тех, кому чужды стандартные планировочные решения.

Впрочем, статус свободной планировки не освобождает от обязанности соблюдать строительные нормы и получать разрешения на перепланировку в жилищной инспекции. Здесь так же, как и везде, запрещён перенос "мокрых зон" (кухни, ванной, туалета).

Преимущество: возможность зонирования помещения на свой вкус.

Недостаток: дополнительные расходы на проведение ремонта.

Квартиры с изолированными комнатами

Характеризуется тем, что каждая жилая комната имеет отдельный выход в нежилую зону (например, в прихожую или на кухню) и не имеют одной общей двери между собой. Таким образом, не нарушается личное пространство обитателей комнат.

Такой тип планировки считается классическим и практически лишён недостатков. Подходит для проживания семьи с одним, двумя или несколькими детьми (в зависимости от количества комнат).

Преимущество данной планировки в том, что в одной квартире могут комфортно уживаться представители трёх поколений семьи (бабушки-дедушки, их дети и внуки). Здесь удобно принимать и размещать гостей, которым необходимо предоставить ночлег.

Единственный возможный недостаток - в маленьких по площади квартирах изолированные комнаты могут быть тесными (8-10 кв.м.).

Квартиры с проходными или смежными комнатами

Этот тип планировки является антиподом предыдущему - здесь жилые комнаты соединяются общим дверным проёмом, что может доставлять неудобство тем обитателям квартиры, кто бо́льшую часть времени проводит в проходной комнате.

Такая планировка в современных новостройках встречается крайне редко, в отличие от старого фонда (например, в т.н. "сталинках"), где она чаще представлена в 3- или 4-комнатных квартирах.

Преимущества: дешевле квартир аналогичной площади с изолированными комнатами, увеличенная жилая площадь за счёт сокращения метража коридора.

Недостаток: частое нарушение личного пространства кого-то из членов семьи.

Квартиры с мастер-спальней

Это современный тип планировки, где жилая комната имеет собственный санузел или гардеробную. Таким образом, обитателю мастер-спальни не нужно выходить в общий коридор, чтобы попасть, например, в уборную, куда из других помещений квартиры входа нет.

Преимущества: комфорт и приватность обитателя мастер-спальни, признак респектабельного жилья.

Недостаток: более высокая стоимость по сравнению с классическими планировками.

Двухуровневые квартиры

Как можно догадаться из названия, пространство таких квартир разделено на два уровня. На первом уровне (внизу) обычно располагаются просторная кухня-гостиная, гардеробная, кладовка и санузел, на втором уровне - жилая зона и санузел. Как правило, в такой квартире большое панорамное окно, которое обеспечивает дневным светом оба уровня.

Преимущества: удобство, большая площадь, хорошая естественная освещённость.

Недостатки: лестница "съедает" часть площади, более высокая стоимость по сравнению с классическими планировками.

Фото: Image by freepik

Существует несколько классификаций типов планировок. Например, выделяют линейные, коридорные, улучшенные, чешские, евродвухкомнатные, распашные, угловые и прочие планировки. В этой статье я привёл, на мой взгляд, наиболее распространённую и доступную для понимания классификацию.

В заключении хочу дать несколько рекомендаций по выбору квартиры с оптимальной планировкой:

1. Если выбирать полноценную квартиру (не гостинку или студию), то лучше, чтобы комнаты были изолированными. В идеале - иметь в квартире больше комнат, чем количество жильцов. В случае, если это невозможно, то рассчитать метраж будущей квартиры так, чтобы на одного члена семьи приходилось не менее 8 кв.м. жилой площади. Аналогично с площадью кухни: она не должна быть крошечной (как в "хрущёвках"), наилучший вариант - кухня-гостиная не менее 15 кв.м.
2. Постарайтесь подыскать квартиру с комнатами, по форме близкими к квадрату (слишком вытянутые прямоугольные комнаты напоминают коридор, а оригинальные планировки с округлыми стенами создают лишние трудности при подборе мебели к ним).
3. Учитывайте, что всегда нужно место для хранения вещей. Для этого отлично подойдёт планировка, в которой предусмотрена кладовая. Если таковой не имеется, то необходимы хотя бы место для установки шкафа-купе в прихожей или ниша под гардеробную в жилой комнате.
4. Обращайте внимание на наличие балконов и лоджий. Всё реже владельцы квартир рассматривают балкон или лоджию в качестве места для хранения вещей (для этого подойдут примеры из предыдущего пункта). Лучше обустроить здесь дополнительно спальное место, либо рабочую зону.
5. Для больших семей важное значение имеет количество санузлов и их формат (раздельный или совмещённый). Идеально, когда количество уборных соответствует количеству комнат, иначе очередей в "часы пик" (особенно утром) не избежать.

Сотрудники моего агентства недвижимости "Эксперт+" помогут найти наиболее подходящую под ваши запросы планировку. Если вы подыскиваете жильё на черноморском побережье, позвоните нам по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите сообщение в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Обращайтесь, мы подберём для вас оптимальный вариант!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Думаю, что не ошибусь, если скажу, что любой покупатель хотел бы получить скидку. И сфера недвижимости - не исключение. В этой статье поделюсь рекомендациями о том, как получить скидку на квартиру, на что обратить внимание при общении с продавцом, чтобы он снизил цену.

Благодаря некоторым факторам можно сбить цену на 3-5% (для недвижимости это немало). Однако следует помнить, что опытные продавцы прекрасно понимают психологию торга, поэтому заранее закладывают в стоимость жилья ту сумму, которую якобы потом готовы уступить под давлением покупателя.

Тем не менее, знать и при возможности применять методы по снижению цены (торгу) будет не лишним.

Фото: Image by KamranAydinov on Freepik

Причины, по которым можно попросить скидку на квартиру

1. В объявлении указано о возможности торга.

Если сам продавец указывает, что торг уместен, глупо этим не воспользоваться. Единственное, не все готовы предоставить скидку просто так, "без боя". Чтобы её заслужить, нужно предъявить некоторые аргументы, создать такую ситуацию, когда есть к чему придраться. В этом вам помогут следующие пункты из списка.

2. Цена квартиры выше рыночной.

В современных условиях не составит сложности вычислить среднюю цену квадратного метра жилья в зависимости от тех или иных параметров (тип дома, престижность района, этаж, состояние ремонта и т.п.). В небольших населённых пунктах ввиду недостаточной выборки это сделать сложнее, но в городах среди множества однотипных предложений сделать это можно довольно быстро - в помощь вам "Циан", "Авито", "Мир квартир" и другие площадки. Если не справитесь с этим самостоятельно, обратитесь к профессиональному риэлтору (как, впрочем, и любые действия с недвижимостью необходимо производить в сопровождении риэлтора и юриста - чтобы не попасть на уловки мошенников, да и попросту не напортачить с документами).

Подготовившись, в общении с продавцом вы будете очень убедительны, оперируя цифрами и предъявляя ему подборку с аналогичными квартирами с более низкой стоимостью. Если продавец - адекватный человек, то он без долгих уговоров должен пойти вам на уступки.

3. Неудовлетворительное состояние квартиры.

Пожалуй, наиболее лёгкая точка входа в разговор о скидке. Запущенность, ветхий ремонт, плачевное состояние коммуникаций - настолько явные недостатки, что продавцу будет очень трудно отстоять заявленную им цену. Важно при этом не говорить о плохом состоянии квартиры в целом, чем можно настроить хозяина жилища против себя, - намного эффективнее будет точечно указывать на все выявленные недостатки. Факты - штука упрямая, против них не поспоришь.

4. Неузаконенная перепланировка.

Это слабое место любого собственника, поэтому на него будет достаточно легко надавить. Для лучшего эффекта рекомендую пригласить с собой независимого оценщика, который с умным видом скажет, в какую сумму встанет решение проблемы. Логично, что работа кадастрового инженера будет стоить определённых денег - именно на величину этих затрат плюс определённый процент за вызванные неудобства можно попросить скидку.

Напомню, что с неузаконенной перепланировкой проблематично оформить ипотеку - объект не пройдёт согласование в банке. Поэтому это весомый довод для снижения цены на квартиру.

5. Первый или последний этаж.

Обычно такие квартиры ценятся дешевле, чем те, что расположены между ними и аналогичны по площади. Особенно это касается квартир на первом этаже. Как правило, сюда попадает меньше солнечного света, зато больше шума, пыли, выхлопных газов, запахов из подвала и канализации и прочих неприятных моментов. То есть с точки зрения здоровья проживать на такой жилплощади не очень полезно.

Что касается последнего этажа, то претензии к нему есть у жителей старого фонда, главным образом, советских типовых панельных домов, где велики риски промерзания и протечек. Современное жильё практически лишено таких недостатков. Знаю, что кто-то даже принципиально хочет жить именно на последнем этаже, чтобы сверху никто не беспокоил.

6. Длительный срок экспозиции квартиры.

Тот факт, что квартира долгое время находится на рынке недвижимости, не должен остаться без внимания. Попробуйте надавить на продавца, слегка припугнув, что если тот не снизит цену, то так и будет годами продавать свою квартиру, пока другие соседи совершают сделки и покупают новое жильё.

7. Несовершеннолетние собственники.

Если квартира приобреталась с помощью маткапитала или одним из собственников является лицо, не достигшее 18 лет, - необходимо разрешение органов опеки для продажи квартиры, на получение которого требуется время.

Покупатель может дать согласие подождать, но в таком случае попросить компенсацию за аренду жилья на период, требуемый для получения желанного разрешения.

8. Сложная обстановка в стране.

Если предыдущие аргументы не сработали, всегда можно сослаться на внешние факторы - инфляция, кризис, война, санкции, неопределённость и т.п. Например, сейчас мы наблюдаем спад продаж на вторичном рынке жилья. В таких условиях появление "реального" покупателя, особенно с живыми деньгами, имеет полное моральное право попросить скидку хотя бы за то, что он купит квартиру именно у этого, а не другого продавца (если мы говорим о среднестатистическом объекте без каких-либо выдающихся характеристик).

В заключении несколько слов о том, как общаться с продавцом по поводу скидки.

Просить о ней с порога или тем более по телефону при первом звонке - крайне неверная стратегия. Между сторонами должны быть налажены визуальный контакт и доверительные отношения. Для заключения выгодной сделки покупатель обязан проявлять вежливость, подробно расспросить о квартире и обстоятельствах, которые привели к продаже. Повторюсь, что просьбы о снижении цены должны быть аргументированы.

Учитывайте то обстоятельство, что если объект ликвиден и выставляется по адекватной цене, то покупатель, настаивая на торге, рискует упустить хороший вариант, потратив много сил и времени на последующие поиски. Не переусердствуйте!

Если вы рассматриваете для себя покупку недвижимости в Анапе, обращайтесь за профессиональной услугой подбора жилья в моё агентство. Мы не только найдём подходящую для вас квартиру, но и сделаем всё, чтобы она досталась вам со скидкой. Для связи с нами звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Обращайтесь, мы будем рады вам помочь!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Часто нашему ипотечному брокеру поступает такой запрос: "у нас плохая кредитная история, можно ли взять ипотеку?". К сожалению, число таких случаев год от года растёт, поэтому эта проблема весьма актуальна. Если ответь кратко, ипотеку в такой ситуации взять можно. А вот как - давайте разбираться вместе.

Фото: Image by cookie_studio on Freepik

Бюро кредитных историй - что это и зачем они нужны?

Начну с того, что данные о каждом своём потенциальном клиенте банки получают из Бюро кредитных историй (БКИ). Это специальные организации, которые собирают, анализируют и хранят информацию о платёжной дисциплине граждан РФ, а также формируют и предоставляют кредитные отчёты заинтересованным лицам (например, банкам или самим гражданам).

Получив заявку от гражданина на ипотеку (как, впрочем, на любой другой вид кредита), уполномоченный менеджер банка рассылает запросы в БКИ - чтобы банк впоследствии мог одобрить или отклонить заявку на основании текущей кредитной нагрузки потенциального заёмщика и его добросовестности, т.е. насколько он дисциплинированно вносил ежемесячные платежи по предыдущим кредитам.

Когда кредитная история хорошая - проблем с одобрением заявки возникнуть не должно. Но бывает так, что у человека ещё нет кредитной истории, т.к. кредитов на него оформлено не было. В наше время это, скорее, минус, ведь банк не может знать, насколько добросовестным окажется новый заёмщик. В таких случаях чаще всего одобряется небольшая сумма, поэтому рассчитывать на полноценный ипотечный кредит с первого раза будет трудно. Для начала лучше взять небольшой потребительский кредит и досрочно его погасить - так сформируется положительная кредитная история.

Но что делать, если кредитная история плохая?

Как получить ипотеку с плохой кредитной историей?

Если сразу несколько банков отказали вам в ипотеке, и вы догадываетесь, почему ("тёмное прошлое" по предыдущим кредитам даёт о себе знать), то смысла пережидать или пробовать подавать заявки по второму кругу нет - результат будет тот же.

У меня для вас есть несколько рекомендаций, как подправить свою кредитную историю:

1. Оформить кредитную карту в каком-нибудь известном банке, активно совершать по ней покупки, а затем СВОЕВРЕМЕННО вернуть все заёмные средства обратно на карту. Проделывайте такую комбинацию на протяжении нескольких месяцев и попробуйте снова подать на ипотеку - есть шанс, что банк по достоинству оценит ваше примерное поведение и одобрит нужную сумму.
2. Взять небольшой кредит на срок до полугода на покупку, к примеру, бытовой техники или мебели. Логика тут та же, что и в предыдущем пункте - воспользуйтесь банковским продуктом, вовремя вносите платежи и попробуйте вновь подать заявку на ипотеку. Важно не закрывать такой кредит одним платежом сразу же на следующий месяц - вносите платежи согласно графику, для банка это самый приемлемый вариант.
3. Если вам отказывают даже в кредитной карте и небольшом потребительском кредите, то есть ещё один способ - обратитесь за кредитом в микрофинансовую организацию. Честно говоря, никому бы не советовал пользоваться услугами таких фирм. Более того, ряд банков негативно оценивает присутствие в кредитной истории потенциального заёмщика отметки об обращение в МФО. Но иногда другого выхода нет. В пользу этого способа скажу лишь то, что МФО тоже передают информацию о своих клиентах в БКИ. Таким образом, вовремя вернув деньги какой-нибудь конторе а-ля "Деньги до зарплаты", вы можете улучшить свою кредитную историю и, тем самым, рассчитывать воспользоваться условиями двух предыдущих пунктов. Главное, внимательнейшим образом читайте условия договора и ни в коем случае не допускайте просрочки платежей! И помните, воспользоваться микрозаймом можно лишь при крайней необходимости!
4. Если всё вышеперечисленное вам не помогает или не подходит, есть вариант оформить ипотечный кредит на другого человека. Да, в этом есть риски как для вас, так и для того, кто в итоге окажется заёмщиком - неизвестно, насколько добропорядочно поведёт себя та или иная сторона. Лучше довериться близкому родственнику или супругу/супруге. В случае со вторым супругом есть такой нюанс: по правилам ипотечного кредитования муж и жена должны выступать в качестве созаёмщиков. Однако, если один из них является обладателем плохой кредитной истории, которая не поддаётся исправлению (настолько всё плохо), то его можно вывести из сделки путём заключения брачного договора, либо оформлением согласия на подписание кредитного договора.

Словом, варианты есть, нужно лишь грамотно подойти к их реализации.

Чтобы безошибочно пройти путь очищения своей кредитной истории, рекомендую предварительно обратиться за консультацией к профильному юристу и ипотечному брокеру. Не стоит пренебрегать и общением с сотрудниками банка - они также заинтересованы в вас как в клиенте и поэтому зачастую охотно идут навстречу при возникновении каких-либо трудностей.

Если вас интересует недвижимость на черноморском побережье, но вы чувствуете, что с одобрением ипотеки могут возникнуть сложности, приглашаю вас на консультацию в нашу компанию. Для связи с ипотечным специалистом позвоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Обращайтесь, мы будем рады вам помочь!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Как определить ликвидность квартиры? На что нужно обратить внимание при выборе недвижимости, чтобы быть уверенным, что в будущем она вырастет в цене. В этой статье приведу 10 важнейших факторов, которые следует учитывать при покупке жилья с целью последующей выгодной перепродажи.

Фото: Image by ArtPhoto_studio on Freepik

1. Локация.

Первое, с чего нужно начинать процесс подбора вариантов.

Для ЖК премиум и бизнес-класса желательна близость к центру и точкам притяжения деловой активности города, для ЖК комфорт-класса - идеально соседство с торговыми центрами, вузами, зелёными зонами.

То есть необходимо сопоставлять параметры объекта с его окружением.

2. Развитая инфраструктура.

Пешая доступность к социально значимым объектам (детским садам, школам, медицинским учреждениям и т.п.) - один из важнейших факторов востребованности жилья.

Выбирайте недвижимость в тех районах, где реализуется принцип комплексного развития территории (КРТ), а не точечная застройка или строительство в "чистом поле", без обеспечения необходимой инфраструктурой.

3. Транспортная доступность.

Важным преимуществом является близость транспортных развязок с возможностью удобного выезда по наиболее востребованным направлениям.

Для тех, у кого личного автомобиля нет, большим плюсом будет наличие в пределах 10 минут ходьбы от дома остановок общественного транспорта (автобусных, троллейбусных, трамвайных, станций метро).

Фото: Image by freepik

4. Экология.

Просторный парк с водоёмами и широкими аллеями для прогулок - вот на что должны выходить окна вашей квартиры в самом идеальном случае.

И наоборот, примыкание жилого комплекса к промзоне, свалке или шумной автотрассе будет "отягчающим" обстоятельством при последующей продаже квартиры.

5. Закрытый двор.

Концепция "двор без машин" набирает всё большую популярность среди покупателей недвижимости в многоквартирных домах. Парковка должна располагаться на некотором удалении от жилых корпусов (в тренде - многоуровневые паркинги).

Сочетание безопасности жителей дома (прежде всего, детей) с ландшафтным дизайном и малыми архитектурными формами - это несомненные плюсы, на которые обязательно обратит внимание любой потенциальный покупатель. Не будет лишней и система видеонаблюдения за территорией комплекса.

6. Новая застройка.

Дом должен быть относительно "свежим" и желательно со своей изюминкой в плане архитектурных и конструктивных решений.

Любая типовая застройка прошлых десятилетий и даже современные бюджетные "коробки" - однозначный неликвид, если мы говорим о выгодной перепродаже жилья в будущем.

Пожалуй, исключением являются т.н. "сталинки" и дома дореволюционной постройки. При должном содержании они ещё долго будут высоко котироваться на рынке недвижимости.

Фото: Image by freepik

7. Технология строительства.

Наиболее безопасными, энергоэффективными и удобными для проживания являются монолитные и кирпичные дома.

В то время, как" панельки" ценятся намного ниже ввиду их объективных недостатков - плохой теплоизоляцией, высокой слышимостью, ограниченными возможностями для перепланировки и т.д.

8. Этаж и этажность.

Недостатками нижних этажей во многих ЖК являются повышенная загрязнённость воздуха выхлопными газами, шум из подъезда и с улицы, недостаточный уровень инсоляции и риск стать жертвой "форточников".

Жители верхних этажей чаще жалуются на ухудшение работы сосудистой системы, головные боли, общее снижение уровня иммунитета. Также они тратят больше времени на ожидание лифта.

Поэтому лучше иметь квартиру на средних этажах и желательно не угловую, где есть риск промерзания стен в холодное время года.

Также обращаю ваше внимание на то, что сейчас становятся всё более популярными малоэтажные жилые комплексы. Здесь создаётся своя уютная добрососедская атмосфера в сочетании с привычным для городской квартиры комфортом проживания и доступностью инфраструктуры.

9. Видовые характеристики.

Отдельно выделю этот пункт, т.к. в некоторых случаях вид из окна составляет до 20% от стоимости квартиры. Прежде всего, это касается каких-либо природных объектов (море, горы, водопады и т.п.) или культурных достопримечательностей ("а из нашего окна площадь Красная видна…").

Другие варианты видовых характеристик, благоприятно влияющих на стоимость квартиры, - зелёные зоны, реки, озёра или пруды с набережными, панорама города и даже собственный ухоженный внутренний двор с цветочными клумбами и фонтаном.

Фото: Image by wirestock on Freepik

10. Функциональность планировки.

Самый ликвидный вариант - "евродвушка", сочетающая полноценную комнату и просторную кухню-гостиную, в которой при необходимости можно разместить полноценное спальное место.

Очень удобны жилые помещения квадратной формы, большие лоджии, оборудованные рабочие зоны, отдельные гардеробные и прочие функциональные элементы планировки.

В свою очередь, давно считаются неликвидом тесная кухня (менее 8 кв.м.), длинный коридор и смежные комнаты. Большие квартиры (с тремя и более комнатами) также не пользуются должным спросом.

Обращайте также внимание на планировку этажа. Чрезмерное количество квартир на этаже и обилие студий - сомнительные признаки для ликвидного жилья.

Скажу честно, найти объект, который бы соответствовал всем вышеперечисленным признакам, практически нереально. Но если квартира соответствует хотя бы 6-7 параметрам, то её уже можно назвать ликвидным вариантом с хорошими шансами на выгодную перепродажу в будущем.

Если вы ищете ликвидную недвижимость в Анапе, обращайтесь за помощью к нам - в компанию "Эксперт+". Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. В нашей базе всегда найдётся вариант для выгодной инвестиции.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

В этой статье выясним, где лучше строить дом для постоянного проживания, чтобы не нарушить закон. Какую роль в этом играют такие понятия, как "категория земли" и "вид разрешённого использования", и в чём разница между ними?

Фото: Image by freepik

Определимся с терминами

"Категория земли" и "вид разрешённого использования" - два похожих по смыслу юридических термина.

Категория земли - понятие более обширное, означающее описание свойств и правовой режим использования земельного участка.

Согласно Земельному кодексу РФ, существует 7 категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населённых пунктов.
3. Земли промышленности.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.

Соответственно, каждая из них предполагает различное целевое использование земельных ресурсов, которое можно понять из названия.

В свою очередь, исходя из категории земли выделяют виды её разрешённого использования (ВРИ) - это характеристики земельного участка, уточняющая допустимый законом способ его применения в рамках той или иной категории. То есть ВРИ указывает, в каких целях можно использовать участок.

Классификатор Росреестра насчитывает 158 ВРИ, среди которых условно можно выделить 5 групп:

• сельскохозяйственные угодья;
• жилая застройка и объекты коммунального хозяйства;
• объекты социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры;
• зоны отдыха и рекреации;
• природные объекты (лесные массивы, водоёмы и т.п.).

Как узнать категорию участка?

Категория и ВРИ указаны в правоустанавливающих документах на землю (например, в Выписке из ЕГРН). Также их можно определить онлайн, благодаря сервису "публичная кадастровая карта" (достаточно ввести в строку поиска кадастровый номер земельного участка).

Для строительства индивидуального дома подходит 2 из 7 категории земли:

1. Земли населённых пунктов - это территории в пределах населённых пунктов и поселений, которые предназначены для жилой застройки (индивидуальными и многоквартирными домами) и развития инфраструктуры.
2. Земли сельскохозяйственного назначения - это территории, используемые для производства с/х продукции и расположенные вне пределов населённых пунктов и поселений. В эту категорию входят с/х угодья, земли, предназначенные для садоводства и огородничества, земли для с/х производства, а также объекты вспомогательного назначения (дороги, коммуникации, водоёмы для полива, защитные насаждения и т.п.).

Только несколько из 158 ВРИ земельных участков позволяют построить индивидуальный дом и организовать при нём подсобное хозяйство:

1. Индивидуальное жилищное строительство.
2. Личное подсобное хозяйство на землях населённых пунктов (приусадебные участки).
3. Садовое некоммерческое товарищество.

Разберём эти и некоторые другие ВРИ на предмет их особенностей, преимуществ и недостатков.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Земельные участки под ИЖС всегда находятся в границах населённых пунктов и лучше всего подходят для возведения жилого дома, который, по строительным нормам, не должен быть выше 20 метров (т.е. трёх надземных этажей).

Преимущества участков под ИЖС:

1. Возможность постоянной регистрации.
2. Собственный почтовый адрес.
3. Близость к объектам социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.
4. Повышенные шансы на получение ипотечного кредита (в т.ч. льготного).
5. Возможность использования материнского капитала и иных мер государственной поддержки.

Недостатки:

1. Повышенная стоимость по сравнению с участками других ВРИ.
2. Более высокие налоги (налогооблагаемая база зависит от кадастровой стоимости участка).
3. Обязательное целевое использование (возведение жилого дома должно быть начато не позже, чем через 3 года после приобретения участка, иначе имеется риск изъятия земли государством).

Фото: Image by senivpetro on Freepik

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Существует два разных вида разрешённого использование с аббревиатурой ЛПХ:

• ЛПХ в границах населённых пунктов (приусадебные участки) - предполагает строительство жилого дома / дачи и хозпостройки, с параллельным ведением приусадебного хозяйства.
• ЛПХ вне границ населённых пунктов (полевые участки) - строительство любых капитальных объектов запрещено, только вспомогательные постройки.

Преимущества приусадебных участков:

1. Те же плюсы, которыми обладает ИЖС, доступны и для ЛПХ.
2. Возможность ведения приусадебного хозяйства (в т.ч. держать крупный рогатый скот, разводить пчёл и т.д.).
3. Возможность легально продавать свою с/х продукцию и не платить за это налоги.

Недостатки:

1. Ограничение площади участка - его размер не должен превышать 0,5 га (но по согласованию с местной администрацией эта площадь может быть расширена в 5 раз).
2. Невозможность получить субсидии и материальную поддержку от государства, т.к. деятельность на таких участках не является предпринимательской и налогами не облагается.

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ)

СНТ - это объединение собственников садовых земельных участков с ВРИ "садовый земельный участок", "для ведения садоводства", "для садоводства".

Если СНТ находится в границах населённых пунктов, то здесь разрешено возведение жилых (с возможностью круглогодичного проживания и постоянной регистрацией) и садовых (сезонное проживание, без прописки) домов. Максимальная высота дома - 20 метров (не более 3-х наземных этажей).

Даже если по физическим параметрам жилой и садовый дома могут быть неотличимыми друг от друга, то с юридической точки зрения это два разных понятия (помимо невозможности постоянной регистрации, к садовым домам неприменимы меры государственной поддержки - такие, как маткапитал, льготная ипотека и др.).

На садовый участках с ВРИ "садоводство" любое строительство запрещено. Эти земли предназначены исключительно для с/х деятельности.

Преимущества СНТ:

• право выбора - строить дом или нет (если "да", то можно выбрать тип дома - жилой или садовый);
• низкие стоимость и размер налогов по сравнению с участками под ИЖС;
• как правило, СНТ располагаются на более плодородных почвах.

Недостатки:

• ограничение в размерах участка - не более 15 соток;
• подведение коммуникаций осуществляется за счёт собственника;
• обязанность вносить регулярные взносы.

Огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ)

ОНТ представляет собой объединение земельных участков с ВРИ "ведение огородничества". Здесь запрещено возведение объектов капитального строительства. Разрешается лишь возводить хозпостройки (для хранения инвентаря и урожая) и выращивать с/х культуры для собственных нужд.

Преимущества ОНТ:

• низкая стоимость по сравнению с другими ВРИ;
• меньший размер налоговых отчислений.

Недостатки:

• любое капитальное строительство запрещено (соответственно, прописаться здесь нельзя);
• обязанность вносить регулярные взносы.

Фото: Image by freepik

Дачное некоммерческое товарищество (ДНТ)

Это объединение расположенных рядом друг с другом дачных участков, на каждом из которых владельцы обязаны построить дом (жилой или садовый). Разводить огород/сад или нет - личный выбор каждого собственника.

ДНТ могут находиться как на территории населённых пунктов, так и вне их (на с/х землях).

В Выписке ЕГРН участки, которые расположены на территориях ДНТ, могут иметь ВРИ "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства".

Важный момент! С 2019 года создаются только садовые и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Ранее созданные ДНТ автоматически переведены в статус СНТ.

Выводы

Таким образом, российское законодательство разрешает строительство:

• жилого дома (с возможностью круглогодичного проживания и постоянной регистрацией) - на землях ИЖС, ЛПХ (приусадебный участок), СНТ и ДНТ;
• садового дома (с сезонным проживанием и без прописки) - на землях ЛПХ (приусадебный участок), СНТ и ДНТ.;
• только хозпостроек (для хранения инвентаря и урожая) - на землях ЛПХ (полевой участок) и ОНТ;
• ничего нельзя строить - на земельных участках с ВРИ "садоводство".

Ответственность за нецелевое использование земельного участка:

• штраф в размере 0,5-1% от кадастровой стоимости земли;
  штраф в размере 10-20 тысяч рублей - если кадастровая стоимость не определена.

В случае, если у вас есть сомнения в целевом использовании земельного участка или вы только собираетесь приобрести землю под строительство дома, обращайтесь за консультацией к нашему юристу. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Мы обязательно поможем вам принять правильное решение!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Как узнать владельца квартиры по её адресу? Может быть, у квартиры несколько собственников? Эти вопросы часто волнуют тех, кто собирается купить или арендовать квартиру. Существует несколько способов получить информацию о собственниках жилой недвижимости, о которых я расскажу в этой статье.

Фото: Image by freepik

Приобретение недвижимости на вторичном рынке имеет определённую долю риска: квартирой уже кто-то владел, а значит, после заключения сделки могут возникнуть проблемы с неожиданно появившимися правообладателями. Нужно быть особенно внимательным, если интересующий вас вариант продаётся по доверенности.

Основные способы проверки собственника квартиры

1. Через МФЦ или сайт Росреестра.

Самый популярный способ. Необходимо попросить продавца квартиры заказать Выписку из ЕГРН, в которой содержатся все сведения об объекте недвижимости.

Зачем нужно просить продавца, а не заказать документ самим? Дело в том, что с 1 марта 2023 года Росреестр не публикует личные данные правообладателей жилой недвижимости, если Выписку заказывает человек, никак не связанный с собственником или объектом (т.е. ни покупатель, не риэлтор не могут проверить самостоятельно, кому принадлежит недвижимость).

Добросовестному продавцу нет смысла скрывать от покупателя информацию из Выписки, это не несёт для него никаких рисков, поэтому продавец идёт на это охотно. Если на этом этапе возникла проблема, то это серьёзный сигнал об опасности.

2. С помощью нотариуса.

Нотариусы вправе бесплатно запрашивать Выписки из ЕГРН. У них есть на это следующие основания:

• для проведения сделки с недвижимостью (то, что нужно в нашем случае);
• для защиты прав и законных интересов собственника недвижимости.

Узнать, кто является собственником квартиры, можно, обратившись в налоговую инспекцию или в бюро технической инвентаризации. Однако эти способы намного менее востребованы. ФНС и БТИ не выдают эту информацию посторонним без какой-либо веской причины.

На что обратить внимание в Выписке из ЕГРН?

Итак, желаемый документ получен. Что с ним делать дальше? На что обратить внимание помимо данных на собственника?

В первую очередь советую проверить подлинность Выписки. Визуально подделать такой документ мошенникам не составит труда, однако есть один фактор, который позволит понять, настоящая эта Выписка или нет. Это QR-код, который содержится на всех видах выписок, вне зависимости от типа и формата ее получения. При наведении камеры смартфона на QR-код, система сама перенаправит вас в специальный раздел на официальном сайте Росреестра.

Далее сверяем точный адрес, площадь и прочие характеристики объекта недвижимости, указанные в Выписке, с другими документами на квартиру.

Если от имени продавца в продаже квартиры действует его представитель по доверенности, обязательно проверьте, есть ли отметка о запрете проведения государственной регистрации сделки без личного участия собственника. В случае отсутствия нужной отметки сделку зарегистрировать не удастся.

Наконец, важно проверить ограничения, имеющиеся в отношении интересуемой квартиры (смотрите соответствующий пункт в Выписке). Это могут быть арест или ипотека. При наличии ареста сделка не состоится. Его можно снять в том же органе, в котором он был наложен.

Что должно вызвать подозрение в Выписке из ЕГРН?

Признаки, которые должны вас насторожить:

1. Данные из Выписки разняться с той информацией, которую указывает продавец. Например, квартира находится в общей долевой собственности, а по утверждению продавца - он единственный собственник (риск попасть в мошенническую схему).
2. Наличие несовершеннолетних собственников. В таком случае готовьтесь к тому, что сделка может затянуться из-за органов опеки (показательный пример их работы).
3. Галочка в пункте "сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений" (это свидетельствует о том, что на момент выдачи Выписки с квартирой проводятся какие-то регистрационные действия).
4. Арест и другие обременения, о чём я рассказал выше.

Если вами замечен один из этих признаков, в обязательном порядке необходима консультация юриста.

Что делать, если нет связи с собственником?

Нередки ситуации, когда у потенциального покупателя или арендатора по каким-либо причинам нет контактов владельца квартиры, которую хочется купить или снять. В таких случаях можно выйти на след собственника следующим образом:

• порасспрашивать соседей (особенно действенно для старого фонда, где люди живут по соседству десятилетиями, и знают не только хозяина квартиры, но и его родственников и друзей);
• изучить социальные сети (если известны имя и фамилия, то это повышает шансы обнаружить личный аккаунт искомого человека);
• обратиться в полицию (согласитесь, не самый приятный способ знакомства, поэтому прибегать к нему нужно только в крайнем случае).

Эти методы позволяют абсолютно бесплатно получить ценные сведения о владельце квартиры.

Если же ничего не помогло, то для своего же спокойствия имеет смысл присмотреть другую квартиру.

В заключение настоятельно рекомендую перед приобретением недвижимости проконсультироваться с профильным юристом - даже в том случае, когда вам кажется, что собственнику можно доверять и, соответственно, объект "чист". Если вы рассматриваете для себя покупку жилья в Анапе - звоните нам по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Обращайтесь, мы будем рады вам помочь!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

При покупке любой квартиры существуют потенциальные риски, которые мы сейчас и разберём. Если в процессе приобретения жилья вы столкнётесь с подобными обстоятельствами, есть серьёзный повод задуматься - стоит ли проводить сделку с такой недвижимостью

Ситуация №1. Бывшие супруги.

Если на момент приобретения жилья продавец состоял в браке, однако отсутствует согласие второго супруга на сделку (либо брачный договор, либо соглашения о разделе имущества в случае развода), то сделку можно оспорить в суде и признать недействительной.

Ситуация №2. Использование маткапитала.

Часто недвижимость приобретается с привлечением материнского капитала. Если детям не выделены положенные им доли, в будущем они или их законные представители легко могут признать сделку недействительной.

Ситуация №3. Должники.

Бывают случаи, когда собственники недвижимости на момент сделки имеют задолженность (например, перед банком). Неоплаченные долги в перспективе могут привести к банкротству продавца, а это значит, что такую сделку вполне реально оспорить в суде, если условия такой сделки нарушили права кредиторов.

Ситуация №4. Отказники.

В зоне риска - квартиры с отказниками при приватизации. Согласно Жилищному кодексу РФ, лицо, отказавшееся от приватизации, имеет право "пожизненного" проживания в ней. Таким образом, выселить его будет практически невозможно (а квартира с чужими жильцами вряд ли кому нужна).

Ситуация №5. Временно отсутствующие.

Имеются в виду люди, находящиеся в местах лишения свободы или ушедшие на службу в армию, которые на момент приватизации проживали в данной квартире. С ними та же ситуация, что и с отказниками: вернувшись из мест своего пребывания, они обладают полным правом вселиться в квартиру, и это право сложно оспорить.

Ситуация №6. Проблемы с психикой.

Сделки с недвижимостью, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием, могут признать недействительными.

Ситуация №7. Наличие договора ренты.

Особая категория - жильё, полученное продавцом по договору ренты. Если рентополучатель ещё жив, он может оспорить сделку (например, указав на несоблюдение другой стороной её обязанностей по данному договору).

Не всегда наличие у квартиры таких проблем означает, что её нельзя покупать (тем более, если она очень сильно понравилась). Просто об этих нюансах нужно знать и учитывать при оформлении сделки.

Наилучший вариант при любых сделках с недвижимостью - привлечение профессионального юриста.

Если вы рассматриваете покупку квартиры в Анапе, то обращайтесь в наше агентство - мы осуществим подбор недвижимости, обеспечим юридическое сопровождение сделки, при необходимости поможем с оформлением ипотеки. Для связи с нами звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp на номер +7 (988) 133-54-57.

Поделитесь этой информацией с родными и друзьями, чтобы оградить их от возможных рисков, связанных с покупкой недвижимости.

Фото: Image by freepik

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Многие семьи, которым требуется расщирение жилплощади, волнует вопрос: сколько семейных ипотек можно взять? В этой статье расскажу, при каких условиях этой льготной программой можно воспользоваться повторно.

Для начала напомню базовые условия программы Семейной ипотеки:

• процентная ставка - до 6%;
• первый взнос - от 20,1%;
• максимальная сумма - до 6 млн. рублей (для столичных регионов - до 12 млн. рублей).

Однако воспользоваться Семейной ипотекой можно и в том случае, когда нужна более крупная сумма. В этом случае предельный лимит по кредиту - до 30 млн. рублей, из которых:

• 12 млн. рублей будет субсидироваться государством для Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти;
• 6 млн. рублей будет субсидироваться государством для остальных регионов.

Ставка при сверхлимите может быть увеличена.

Семейная ипотека доступна для:

• семей с одним ребёнком, который родился в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года;
• семей с 2-мя и более детьми до 18 лет;
• семей, в которых есть ребёнок с инвалидностью до 18 лет.

Итак, мы подошли к вопросу о количестве возможных льготных кредитов. Семейную ипотеку можно оформить повторно, если предыдущий кредитный договор по данной программе был подписан до 23 декабря 2023 года.

Если впервые Семейную ипотеку вы оформили после этой даты, то во второй раз воспользоваться ею тоже возможно, но при выполнении следующих условий:

• если у вас родился ещё один ребёнок;
• если вы покупаете (строите) жильё большей площади;
• если предыдущая ипотека полностью погашена.

В остальных случаях работает правило "одна ипотека - в одни руки".

Кстати, по поручению Президента программу Семейной ипотеки продлили до 2030 года. Недавно Минфин подготовил проект постановления Правительства об увеличении лимита средств по данной госпрограмме на 200 млрд. рублей (до 4,84 трлн. рублей).

Об особенностях Семейной ипотеки подробнее может рассказать наш ипотечный брокер - позвоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите в WhatsApp на номер +7 (988) 133-54-57.

Фото: Image by pressfoto on Freepik

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

22 марта 2024 года Центробанк оставил ключевую ставку на прежнем уровне - 16% годовых. Давайте разберёмся, что такое ключевая ставка и на что она влияет, а также какие последствия имеются у низкой и высокой ключевой ставки.

Ключевая (или базовая) процентная ставка - это минимальный процент, под который Центробанк выдаёт кредиты коммерческим банкам. Получив такой кредит, коммерческие банки, в свою очередь, сами выдают кредиты организациям и физлицам уже под собственный процент, который выше процента Центробанка (тем самым извлекая прибыль).

У многих может возникнуть вопрос: почему ставка по льготной ипотеке ниже ключевой ставки? Дело в том, что в случае с льготной ипотекой разницу между рыночной и льготной ставками банку компенсирует государство.

Кроме того, ключевая ставка является одним из инструментов, который позволяет Центробанку контролировать курс рубля, регулировать инфляцию и влиять на экономику страны

Снижение ключевой ставки означает, что деньги дёшевеют. В таких условиях бизнес и граждане активнее берут кредиты, что даёт импульс для развития экономики. Обратная сторона медали такой политики - риск роста инфляции (т.к. деньги стоят дёшево, то их становится много).

Последствия низкой ключевой ставки:

• низкие ставки по кредитам;
• низкие ставки по банковским вкладам;
• рост экономики и производства;
• рост покупательной способности;
• рост инфляции.

Повышение ключевой ставки со стороны Центробанка обычно имеет целью взять под контроль и снизить инфляцию. Однако вместе с этим "страдают" покупательная способность населения и темпы развития экономики.

Последствия высокой ключевой ставки:

• высокие ставки по кредитам;
• высокие ставки по банковским вкладам;
• замедление экономики и производства;
• снижение покупательной способности;
• снижение инфляции.

Фото: Image by ededchechine on Freepik

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

На примере реального случая из судебной практики разберём, почему нужно выяснять о наличии судебных процессов с участием собственника квартиры до проведения сделки купли-продажи.

Фото: Image by wirestock on Freepik

Покупка жилья на вторичном рынке сопряжена с определёнными рисками. Главный из них - возможность признания судом сделки недействительной.

Это понимают большинство покупателей, поэтому они стремятся обеспечить себя максимальной защитой, в т.ч. привлекая риелторов и других специалистов для обеспечения юридической чистоты будущей сделки.

Однако этого бывает недостаточно, и при проверке продавца важно использовать все имеющиеся инструменты. Судебный случай, произошедший в Тюменском районном суде (дело № 2-188/2022), красочно иллюстрирует данную проблему.

Мужчина приобрёл квартиру после тщательной проверки не только риелтором, но и банком, т.к. привлекались ипотечные средства. Все эти проверки подтвердили законность сделки, и она состоялась. И всё же спустя несколько месяцев к покупателю был подан иск о признании сделки недействительной.

Дело в том, что после сделки продавец квартиры был признан ограниченно дееспособным из-за злоупотребления алкоголем, а его дочь подала в суд иск о признании сделки недействительной. Судебная экспертиза подтвердила, что продавец действительно не был способен полностью осознавать последствия своих действий на момент подписания договора купли-продажи.

Любопытен тот факт, что это была уже не первая сделка с данным продавцом, оспоренная в суде. Ссылка на предыдущие судебные процессы была опубликована на сайте суда, что могло стать предупреждением для стороны покупателя. Однако ни банк, ни риэлтор на это не обратили внимание.

Именно то, что информация о ранее принятых судебных решениях находилась в общем доступе, и сделала покупателя недобросовестным в глазах суда.

Этот случай ещё раз подчёркивает важность тщательной проверки всех аспектов сделки перед покупкой квартиры на вторичном рынке. Внимательное изучение всей общедоступной информации (в т.ч. на судебных сайтах) и документация о предыдущих сделках может избежать негативных последствий для потенциальных покупателей.

Отдельно хочу добавить, что риэлтор и не должен проверять судебные дела, у него нет для этого необходимой квалификации и навыков. Например, у нас в агентстве риэлтор занимается только подбором или продажей объекта недвижимости.

Вся юридическая составляющая лежит на нашем юридическом отделе, который работает с вами по отдельному договору на оказание юридических услуг, имея при этом необходимое образование, опыт и квалификацию.

Поэтому я рекомендую даже в тех случаях, когда вы сами находите объект недвижимости, перед сделкой обязательно обратиться к нам за оказанием услуги по сопровождению сделки. Для консультации с юристом звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Общая информация о микрорайоне

Размеры микрорайона Высокий берег в Анапе каждый для себя представляет по-своему, каких-либо официальных границ не зафиксировано. Для одних это узкая полоска побережья вдоль каменистых пляжей Анапы, для других - целые жилые кварталы, уходящие на сотни метров от берега "вглубь материка".

По моему мнению, данный микрорайон очень условно можно ограничить улицами Крестьянской, Ивана Голубца, Крылова и Ленина, селом Супсех и собственно высоким берегом Анапы. В эти границы входит и зарождавшийся было т.н. 5-ый микрорайон, но этот вариант деления почему-то не прижился, и сейчас упоминания о нём практически не встречаются.

Микрорайон Высокого берега можно разделить на старую и новую часть, между которыми расположен парк Ореховая роща, любимый многими жителями и гостями курорта. Если в старой части преобладает малоэтажная частная застройка и гостиничный сектор, то в новой находятся многоквартирные дома, построенные здесь в течение 2010-2020 годов.

Высокий берег имеет несколько существенных преимуществ по сравнению с другими районами Анапы:

• близость к морю и удобным спускам на каменистые пляжи;
• наиболее чистый воздух в городе (ионизированный и насыщенный морскими солями);
• завораживающие видовые характеристики;
• большое количество зелёных зон и общедоступных мест для отдыха (сквер Гудовича, парк Ореховая роща, а также строящиеся Крещенский и Императорский парки);
• больший выбор вариантов для проживания (от частного сектора до современных новостроек).

Карта Высокого берега

Недвижимость Высокого берега

Высокий берег крайне неоднороден с архитектурной точки зрения. Как я уже упоминал выше, на территории микрорайона можно встретить частную застройку, развитый гостиничный сектор и множество современных жилых комплексов, которые преимущественно сосредоточены между Ореховой рощей и Супсехом.

Жилые комплексы Высокого берега:

• ЖК "Аванта";
• ЖК "Бельведер";
• ЖК "Бельведер" (6-этажки);
• ЖК "Горгиппия морская";
• ЖК "Европейский";
• ЖК "Консул";
• ЖК "Лазурное побережье";
• ЖК "Магнолия";
• ЖК на Адмирала Пустошкина;
• ЖК на Ивана Голубца, 106;
• ЖК "Притяжение";
• ЖК "Резиденция Высокий Берег";
• ЖК "Сириус";
• ЖК "Славянский";
• ЖК "Спектр";
• ЖК "Стройград";
• ЖК "Чистое небо";
• ЖК "Чистое небо-2";
• ЖК "Южный";
• ЖК "Южный-2".

Средние цены на квартиры во вторичном фонде Высокого берега по состоянию на январь 2024 года:

• студии - 6 000 000 рублей;
• 1-комн. - 8 900 000 рублей;
• 2-комн. - 13 100 000 рублей;
• 3-комн. - 16 100 000 рублей.

Стоимость квадратного метра жилья находится в диапазоне от 170 до 230 тысяч рублей (это один из наиболее высоких показателей по Анапе).

Всю детальную информацию по объектам жилой и коммерческой недвижимости Высокого берега (в т.ч. цены, горячие предложения, скидки от застройщиков) вы можете подучить, позвонив нам по бесплатном телефону +7 (800) 350-30-39, написав сообщение в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57, а лучше всего подписавшись на наш телеграм-канал.

Инфраструктура Высокого берега

Высокий берег - это одновременно курортная зона и спальный район. Поэтому не удивляйтесь, когда по соседству с шикарными апартаментами (например, таким, как "Граф Толстой") вы наткнётесь на тихие узенькие улочки, застроенные одноэтажными частными домиками середины прошлого века.

Курортная инфраструктура микрорайона представляет собой многочисленные гостевые дома, отели и заведения общепита на любой вкус, расположенные преимущественно между сквером им. Гудовича и Ореховой рощей (в этом же диапазоне имеется несколько оборудованных спусков к морю). Часть данных заведений уходит в "зимнюю спячку" по окончанию туристического сезона, что больше свойственно для небольших приморских городков, чем для Анапы в её нынешнем виде.

Однако, чем ближе к Супсеху, тем отчётливее проявляется типичная городская высотная застройка с многочисленными торговыми точками с товарами повседневного спроса (продуктовые и хозяйственные магазины, аптеки, канцтовары, зоотовары и т.д.), и обширным предложением в сфере услуг (от парикмахерских и автомоек до массажных салонов и фитнес-клубов). Всё это стабильно функционирует на протяжении всего года, вне зависимости от сезона, потому как ориентировано на людей, постоянно проживающих в Анапе.

Формально на территории Высокого берега функционирует всего один муниципальный детский сад (МДОУ №5 "Волна", ул. Таманская, 40) и нет ни одной школы. Однако это не означает, что детям негде учиться. В шаговой доступности находятся несколько учреждений образования и воспитания.

Ближайшие детские сады:

• №6 "Ракета" (ул. Кирова, 27);
• №16 "Светлячок" (ул. Некрасова, 57);
• №16 "Пчёлка" (ул. Калинина, 4-Б);
• №17 "Колобок" (ул. Протапова, 74);
• №18 "Виктория" (бул. Евскина, 12).

Это без учёта набирающих популярность частных детских садиков и центров развития ребёнка.

Ближайшие школы:

• №1 (ул. Самбурова, 19);
• №7 (ул. Ленина, 169-А);
• Гимназия "Эврика" (Античная аллея, 4).

Другие важные учреждения микрорайона:

• Краеведческий музей (ул. Протапова, 1);
• Инспекция ФНС России по г.-к. Анапа (ул. Шевченко, 1);
• ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии", Анапский филиал (ул. Трудящихся, 1-А);
• АО "Газпром газораспределение", "Анапагоргаз" (ул. Таманская, 140);
• Владимирский Храм (ул. Ленина, 176).

Транспортная доступность

Высокий берег органично вписан в городскую дорожно-транспортную сеть, обеспечен общественным транспортом. По новой его части довольно комфортно передвигаться на автомобиле благодаря недавно проведённом капитальном ремонту улицы Ленина, которая была значительно расширена и оборудована качественными кольцевыми развязками на перекрёстках с ул. Омелькова и Аэродромной.

По улицам микрорайона ходят автобусы нескольких маршрутов, с помощью которых можно без пересадок добраться в любую точку Анапы и до многих её пригородов.

В то же время Высокий берег наряду с центральной частью Анапы в силу географических причин наиболее удалён от федеральных трасс. Пожалуй, самый удобный путь до автодороги А-290 "Новороссийск-Керчь", соединяющей курорт с внешним миром, лежит по Супсехскому шоссе, далее через село Гай-Кодзор с выездом на трассу в районе хутора Рассвет.

Близость к морю

Уже исходя из названия очевидно, что микрорайон расположен близко к морю, более того - имеет с ним общую границу.

Но близость - не всегда синоним доступности. Это подтвердят жители новой части микрорайона. Наблюдая морские пейзажи из окон своих квартир, они вынуждены преодолевать до ближайшего удобного спуска к морю (на ул. 40 лет Победы) расстояние около 2-3 км. Есть варианты и поближе (например, лестница "300 ступеней"), но она поддаётся только физически выносливым и терпеливым людям.

Намного проще в этом плане обителям старой части микрорайона (от Ореховой рощи до Анапского Маяка). Спуски к морю находятся в пешей для них доступности.

Как видите, Высокий берег Анапы очень разнообразен. Если хотите узнать о нём подробнее в целях приобретения здесь недвижимости, то рекомендую для начала проконсультироваться с опытными риэлторами - звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Мы подскажем, где выбрать наиболее ликвидный вариант под ваши запросы и бюджет, а также убережём вас от проблемных объектов.

Видеоролик о микрорайоне Высокий берег:

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Банкротство - это признанная судом неспособность должника в полном объёме удовлетворить требования кредиторов.

Бытует мнение, что при банкротстве должнику "прощаются" все его долги. Однако при этом распродаётся всё имеющееся имущество и активы. Правда, есть один нюанс - не важно, сколько у банкрота имущества (если общая сумма долгов больше стоимости реализованного и имеющегося на счетах, их всё равно обнулят).

Фото: Image by freepik

Банкротом должника может объявить как кредитор, так и сам гражданин может признать себя таковым. В первом случае необходимо, чтобы общая сумма долга была больше 500 000 рублей, а срок задолженности - не менее 3-х месяцев. При втором сценарии размер неисполненных обязательств значения не имеет. Если сумма долгов менее 1 млн. рублей и в отношении должника прекращено исполнительное производство в связи с отсутствием у него имущества, то процедуру банкротств можно провести в упрощённом порядке - через МФЦ (т.е. без суда).

Тем не менее, при имеющихся преимуществах, банкротство обладает немалым количеством минусов:

1. аморозка банковских счетов должника (в некоторых случаях - и его супруга или супруги).
2. Арест и продажа имущества (в т.ч. совместно нажитое). Такой семье оставят лишь вещи первой необходимости и одно жилое помещение (в случае, если оно было залогом по кредиту, то лишат и его). Кстати, если суд сочтёт данное единственное жильё чересчур дорогим, то и его могут изъять, предложив перебраться в жильё "попроще".
3. Невозможность банкроту в течение 3-х лет стать учредителем юридического лица.
4. Запрет должнику заниматься предпринимательской деятельностью сроком до 5 лет (не всегда, лишь в некоторых случаях).
5. Сложность с получением кредита в банках и МФО в течение 5 лет.
6. Признание недействительными проведённые до и в ходе банкротства (+/- 3 года) сделок дарения и купли-продажи имущества (недвижимость, автотранспорт).
7. Оплата процедуры банкротства (услуги финансового управляющего и судебные расходы) за счёт должника.
8. Уголовная ответственность при выявлении факта фиктивного банкротства (максимальное наказание - лишение свободы сроком до 6 лет).

Вывод простой - доводить дело до банкротства не стоит. Процедура эта не очень приятная, а последствия ещё хуже.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Предлагаю вашему вниманию обзор малоэтажных жилых комплексов Анапы. Знаю, что многим интересно жильё именно такого формата, поскольку оно обладает целым рядом преимуществ: небольшое количество жителей, более однородная социальная среда, экологичность и т.д.

ЖК "Притяжение". Адрес - ул. Ленина, 202. Год постройки - 2021 г.

ЖК "Притяжение" - проект от строительной компании "Каскад" в мкрн. Высокий берег. Комплекс высотой 4 этажа, 297 квартир площадью от 26,26 до 79,82 кв.м. (варианты планировок - студии, 1- и 2-комнатные квартиры).

Отличительными чертами комплекса являются лоджии с панорамным остеклением и высокие потолки (3 метра).

Во дворе несколько детских игровых площадок для детей разных возрастов, а также спортивная и баскетбольная площадки. Высажены вечнозелёные растения, цветы, за которыми ведётся постоянный уход. Территория комплекса закрыта от посторонних.

Расстояние до высокого берега моря составляет 550 метров. Обладатели квартир в ЖК "Притяжение" могут дойти до смотровой площадки за несколько минут. Но ближайший спуск к морю в 3,5 км. от комплекса.

Окружающая инфраструктура комфортна для проживания, все необходимые магазины и социальные учреждения находятся неподалёку. Рядом с домом расположена остановка автобуса №114, на котором можно обраться до центра города, продуктовых и вещевых рынков, а также до песчаных пляжей вдоль Пионерского проспекта.

ЖК "Притяжение" на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF6YYIs

ЖК "Южный-2". Адрес - ул. Поликарпова, 2. Год постройки - 2021 г.

Ещё один малоэтажный ЖК в этом районе - "Южный-2" от известного анапского застройщика "Славянский дом". Формально является второй очередью ЖК "Южный", но по сути это отдельный проект, совершенно не похожий на предшественника. Высота комплекса составляет 4 этажа, количество квартир - 371.

Площадь квартир - от 38,67 до 117,91 кв.м. Здесь нет студий, но предусмотрены редко где встречающиеся сейчас 4-комнатные квартиры. Планировки довольно просторные, что нехарактерно для современной многоквартирной застройки.

Комплекс газифицирован, отопление - индивидуальное газовое.

Первые этажи частично отданы под коммерцию, что упрощает быт жителям комплекса, товары и услуги повседневного спроса всегда находятся под рукой. В целом микрорайон активно застраивается и развивается.

Рядом с "Южным-2" находятся два парка - Императорский и Крещенский. Расстояние до высокого берега моря - 350 метров. На море отсюда можно только любоваться. До комфортного спуска на ул. 40 Лет Победы - порядка 3-х км. Есть лестничные спуски ближе - 300 ступеней и 800 ступеней, расстояние до которых 1,2 и 1,4 км. соответственно, но спуск и тем более подъём по этим спускам для людей старшего возраста будет непростым.

ЖК "Южный-2" на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF6YEpP

ЖК "Стройград". Адрес - ул. Ленина, 178. Год постройки - 2015 г.

Жилой комплекс состоит из четырёх 5-этажных кирпичных домов эконом-класса. Просторная придомовая территория озеленена, здесь нашлось место для детской площадки и большой спортивной зоны, по периметру находится парковка. На первом этаже ближайшего к ул. Ленина корпуса имеются коммерческие помещения.

Площадь квартир - от 37 до 90 кв.м., варианты планировок - 1-, 2- и 3-комнатные квартиры. "Стройград" подключён к центральным коммуникациям, отопление - индивидуальное газовое.

ЖК "Стройград" на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF6UHjI

ЖК "Спектр". Адрес - ул. Ленина, 180. Год постройки - 2016 г.

Состоит из 8 домов и фактически является второй очередью ЖК "Стройград", образуя вместе с ним комплексную 5-этажную застройку - те же самые застройщик, технология строительства и расцветка фасадов.

Если в середине 2010-х годов эти жилые комплексы строились фактически в голом поле со скудной инфраструктурой, то сейчас этот район один из самых комфортных для постоянного проживания в нашем городе-курорте.

Добавьте к этому близость к высокому берегу, Императорскому и Крещенскому паркам, а также развитую инфраструктуру и отличную транспортную доступность.

ЖК "Спектр" на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF6YAO7

ЖД по ул. Ленина, 185. Год постройки - 2011 г.

Жилой дом, состоящий из 4-х корпусов переменной этажности (от 3 до 5 этажей), которые расставлены в форме буквы "П" и образуют небольшое дворовое пространство.

Этого безымянного ЖК не должно было быть в данной подборке, но всё же я решил внести его сюда в порядке исключения. Дело в том, что до сих пор не все квартиры в этом доме поставлены на кадастровый учёт, есть проблемы с подключением коммуникаций - и это при том, что дом частично заселён уже довольно давно.

Из плюсов могу отметить уютный двор, доступность инфраструктуры и относительную близость к высокому берегу моря (по прямой - около 900 метров).

На Авито регулярно встречаются объявления о продаже квартир в этом доме по цене значительно ниже рыночной. Если у вас ограничен бюджет и вы готовы рискнуть приобрести недвижимость в данном доме, то настоятельно рекомендую предварительно проконсультироваться с нашим юристом, чтобы он смог проверить все документы. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39, мы будем рады вам помочь!

ЖД на Ленина, 185 на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF6YBOJ

Более подробная информация об этом и других проблемных домах Анапы дана в этом видеоролике:

ЖК "Бельведер". Адрес - ул. Таманская, 121. Год постройки - 2019 г.

"Бельведер" - комплекс большой и многогранный, сдававшихся в эксплуатацию очередями на протяжении нескольких лет. Состоит из жилых домов разных архитектурных стилей и этажности (вплоть до 12). Но в рамках данного обзора нас интересуют 6-этажные корпуса, которые введены в эксплуатацию в 2017-2019 гг.

В 17 корпусах насчитывается 770 квартир площадью от 22,3 до 68,3 кв.м. Планировочные решения - студии, 1- и 2-комнатные квартиры. Коммуникации - центральные, газа нет и не планируется.

На придомовой территории есть место для прогулок и для парковки автомобиля. Как и положено, присутствует озеленение, имеются детские и спортивные площадки.

Рядом с комплексом расположен торговый центр, в котором в числе прочих имеются супермаркеты "Перекрёсток", "Красное и Белое", магазин электроники "DNS", магазин одежды "Modiket", аптека "Фитофарм", мебельный салон, пекарня, центр автоэлектрики, пункты выдачи заказов "Ozon" и "Wildberries", салон красоты, парикмахерская и т.д. По соседству с ТЦ несколько раз в неделю разворачивается ярмарка-привоз со свежими фермерскими продуктами.

До ближайших социальных объектов (детский сад, школа, поликлиника) - чуть более километра. Впрочем, на соседнем земельном участке, в рамках II очереди строительства ЖК "Аванта", обещают построить новые детский сад и школу.

Главное преимущество ЖК "Бельведер" - близость к морю. До высокого берега от жилых домов 250-300 метров. При желании по крутой тропинке можно спуститься к воде (до оборудованного спуска - 1,7 км.). Комплекс находится неподалёку от Ореховой рощи и нового Крещенского парка, что в сочетании с близостью к морю создаёт высокий спрос на квартиры в этих домах.

ЖК "Бельведер" на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF6YZ1P

ЖК "Сириус". Адрес - ул. Маяковского, 5. Год постройки - 2014 г.

Невозможно представить, чтобы в наши дни позволили построить жилой комплекс в такой близости от моря. Расстояние от здания до высокого берега - менее 100 метров (это самый близкий к морю многоквартирный жилой дом в Анапе). Однако в начале 2010-х стройка получила "добро", с чем можно поздравить жителей этого ЖК.

В "Сириусе" 85 квартир с большим выбором планировок - от 35 до 230 кв.м. (1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры). Окна каждой из них выходят как на улицу, так и во внутренний двор дома. Здание по внешнему контуру имеет панорамное остекление, что обеспечивает ему отличные видовые характеристики.

В комплексе имеется подземный паркинг, что считалось инновационным для Анапы тех лет. Вместимость - 34 машино-места.

ЖК подключён к центральным коммуникациям, отопление - индивидуальное газовое.

Такая близость к морю несёт в себе не только плюсы. Нескончаемый трафик туристов летом и сильные холодные ветра зимой несколько портят впечатления от проживания здесь.

Инфраструктура, необходимая для повседневной жизни, находится в отделении, т.к. место исключительно курортное. Ближайший сетевой продуктовый магазин и остановка общественного транспорта находятся на ул. Ивана Голубца, в 400 метрах от комплекса. До детского сада 750 метров, до школы - 1,5 км.

В шаговой доступности сияющая мрамором новая набережная и парк Ореховая роща. Многие об этом могут только мечтать!

ЖК "Сириус" на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF6YGLz

ЖК "Времена года". Адрес - Анапское шоссе, 6. Год постройки - 2017 г.

К малоэтажной застройке можно отнести только 1-ую очередь ЖК "Времена года", более известную под именем "Зима" и насчитывающую 4 пятиэтажных дома. Остальные очереди (соответственно, "Весна", "Лето" и "Осень", а также позже добавившийся к ним ЖК "Бархатный сезон" имеют высоту 8 этажей).

Площадь квартир - от 37,3 до 110,4 кв.м. Благодаря свободной планировке помещения с одной и той же площадью можно встретить в формате студии 1 или 2х -комнатной квартиры.

К домам подведены центральные коммуникации. Отопление осуществляется от собственной газовой подстанции, расположенной на территории комплекса.

На придомовой территории выполнено скромное озеленение, есть несколько игровых площадок и просторная беседка. Автомобили паркуются на специально отведённых для этого стоянках и в проездах между домами.

В радиусе нескольких сотен метров от комплекса находятся гипермаркет "Магнит Экстра", ресторан быстрого питания "Вкусно - и точка", магазины электроники "DNS" и "RBTru", фермерский рынок, строительный магазин "Пирамида", детский развлекательный центр "Акуна Матата", мебельные салоны, магазины одежды, кафе, аптеки, пункты выдачи маркетплейсов , остановки общественного транспорта и т.п. Для удобства автовладельцев неподалёку от ЖК функционирует несколько АЗС (в т.ч. газовая).

В 2022 году в 500 метрах от ЖК "Времена года" свои двери открыла новая общеобразовательная школа №35. Единственное неудобство - для того, чтобы туда добраться, придётся преодолеть оживлённое Анапское шоссе.

Расстояние до ближайшего пляжа составляет 3 км. Добраться до моря можно на автобусе.

ЖК "Времена года" на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF6YWy3

ЖК "Алексеевский парк". Адрес - пер. Северный, 1. Год постройки - 2014 г.

Это первый ЖК построенный в микрорайоне Алексеевка. Комплекс расположен на территории 8,5 гектаров, в нём 210 квартир площадью от 29 до 123 кв.м. Имеются жилые помещения на цокольном этаже (их площадь составляет от 12,5 до 32,5 кв.м.).

Электричество, водоснабжение и водоотведение - центральные. Отопление индивидуальное газовое.

На придомовой территории предусмотрены места для парковки автомобилей, детская и игровая площадки, скамейки.

Несмотря на окраинное месторасположение, местная инфраструктура достаточно развита. В радиусе 1 км. находятся недавно сданные в строй детский сад и школа, детская поликлиника, мелкие и сетевые магазины, остановки автобусов (маршруты №2 и 17). До ближайшего пляжа - 2,4 км.

Особенность "Алексеевского парка" - близкое соседство со знаменитыми анапскими плавнями (заболоченными низовьями реки Анапки).

При покупке квартиры здесь обращайте особое внимание на всю историю перехода прав выбранной квартиры, так как дом сдавался в эксплуатацию с большими сложностями, суды длились очень долго.

ЖК "Алексеевский парк" на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF6YDo0

ЖК "Алексеевский". Адрес - ул. Солнечная, 54. Год постройки - 2015 г.

ЖК "Алексеевский" представляет собой две очереди строительства из 4-этажных секций (корпусов). Квартирный фонд - 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 32 до 75 кв.м. Первые этажи частично отданы под коммерческие помещения.

Как и многие многоквартирные дома, возводимые в Алексеевке в 2010-х годах, данный комплекс сдавался по суду, были существенные задержки по срокам сдачи. Тем не менее, на сегодняшний день это вполне пригодный для жизни ЖК, подключён к центральным коммуникациям, имеет не самую плохую для городской окраины инфраструктуру.

До детского сада и школы, расположенных на территории станицы Анапской, 1,1 и 1,5 км. соответственно. В шаговой доступности находятся несколько продуктовых магазинов, в т.ч. сетевых. Рядом несколько автобусных остановок, обслуживаемых несколькими маршрутами. В 250 метрах от ЖК - выезд на Анапское шоссе, ведущее в центр Анапы и на выезд в сторону Новороссийска и Краснодара.

До ближайшего пляжа - 4,5 км.

При покупке обязательно необходимо поговорить с соседями и уточнить условия жизни. Неоднократно жители этих домов выходили на демонстрации из-за плохого электроснабжения, холода в квартирах, отсутствия обещанного газа в домах и т.д. Возможно, сейчас эти проблемы решены, но лучше всё-таки уточнять у соседей.

ЖК "Алексеевский" на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF6YLjU

ЖК "Бирюзовый". Адрес - ст. Анапская, ул. Анапская, 80. Год постройки - 2019 г.

Жилой комплекс представляет собой три 3-этажные секции, расположенных П-образно, и имеет необычный бирюзовый цвет облицовочного кирпича и крыши, оправдывающий своё название.

"Бирюзовый" рассчитан на 48 квартир - 36 однокомнатных (площадью от 31,75 до 46,69 кв.м.) и 12 двухкомнатных (от 48,52 до 48,76 кв.м.). Комплекс подключён к центральным коммуникациям, отопление - индивидуальное газовое (двухконтурные газовые котлы устанавливались на этапе строительства).

В каждом подъезде под лестницей оборудована небольшая закрывающаяся на ключ кладовка, где жильцы хранят коляски, велосипеды и другие крупногабаритные вещи.

Внутренняя дворовая территория комплекса отгорожена от автотранспорта, на ней оборудована детская площадка. Имеется небольшая парковка с торца дома.

На расстоянии 150 метров, в глубине квартала, находится детский сад №40 "Росинка". До ближайшей школы - около 1,5 км. Медицина в станице Анапской - это местная амбулатория и станция скорой помощи расположены в 2-х километрах от ЖК.

Продукты питания и товары первой необходимости жители "Бирюзового" обычно закупают в ближайшем "Магните", который расположен в 400 метрах.

Рядом с комплексом - по ул. Анапской и Мира - находятся автобусные остановки, обслуживаемые маршрутами №111 и №124. На общественном транспорте без пересадок можно добраться до анапских рынков, автовокзала, курортной части Анапы, парка Ореховая роща.

ЖК "Бирюзовый" на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF6YTOy

ЖК "Виноград". Адрес - Супсех, ул. Виноградная, 7-А. Срок сдачи - II квартал 2024 г.

Несомненно лучший жилой комплекс в Супсехе. Застройщик - компания "Развитие" - за годы работы в Анапе зарекомендовал себя с лучшей стороны (в его портфолио присутствуют такие проекты как ЖК "Южный квартал" и апартаменты "Граф Толстой").

Первое, что бросается в глаза при посещении ЖК "Виноград" - вид на море, что для малоэтажных ЖК не характерно (здесь вид на море открывается с первого этажа). Такая опция возможна благодаря расположению комплекса на склоне горы. Напрямую расстояние до моря составляет 2,4 км. (добираться до ближайшего пляжа 7 км.).

Строительство комплекса осуществляется по 214-ФЗ, с применением эскроу-счетов, что гарантирует защиту прав дольщиков.

ЖК "Виноград" состоит из трёх 4-этажных домов и рассчитан на 220 квартир. Планировки всего две - 38,5 кв.м. (1-комн.) и 55,8 кв.м. (2-комн.).

Квартиры будут передаваться собственникам с готовым ремонтом, что уже традиционно для данного застройщика. В цену входит установка сплит-системы и кухонный гарнитур.

В комплексе центральные коммуникации, индивидуальное газовое отопление.

Рядом с комплексом планируется оборудовать 228 машино-мест (в т.ч. в 2-уровневом паркинге). Это больше, чем количество квартир, поэтому проблем с парковкой быть не должно.

В пределах 1,5 км. от комплекса расположена вся необходимая инфраструктура, магазины, остановки автобуса, а также сквер Воинской Славы - место отдыха жителей Супсеха. Минус один - гористая местность, не характерная для Анапы.

ЖК "Виноград" на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF64IJj

ЖК "Семейный". Адрес - Супсех, ул. Смоленская, 8. Год постройки - 2018 г.

ЖК "Семейный" - это два трёхэтажных монолитных дома, в каждом из которых по 54 квартиры. Дома являются точными копиями друг друга, имея одинаковые планировки: студии - 30,7 кв.м., 1-комн. квартиры - от 38,8 до 42,8 кв.м., 2-комн. квартиры - 57,3 кв.м.

Комплекс оснащён центральными коммуникациями (отопление - электрическое).

Несмотря на то, что Супсех является дорогим и престижным пригородом Анапы, ЖК "Семейный" - это жильё эконом-класса от строительной компании "Зодчий двор". Придомовое пространство небольшое, с минимальным количеством машино-мест и скудным озеленением.

Такие важные инфраструктурные объекты, как детский сад, школа и амбулатория, находятся на расстоянии чуть менее 2 км. от комплекса. Сетевые магазины и остановки автобуса - в 600 метрах от комплекса.

Ближайший удобный спуск к морю находится в Анапе, по улице 40 лет Победы (почти 7 км. от ЖК "Семейный"). Хотя напрямую до берега здесь недалеко (1,5 км.), но спуск здесь очень крутой.

В целом несмотря на то, что это полностью законная постройка, не оставляет ощущение, что жилой комплекс выглядит здесь неуместно и оставляет довольно грустное впечатление.

ЖК "Семейный" на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF644Ye

ЖК "Школьный". Адрес - Супсех, ул. Горького, 7. Год постройки - 2016 г.

Жилой комплекс состоит из трёх 5-этажных кирпичных домов. Недорогое жильё эконом-класса по доступным ценам.

"Школьный" имеет непростую историю - одно время он считался самостроем, был риск сноса. Однако впоследствии всё улеглось, и сейчас это обычные жилые дома.

Главное преимущество комплекса - его месторасположение. Формально это центр Супсеха, рядом размещаютя сельская администрация, детский сад и школа. То есть с точки зрения доступности инфраструктуры здесь полный порядок.

До ближайшего пляжа - 6,5 км., поэтому без личного или общественного транспорта не обойтись.

Видеообзор малоэтажных ЖК в Супсехе:

ЖК "Holiday House". Адрес - Сукко, ул. Мирная. Срок сдачи - 2025 г.

Жилой комплекс, выполненный в средиземноморском архитектурном стиле, аналогов которому нет в Анапе. Застройщик - ООО "СЗ "Легис" (входит в Группу компаний "РКС-Девелопмент").

Расположен в курортном пригороде Анапы - селе Сукко. Этот населённый пункт является ближайшим к заповеднику "Утриш", а это значит, что здесь прекрасная экология (реликтовые можжевеловые леса, чистейший горный воздух). Неподалёку от ЖК находится озеро, знаменитое своими уникальными болотными кипарисами.

До галечного пляжа - около 5 км.

Жилой комплекс представляет собой 12 многосекционных домов комфорт-класса высотой от 4 до 6 этажей. Площадь квартир - от 19,7 кв.м. (студии) до 83 кв.м. (3-комн. квартиры).

Квартиры сдаются с дизайнерским ремонтом, т.е. необходимо будет докупить лишь мебель и бытовую технику.

Несмотря на отдалённость от Анапы (15 км.), в комплексе центральные коммуникации, отопление - электрическое.

Внутренняя инфраструктура "Holiday House" - одна из лучших Анапе (современные детские и спортивные площадки, бассейны, прогулочные зоны, прекрасное озеленение и т.д.). Здесь реализован принцип "двор без машин", рядом с комплексом расположена просторная парковка, места хватит всем желающим даже в разгар курортного сезона.

ЖК "Holiday House" на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF64NMK

ЖК "Парк Утриш". Адрес - Сукко, ул. Учительская. Срок сдачи - 2023 г.

"Парк Утриш" - сосед "Holiday House" по селу Сукко. Концепция комплекса немного проще, чем у предыдущего ЖК, но выглядит всё очень достойно! Комплекс состоит из трёхэтажных многоквартирных домов в сочетании с двухэтажными таунхаусами.

В целом здесь воплощена схожая концепция - комфорт-класс, ухоженные дворы, близость к заповедной природе. На территории комплекса оборудован теннисный корт, проложены велодорожки и очень красивое озеленение.

Расстояние до моря составляет 2,5 км. (для многих это пешая доступность).

Площадь квартир - от 36,9 до 80,9 кв.м. (планировки - студии, 1- и 2-комн. квартиры). Площадь таунхаусов - от 119 до 154 кв.м.

Жилой комплекс имеет автономные коммуникации: электричество - от собственной подстанции (отопление электрическое), водоснабжение осуществляется из артезианской скважины, канализация - большой общий биосептик.

Вся необходимая инфраструктура расположена поблизости: магазины, детский сад, школа, амбулатория, остановка автобуса - всё в пределах 1 км.

ЖК "Парк Утриш" на Яндекс-картах: https://yandex.ru/maps/-/CDF64VPw

Видеообзор малоэтажных ЖК в Сукко:

За более подробной информацией об указанных жилых комплексах, наличию в них квартир на продаже и актуальной стоимости - звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Мы подберём для вас самое лучшее предложение!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Проблемы со своевременной выплатой кредита может случиться по разным причинам (уважительным и не очень). Тем не менее, любая задержка платежа со стороны заёмщика для банка является просрочкой, что может повлечь за собой неприятные последствия:

1. Пени и штрафы.

Это первое, с чем столкнётся должник, нарушивший график платежей. Они начисляются сразу, буквально со следующего дня после просрочки. В кредитном договоре должен быть указан размер установленного банком пени за такое нарушение (однако размере штрафных санкций законодательно ограничен). И да, именно с этого момента начинает портиться кредитная история.

2. Навязчивые уведомления.

Спустя несколько дней после того, как не был внесён очередной платёж по кредиту, наступает пора различного рода уведомлений и навязчивых звонков из банка - с целью напомнить должнику о просрочке и предупредить об ответственности за данный проступок. Обычно если просрочка составляет уже более 2 месяцев и никакие предупредительные меры не помогают, банк готовит уведомление о полном досрочном погашении кредита (в этом случае просрочкой считается не просроченный платёж, а вся сумма кредита).

3. Коллекторы.

Банк вправе прибегнуть к услугам этих людей, если должник никак не реагирует на звонки и сообщения. Коллекторы принимают уже более жёсткие меры (насколько это дозволено законом).

4. Суд.

Последним шансом для банка вернуть свои деньги является обращение в суд. Если кредит был обеспечен залогом имущества (а ипотека подразумевает именно это), суд может обратить взыскание на это имущество. При самом неблагоприятном для должника исходе его имущество будет продано через торги, причём по заниженным ценам.

Подробнее о негативных последствиях несвоевременного погашения кредита можно узнать у нашего ипотечного брокера. Звоните нам по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Обращайтесь, мы работаем для Вас!

Фото: Image by wayhomestudio on Freepik

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

С того момента, как 3 ноября 2023 года существенно упростилась процедура банкротства, количество граждан, желающих легально избавиться от долгов, резко выросло.

По новым правилам внесудебным банкротством можно воспользоваться при долге от 25 000 до 1 млн. рублей. В связи с этим риск приобрести квартиру у потенциального банкрота вырос до 12% (такие цифры показывают проверки собственников перед сделкой).

Фото: Image by jcomp on Freepik

В чём риск для покупателя квартиры?

Если продавца признают банкротом даже через 3 года после проведения сделки, ничего не подозревающий добросовестный покупатель может лишиться данной недвижимости.

Причём инициировать процедуру банкротство может как сам должник (когда понимает, что не в состоянии расплатиться с долгами), так и его кредиторы или налоговики.

Одним из этапов процедуры банкротства является анализ совершённых должником за последние 3 года сделок (помимо недвижимости это может быть продажа машины и др.). Закон исходит из того, что потенциальный банкрот специально распродавал имущество, чтобы у него нечего было изъять.

Впрочем, закон не лишает добросовестного покупателя приобретённой им квартиры в одностороннем порядке. Просто он пополняет список кредиторов данного банкрота и вынужден ждать, пока имущество должника продаётся на торгах. Согласитесь, незавидное положение.

Те покупатели, у которых приобретённое у будущего банкрота жильё является единственным, имеют некоторые "преимущества" перед другими кредиторами. Если спорную недвижимость продадут на торгах, то эти деньги не добавят в конкурсную массу, а сразу выплатят пострадавшему покупателю сумму, за которую тот купил это единственное жильё. Кроме того, такой покупатель имеет приоритетное право выкупа объекта недвижимости перед другими участниками торгов.

Если же у пострадавшего покупателя в собственности имеется ещё жильё, то он вынужден будет встать в общую с другими кредиторами очередь, и вернуть полную сумму потраченных средств шансов мало.

Даже если жильё удастся отстоять, добросовестный покупатель будет вынужден потратить немало денег на услуги юристов. Судебные тяжбы могут растянуться на долгие годы. В течение всего этого времени спорное имущество продать, оставить в наследство или подарить будет запрещено.

Как проверить владельца квартиры перед сделкой?

Никто не сможет вам гарантировать, что тот или иной гражданин завтра, через месяц или спустя пару лет не будет вовлечён в процедуру банкротства. Однако можно максимально снизить риск этого неприятного события.

Необходимо совершить следующие действия:

1. Просмотреть общедоступные данные об открытых исполнительных производствах на сайте судебных приставов (для этого достаточно знать ФИО, дату рождения и регион проживания потенциального должника).
2. Попросить продавца недвижимости, чтобы он до сделки запросил справку о своей кредитной истории (по закону, каждый гражданин РФ может сделать это бесплатно 2 раза в год). Такие справки предоставляют Бюро кредитных историй, таких организаций в нашей стране несколько. Третьим лицам они данную справку не предоставляют, поэтому кроме как через личное обращение её не запросить.

Если на данном человеке будет числиться задолженность свыше 500 000 рублей, то это уже повод отказаться от сделки. В том случае, если объект недвижимости вам очень нравится и не хочется от него отказываться, то не соглашайтесь на большие скидки (хотя кажется, что от этого невозможно отказаться) и на занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи.

То, что собственник предлагает купить у него квартиру по цене, которая гораздо ниже рыночной, - это высокий риск потенциального банкротства. Помните, что оспаривание сделок с недвижимостью в рамках процедуры банкротства преимущественно происходит как раз на основании его продажи по нерыночной стоимости (судебная практика допускает дисконт в размере 20% от рыночной цены).

Занижение стоимости жилья в договоре купли-продажи может быть мотивировано продавцом тем, что он не хочет платить "лишние" налоги. Однако в этом случае покупателю следует учитывать тот факт, что при признании сделки недействительной он сможет рассчитывать на компенсацию лишь той суммы, которая указана в договоре.

На что важно обратить внимание при проведении сделки?

Несколько рекомендаций по минимизации рисков приобрести недвижимость у потенциального банкрота:

1. Изучить историю приобретаемого объекта путём запроса у собственник Выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов (например, слишком быстрая продажа после недавней покупки должна вызвать подозрение).
2. Заключить договор купли-продажи в нотариальной форме.
3. Избегать расчётов наличными (в идеале - приобретение недвижимости на кредитные средства).
4. Заключить договор титульного страхования (страхуются риски, в т.ч. связанные с банкротством бывшего собственника жилья).
5. Сопровождение сделки с опытным юристом.

Если интересующий вас объект недвижимости находится в Анапе, можете обратиться за юридической консультацией в моё агентство. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57, мы будем рады вам помочь.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

В пристальном наблюдении за ценами на квартиры в новостройках и во вторичном фонде мы незаслуженно выпускаем из виду рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС). А зря, ведь в 2024 году государством на него поставлено многое.

Фото: Image by wirestock on Freepik

Как показывает мой опыт общения с клиентами, далеко не все из них знают, что в банках есть возможность взять льготную ипотеку (с господдержкой, семейную, IT и другие) на строительство или покупку индивидуального дома, причём по таким же ставкам, как и для покупки квартиры.

Поворотный момент в развитии льготной ипотеки на ИЖС наступил в 2023 году, когда "ДомРФ" внедрил эскроу-счета при строительстве дома посредством привлечения аккредитованных в банке подрядчиков. Схема эта называется "ИЖС-подряд", работает она следующим образом:

1. Заказчик выбирает один из типовых проектов из общего каталога и заключает договор подряда.
2. Открывается эскроу-счёт и оформляется ипотека.
3. Банк выдает кредит подрядчику под 1% (да-да, именно подрядчику, а не заказчику-физлицу).

Чтобы не упустить такое выгодное предложение, подрядчику предстоит пройти процесс аккредитации. Однако для этого необходимо выполнить несколько условий:

1. Подрядчиком должно быть юридическое лицо или ИП с годовой выручкой до 4 млрд. рублей и сроком регистрации не менее 2-х лет.
2. В штате организации или ИП должен числиться хотя бы один сотрудник с профильным строительным образованием.
3. Необходимо реализовать минимум 5 проектов в сфере ИЖС за последние 2 года, которые бы банк мог оценить.
4. У подрядчика должна быть соответствующая чистая прибыль, чтобы ежемесячно платить процент по кредиту (тогда как возврат основного долга осуществляется с эскроу-счёта заказчика только после завершения строительства).

В чём же тогда выгода для заказчика/заёмщика?

В том, что по условиям программы "ИЖС-подряд" заказчику стройки снижают ставку по ипотеке на 1% (как по рыночным, так и по льготным ипотечным программам). Например, ставка по Семейной ипотеке составит 5% годовых (вместо 6%, как было бы в случае покупки квартиры в новостройке).

Единая ипотека на ИЖС как отдельная программа может заработать к середине 2024 года - как раз, когда закончится действие льготной ипотеки (1 июля).

В целом принципы новой программы будут близки к принципам Семейной ипотеки, но конкретные условия пока находятся на согласовании в Правительстве РФ. Ожидается, что помимо ИЖС силами аккредитованных подрядчиков, эта Программа распространится и на строительство малоэтажных ЖК в рамках 214-ФЗ.

Кроме того, что активное развитие ИЖС поможет выполнить амбициозные планы по вводу жилья, оно ещё и должно поспособствовать решению демографической проблемы, что гораздо важнее для России в нынешних условиях.

Как только станут известны подробности новой Программы, вы сможете проконсультироваться и подать заявку на кредит у нашего ипотечного брокера.

Для этого вам нужно позвонить по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или написать сообщение в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Обращайтесь, мы будем рады вам помочь!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Реестр самовольных объектов в Анапе и Анапском районе, взятый с сайта Открытого Правительства Краснодарского края, по состоянию на 1 февраля 2024 года:

1. г. Анапа, ст. Благовещенская; 23:37:0203002:29 (ИЖС).
2. Анапский р-н, с. Витязево, с кадастровым номером; 23:37:0107003:641 (Коммерческое здание).
3. г. Анапа, ул. Чехова, 50 а; 23:37:0109001:34 (Нежилое здание/строение).
4. Анапский район, п. Малый Утриш, ул. Малоутришская; 23:37:1101000:569 (Нежилое здание/строение).
5. г. Анапа, ул. Крымская, 14 б; 23:37:0101021:17 (ИЖС).
6. г. Анапа, ул. Крымская , 134; 23:37:0103004:15 (Нежилое здание/строение).
7. Анапский р-н, ст. Гостагаевская, ул. Анапская, 7 б; 23:37:0602003:3880 (ИЖС).
8. Анапский р-н, х. Усатова Балка, ул. Красная, 24 В; 23:37:0811001:1567 (ИЖС).
9. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Луганская, 11; 23:37:0709001:1861 (Гостиница, апартотель).
10. Анапский р-н; 23:37:0110001:1305 (ИЖС).
11. г. Анапа, ул. Железнодорожная, 13 (Гостиница, апартотель).
12. Анапский р-н, х. Усатова Балка, ул. Красная, 24 а (ИЖС).
13. Анапский р-н, х. Усатова Балка, ул. Красная, 24 б (ИЖС).
14. г. Анапа, ул. Крымская, 101а; 23:37:0103001:151 (Нежилое здание/строение).
15. Анапский р-н, с. Супсех, ул. Советская, 29 а (Нежилое здание/строение).
16. Анапский р-н, п. Малый Утриш, ул. Малоутришская, 5 Г; 23:37:1101001:330 (ИЖС).
17. Анапский р-н, п. Малый Утриш, ул. Малоутришская, 7 В (ИЖС).
18. Анапский р-н, п. Малый Утриш, ул. Малоутришская; 23:37:1101001:671 (ИЖС).
19. Анапский р-н, п. Малый Утриш, ул. Малоутришская; 23:37:1101001:670 (ИЖС).
20. Анапский р-н, п. Малый Утриш, ул. Малоутришская, 7/1; 23:37:1101001:20 (ИЖС).
21. г. Анапа, ЗАО "Джемете" секция 17; 23:37:0721003:801 (ИЖС).
22. г. Анапа, ул. Крепостная, 15 (Гостиница, апартотель).
23. Анапский р-н с. Сукко, 2-й проезд, 6 (Объект незавершенного строительства).
24. г. Анапа, ул. Ивана Голубца, 73 а; 23:37:0101041:116.
25. Анапский р-н; 23:37:0721001:3550 (ИЖС).
26. г. Анапа, ул. Славная, 25а; 23:37:0709001:156 (Гостиница, апартотель).
27. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Святого Георгия, 20 (ИЖС).
28. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Черноморская 181 Г; 23:37:0107003:492 (Нежилое здание/строение).
29. г. Анапа, пр-т. Пионерский, 90; 23:37:0107002:324 (Нежилое здание/строение).
30. Анапский р-н, х. Песчаный,ул. Покровская 8; 23:37:0709001:3249 (Нежилое здание/строение).
31. Анапский р-н; 23:37:0721001:4657 (ИЖС).
32. Анапский р-н, п. Малый Утриш, ул. Малоутришская, 17; 23:37:1101001:658 (Нежилое здание/строение).
33. г. Анапа, пр-т Пионерский, 241; 23:37:0107002:99 (Нежилое здание/строение).
34. Анапский р-н, ст. Благовещенская, ул. Прибрежная, 17; 23:37:0203002:25 (Коммерческое здание).
35. г. Анапа, пр-т Пионерский, 70 Г (Гостиница, апартотель).
36. Анапский р-н, ст. Благовещенская; 23:37:0203002:17 (Коммерческое здание).
37. г. Анапа, пр-т. Революции/пер. Кордонный, 15/4; 23:37:0101001:8 (ИЖС).
38. г. Анапа, ул. Самбурова 296; 23:37:0104011:99 (Нежилое здание/строение).
39. Анапский р-н; 23:37:0110001:1305 (Нежилое здание/строение).
40. Анапский р-н, п. Просторный, ул. Молодежная, 13, кв. 1; 23:37:0802004:1137 (ИЖС).
41. Анапский р-н, ст. Гостагаевская ул. Колхозная 28 а; 23:37:0602003:3997 (Коммерческое здание).
42. Анапский р-н, с. Витязево, относительно ориентира ул. Казачья 22; 23:37:0108002:6341 (ИЖС).
43. г. Анапа; 23:37:060300:2703 (ИЖС).
44. Анапский р-н, с. Витязево, пер. ЛОК "Витязь", 9; 23:37:0107003:76.
45. г. Анапа, ул. Гоголя, 36 (ИЖС).
46. г. Анапа, ул. Протапова, 20 (Нежилое здание/строение).
47. Анапа, ул. Тургенева, 98; 23:37:0102015:7 (Объект незавершенного строительства).
48. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Толстого, 5 (Коммерческое здание).
49. г. Анапа, ЗАО АФ "Кавказ", секция 6 (ИЖС).
50. г. Анапа,земли ОАО "Джемете", секция 34, контуры 231,232,233 (Нежилое здание/строение).
51. Анапский р-н; 23:37:0904004:1236 (ИЖС).
52. г. Анапа; 23:37:0716000:1445 (ИЖС).
53. Анапский р-н, с. Супсех, ул. Советская, 125; 23:37:1001001:18409 (ИЖС).
54. Анапский р-н; 23:37:07210001:3550 (Нежилое здание/строение).
55. г. Анапа, Джигинский с/o; 23:37:0401000:225 (Объект незавершенного строительства).
56. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Казачья, 22 а; 23:37:0108002:6342 (ИЖС).
57. г. Анапа ул. Маяковского, 165; 23:37:0104016:36 (ИЖС).
58. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Луганская, 5; 23:37:0709001:1755 (Гостиница, апартотель).
59. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Серебряная, 10 (Нежилое здание/строение).
60. Анапский р-н, п. Верхнее Джемете, ул. Буковая, 21 а; 23:37:0110001:584 (ИЖС).
61. Анапский р-н, п. Цибанобалка, пересечение ул. Садовая/ул. Заречная (Нежилое здание/строение).
62. Анапский р-н, п. Супсех, ул. Гагарина/ ул. Кирила Диброва (Нежилое здание/строение).
63. Анапский р-н, с. Сукко, ул Советская, 64 (Нежилое здание/строение).
64. Анапский р-н, п. Пятихатки, пересечние ул. Джеметинской/ ул. Анапская (Нежилое здание/строение).
65. Анапский р-н, ст. Анапская, пересечение ул. Красноармейская/ ул. Комсомольская (Нежилое здание/строение).
66. г. Анапа, ул. Железнодорожная, 17 (Гостиница, апартотель).
67. Анапский р-н, ст. Гостагаевская, ул. Советская 100 (Коммерческое здание).
68. г. Анапа, ул. Набережная, 8 (Нежилое здание/строение).
69. Анапский р-н, ст. Гостагаевская, ул. Новороссийская, 85 (Нежилое здание/строение).
70. Анапский р-он, с/о Гайкодзорский, агрофирма "Рассвет и В" (ЗАО), х. Рассвет, отделение №3, конутр 12 (Нежилое здание/строение).
71. г. Анапа, с/о Приморский, ОАО "Джемете", район МТФ, секция 17, контур 25, участок 14 (ИЖС).
72. Анапский р-н, с. Супсех, ул. Жолоба, 75, кв. 2 (Коммерческое здание).
73. г. Анапа, ул. Азовская, 38 (Объект незавершенного строительства).
74. Анапский р-н, с. Витязево, пер. Ангарский, 9 А; 23:37:0108003:203.
75. г. Анапа ул. Морская, 15; 23:37:0107002:8794 (Гостиница, апартотель).
76. Анапский р-н, с. Витязево, пер. ЛОК "Витязь", 9; 23:37:0107003:76 (Нежилое здание/строение).
77. г. Анапа, Парк им. 30-летия Победы; 23:37:0102001:169 (Коммерческое здание).
78. г. Анапа ул. Олимпийская, 7; 23:37:0107002:2704 (Объект незавершенного строительства).
79. г. Анапа, ул. Новороссийская/Гребенская, 176/35 (Коммерческое здание).
80. Анапский р-н, с. Витязево, пр-д. Летний, 4; 23:37:0107003:54 (Гостиница, апартотель).
81. г. Анапа, ул. Самбурова, 149; 23:37:0103009:32 (Объект незавершенного строительства).
82. Анапский р-н, с. Витязево, пер. Благовещенский, 10; 23:37:0108003:743 (Гостиница, апартотель).
83. Анапский р-н, с. Витязево, пер. Благовещенский, 22 а (Гостиница, апартотель).
84. г. Анапа; 23:37:0716000:1445 (ИЖС).
85. г. Анапа; 23:37:0721001:4111 (ИЖС).
86. г. Анапа, ул. Айвазовского, 37; 23:37:0107002:1239 (Объект незавершенного строительства).
87. Анапский р-н, с. Витязево ул. Черноморская , 218; 23:37:0107003:34.
88. г. Анапа, ул. Астраханская, 102 в, гараж 42; 23:37:010234:2488 (Нежилое здание/строение).
89. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Курганная, 32; 23:37:0108002:662 (Объект незавершенного строительства).
90. Анапский р-н, с. Витязево, пр-т Южный, 30 а; 23:37:0108003:253 (Нежилое здание/строение).
91. г. Анапа, ул. Буковая, 33-а; 23:37:0110001:1156 (ИЖС).
92. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Курортная, 11; 23:37:100600:1134 (Гостиница, апартотель).
93. Анапский р-н, с/о Гостагаевский, земли ЗАО АФ "Гостагаевская" секция 3, контуры 54,56; 23:37:0603000:1058 (Нежилое здание/строение).
94. Анапский р-н; 23:37:0721003:792 (Нежилое здание/строение).
95. г. Анапа; 23:37:0904004:1235 (ИЖС).
96. Анапский р-н, х. Воскресенский; 23:37:0110001:755 (ИЖС).
97. г. Анапа, с. Сукко ул. Лесная, 93 (Нежилое здание/строение).
98. Анапский р-н; 23:37:0603000:1627 (ИЖС).
99. Анапский р-н, с. Джигинка, ТОО "Россия" секция 37, контур 23:37:0401000:452 (Объект коммерческого назначения).
100. Анапский р-н; 23:37:0721001:4146.
101. г. Анапа, ЗАО АФ "Рассвет и В", секция 3 контур (Нежилое здание/строение).
102. г. Анапа, пр-т. Пионерский, 213 б; 23:37:0107002:1568 (ИЖС).
103. г. Анапа; 23:37:072:1001:4085 (ИЖС).
104. Анапский р-н; 23:37:0721001:3380 (Нежилое здание/строение).
105. Анапский р-н; 23:37:0721001:4666 (Нежилое здание/строение).
106. Анапский р-н; 23:37:0603000:2724 (ИЖС).
107. Анапский р-н; 23:37:0721001:4675 (ИЖС).
108. Анапский р-н, ст. Анапская, ул. Суворова, 19; 23:37:0812001:568 (Объект незавершенного строительства).
109. г. Анапа, ЗАО "Джемете", отд. 1, по трассе Новороссийск-Керчь, контуры 837, 273, 19, 22, 18,24 (Нежилое здание/строение).
110. г. Анапа, ЗАО "Джемете"; 23:37:0107002:1657 (Нежилое здание/строение).
111. Анапский р-н, п. Малый Утриш; 23:37:1101001:314.
112. Анапский р-н, х. Усатова балка; 23:37:0811001:503 (Нежилое здание/строение).
113. Анапский р-н; 23:37:0721001:4187 (ИЖС).
114. г. Анапа; 23:37:0904004:1134 (Нежилое здание/строение).
115. г. Анапа, ЗАО АФ "Кавказ" секция 6, контуры 65, 66 (Нежилое здание/строение).
116. Анапский р-н, Приморский с\о, земли ОАО "Джемете"секция 34, контуры 231, 232, 233 (Нежилое здание/строение).
117. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Кооперативная, 29 (Гостиница, апартотель).
118. г. Анапа, ул. Крепостная, 43; 23:37:0101012:7 (Объект незавершенного строительства).
119. Анапский р-н; 23:37:0721001:4672 (Объект незавершенного строительства).
120. Анапский р-н; 23:37:0721001:4673 (ИЖС).
121. г. Анапа, ул. Советская, 91; 23:37:0103016:59 (ИЖС).
122. Анапский р-н, п. Малый Утриш, ул. Малоутришская, 20; 23:37:1101001:319 (ИЖС).
123. Анапский р-н, х. Песчанный, ул. Покровская, 15/3; 23:37:070901:2812 (Нежилое здание/строение).
124. Анапский р-н, х. Песчанный, ул. Покровская, 15/1; 23:37:070901:2810 (Объект незавершенного строительства).
125. Анапский р-н; 23:37:0721001:4676 (ИЖС).
126. г. Анапа, ул. Кирова, 21 б; 23:37:0101008:30 (ИЖС).
127. Анапский р-н; 23:37:0721001:4678 (ИЖС).
128. Анапский р-н, ст. Анапская, ул. Набережная, 41/18; 23:37:0812001:7784 (ИЖС).
129. Анапский р-н, ст. Анапская, ул. Набережная, 41/14; 23:37:0812001:7781 (ИЖС).
130. г. Анапа, пр-т. Пионерский, 263; 23:37:0107002:1205 (Гостиница, апартотель).
131. г. Анапа; 23:37:0709001:5953 и 23:37:0709001:5954 (Реконструкция, надстройка, пристройка).
132. г. Анапа, пр-т. Пионерский, 257 а/3; 23:37:0107002:8257 (Реконструкция, надстройка, пристройка).
133. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Черноморская, 92; 23:37:0108001:2131 (Коммерческое здание).
134. Анапский р-н, ООО АФ "Гостагаевское", секция секция 37 контур 1-4, 18-27, секция 38 контур 10, 13, секция 41 контур 6, 7, 9, 15, 12, 18-22, секция 42 контур 6, 10, 11, 16, 17, 23, 25, секция 50 контур 17, 29; 23:37:0603000:235 (ИЖС).
135. Анапский р-н, с. Витязево, пр-д. Летний, 4; 23:37:0107003:54 (Гостиница, апартотель).
136. Анапский р-н, с. Витязево, пр-д-. Красивый, 20; 23:37:0107003:134 (Гостиница, апартотель).
137. г. Анапа, пр-д. Солдатских матерей, 3; 23:37:0104019:43 (Коммерческое здание).
138. г. Анапа, ул. Кирова, 74; 23:37:0101009:117 (Гостиница, апартотель).
139. г. Анапа, пр-д. Золотой берег, 2; 23:37:0107001:3290 (Объект незавершенного строительства).
140. г. Анапа, ул. Промышленная, 9 а; 23:37:0102032:15 (Коммерческое здание).
141. Анапский р-н, с. Джигинка, ул. Советская, 98; 23:37:0402001:159 (ИЖС).
142. г. Анапа, ул. Набережная; 23:37:0102001:57 (Коммерческое здание).
143. г. Анапа, ул. Чехова, 69; 23:37:0104019:26 (Коммерческое здание).
144. Анапский р-н; 23:37:0603000:1745 (Объект незавершенного строительства).
145. Анапский р-н, ст. Благовещенская, ул. Таманская, 145/1; 23:37:0203001:4276 (Объект незавершенного строительства).
146. г. Анапа, ул. Набережная, 97; 23:37:0103002:263 (Коммерческое здание).
147. Анапский р-н, с. Витязево, пер. Ангарский, 3; 23:37:0108003:200 (Гостиница, апартотель).
148. г. Анапа, ул. Горького, 52; 23:37:0000000:1670 (Объект общественного питания).
149. Анапский р-н, с. Витязево, пер. Приморский, 9; 23:37:0108003:760 (Гостиница, апартотель).
150. г. Анапа, Пионерский пр-т., 221; 23:37:0107002:1099,23:37:0107002:455 (Коммерческое здание).
151. Анапский р-н, с. Супсех, ул. Жолоба, 108; 23:37:1001001:17555 (Гостиница, апартотель).
152. Анапский р-н, с. Витязево, пр-т. Южный, 11 а; 23:37:0107003:482 (Объект незавершенного строительства).
153. г. Анапа, ул. Протапова, 44; 23:37:0101015:18 (Гостиница, апартотель).
154. Анапский р-н, с. Витязево, пер. Благовещенский, 24; 23:37:0108003:237 (Гостиница, апартотель).
155. Анапский р-н, с. Витязево, пер. Приморский, 6; 23:37:0108001:2148 (Гостиница, апартотель).
156. Анапский р-н, с. Витязево, пер. Ангарский, 17; 23:37:0108003:202 (Гостиница, апартотель).
157. г. Анапа, ул. Солдатских матерей, 10; 23:37:0104015:160 (Коммерческое здание).
158. Анапский р-н, п. Пятихатки, ул. Виноградная, 5; 23:37:0717001:1126 (Гостиница, апартотель).
159. Анапский р-н, х. Песчаный, ул. Балтийская, 31; 23:37:0709001:5348 (Объект незавершенного строительства).
160. г. Анапа, ул. Чехова, 67 г; 23:37:0109001:177 (Коммерческое здание).
161. Анапский р-н, п. Малый Утриш; 23:37:1101001:346 (Объект незавершенного строительства).
162. Анапский р-н, п. Малый Утриш; 23:37:1101001:314 (Объект незавершенного строительства).
163. Анапский р-н, п. Малый Утриш; 23:37:1101001:345 (Объект незавершенного строительства).
164. г. Анапа, ул. Крымская, 43; 23:37:0101019:47 (Объект незавершенного строительства).
165. г. Анапа, ул. Набережная, 76; 23:37:0103002:471 (Коммерческое здание).
166. Анапский р-н, ст. Гостагаевская, прудовое хозяйство; 23:37:0601000:120 (Коммерческое здание).
167. Анапский р-н, п. Верхнее Джемете, ул. Роз, 19; 23:37:0716001:1909 (Объект незавершенного строительства).
168. г. Анапа, ул. Шевченко, 116; 23:37:0103008:17 (Коммерческое здание).
169. г. Анапа, ул. Шевченко, 188; 23:37:0104008:608 (ИЖС).
170. Анапский р-н, с. Супсех, ул. Фрунзе, 37; 23:37:1001001:17774 (Объект незавершенного строительства).
171. Анапский р-н, СНТ "Персик", ул. Центральная, 70; 23:37:0802003:890 (Гостиница, апартотель).
172. Анапский р-н; 23:37:0716000:1285 (Объект незавершенного строительства).
173. Анапский р-н, п. Малый Утриш, ул. Малоутришская; 23:37:1101001:318 (Гостиница, апартотель).
174. Анапский р-н, п. Верхнее Джемете, ул. Роз, 19; 23:37:0716001: 1909 (Объект незавершенного строительства).
175. Анапский р-н, с. Супсех, ул. Грушовая, 42; 23:37:1001002:373 (Объект незавершенного строительства).
176. г. Анапа, ул. Василия Маргелова, 3; 23:37:0107002: 7947 (Гостиница, апартотель).
177. Анапский р-н, с. Супсех, ул. Советская, 27; 23:37:1001001: 2687 (Коммерческое здание).
178. г. Анапа, ул. Буковая, 30; 23:37:0110001: 30 (Объект незавершенного строительства).
179. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Черноморская, 216; 23:37:0107003:1015 (Объект общественного питания).
180. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Черноморская, 218 а; 23:37:0107003: 906 (Объект общественного питания).
181. г. Анапа, ЗАО АФ "Кавказ", секция 6, контуры 65, 66; 23:37:1006000:3752 (Объект незавершенного строительства).
182. г. Анапа, ЗАО АФ "Кавказ", секция 6, контуры 65, 66; 23:37:1006000:3749 (Объект незавершенного строительства).
183. Анапский р-н, ст. Анапская, ул. Чехова, 16; 23:37:0812003:6864 (Коммерческое здание).
184. г. Анапа, ул. Ленина, пр-т Революции; 23:37:0101005:582 (Реконструкция, надстройка, пристройка).
185. г. Анапа, ул. Олимпийская, 7; 23:37:0107002:2704 (Коммерческое здание).
186. г. Анапа, ул.Буковая, 28; 23:37:0110001:1668 (Гостиница, апартотель).
187. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Знойная, 14 а; 23:37:010700 3:556 (Гостиница, апартотель).
188. г. Анапа, ул. Северная, 3 в; 23:37:010400 1:119 (Коммерческое здание).
189. г. Анапа, район базы отдыха "Нижегородец"; 23:37:0107003:5 (Объект незавершенного строительства).
190. г. Анапа, ул. Ленина/ул. Заводская, 75/3; 23:37:0102024:21 (Коммерческое здание).
191. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Кооперативная, 55 а; 23:37:1005001:3148 (Объект незавершенного строительства).
192. г. Анапа, пр-т. Пионерский, 56; 23:37:0107002:53 (Коммерческое здание).
193. г. Анапа, ул. Советская\ ул. Владимировская, 39/60; 23:37:0102022:40 (Объект незавершенного строительства).
194. Анапский р-н; 23:37:0721001:4207 (ИЖС).
195. Анапский р-н, с. Витязево, пр-т. Южный, 32; 23:37:0107003:611 (Объект незавершенного строительства).
196. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Кооперативная, 67 б; 23:37:0108002:1692 (МКЖД).
197. г. Анапа, ул. Набережная, 67; 23:37:0103002:262 (Объект незавершенного строительства).
198. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Олимпийская, 70; 23:37:0108002:4507 (Коммерческое здание).
199. г. Анапа, Анапское шоссе, 4; 23:37:0109002:62 (Нежилое здание/строение).
200. г. Анапа, ул. Набережная, 3; 23:37:0103002:132 (Гостиница, апартотель).
201. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Утришская, 12; 23:37:1101003:4 (Гостиница, апартотель).
202. г. Анапа, ул. Айвазовского, 41; 23:37:0107002:1243 (Гостиница, апартотель).
203. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Мира, 221; 23:37:0107003:116 (Объект общественного питания).
204. Анапский р-н, с. Витязево, пр-т. Южный, 30; 23:37:0108003:21 (Гостиница, апартотель).
205. г. Анапа, ул. Ленина, 154а; 23:37:0101054:966 (Коммерческое здание).
206. г. Анапа, ул. Айвазовского, 37; 23:37:0107002:1239 (Гостиница, апартотель).
207. Анапский р-н, ст. Благовещенская, ул. Школьная, 66 а; 23:37:0203001:670 (Объект незавершенного строительства).
208. г. Анапа, пр-д. Джеметинский, 10; 23:37:0107002:1232 (Реконструкция, надстройка, пристройка).
209. г. Анапа, пр-д. Золотистый, 11; 23:37:0107001:141 (Объект незавершенного строительства).
210. г. Анапа, проезд 1-й, 2 а; 23:37:0107002:2707 (Объект общественного питания).
211. г. Анапа, ул. Виноградная, 2 а; 23:37:0107002:1058 (Объект незавершенного строительства).
212. Анапский р-н, п. Малый Утриш, з/у между к.н.; 23:37:1101001:52 и 23:37:1101001:43 (Нежилое здание/строение).
213. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Скифская, 4 д; 23:37:0107003:2066 (Объект незавершенного строительства).
214. Анапский р-н, ЗАО "Джемете", секция 17; 23:37:0721001:2575 (ИЖС).
215. г. Анапа, ул. Ростовская, 18; 23:37:0107002:1030 (Гостиница, апартотель).
216. г. Анапа, ул. Пролетарская, 21 а; 23:37:0104009:99 (Гостиница, апартотель).
217. г. Анапа, ул. Парковая, 60; 23:37:0104018:54 (Объект незавершенного строительства).
218. г. Анапа, ул. Парковая, 60 в; 23:37:0104018:56 (Объект незавершенного строительства).
219. г. Анапа, ул. Мирная, 1; 23:37:0104018:58 (Объект незавершенного строительства).
220. Анапский р-н, автодорога с. Юровка - ст. Раевская - г. Новороссийск, 6-й кв., 1; 23:37:0601000:11 (Объект незавершенного строительства).
221. Анапский р-н, с. Витязево, пер. Приморский, 26; 23:37:0108003:691 (Гостиница, апартотель).
222. г. Анапа, ул. Гребенская, 27; 23:37:0103005:19 (Гостиница, апартотель).
223. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Солнечная/ул. Гагарина, 16/15; 23:37:0108001:777 (Гостиница, апартотель).
224. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Восточная/ул. Красноармейская, 13/94; 23:37:0108001:5581 (Коммерческое здание).
225. г. Анапа, пр-д. Межсанаторный, 17; 23:37:0107001:520 (Гостиница, апартотель).
226. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Майора Витязя, 2 в; 23:37:0108001:2042 (Гостиница, апартотель).
227. г. Анапа, ул. Самбурова, 82; 23:37:0102012:17 (Гостиница, апартотель).
228. г. Анапа, ул. Тургенева, 78 а; 23:37:0101034:12 (Гостиница, апартотель).
229. г. Анапа, ул. Кольцевая, 8 к; 23:37:0107001:97 (Гостиница, апартотель).
230. г. Анапа, ул. Владимирская, 31; 23:37:0102017:9 (Гостиница, апартотель).
231. г. Анапа, ул. Красноармейская, 1 а; 23:37:0104001:343 (Объект общественного питания).
232. Анапский р-н, ст. Благовещенская, пер. Казачий, 36; 23:37:0203001:1628 (Гостиница, апартотель).
233. г. Анапа, пр-д. Котломской, 1 а; 23:37:0104001:341 (Коммерческое здание).
234. г. Анапа, пр-д. Дивный, 13; 23:37:0107003:893 (Объект незавершенного строительства).
235. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Скифская, 4 г; 23:37:0107003:2065 (Объект незавершенного строительства).
236. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Скифская, 64; 23:37:0107003:1904 (Объект незавершенного строительства).
237. Анапский р-н, ЗАО "Джемете", секция 17, контур 28; 23:37:0716000:622 (Объект незавершенного строительства).
238. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Солнечная, 14; 23:37:0108001:381 (Гостиница, апартотель).
239. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Святого Георгия, 34; 23:37:0108001:2049 (Коммерческое здание).
240. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Скифская, 68; 23:37:0107003:2274 (Объект незавершенного строительства).
241. г. Анапа, ул. Крымская, 121; 23:37:0103003:365 (Коммерческое здание).
242. Анапский р-н, с. Сукко, ул. 1-й Проезд, 5; 23:37:1005001:734 (Гостиница, апартотель).
243. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Кооперативная, 6; 23:37:1005001:909 (Гостиница, апартотель).
244. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Кооперативная, 15; 23:37:1005001:791 (Гостиница, апартотель).
245. Анапский р-н, с. Сукко, пр-д. Можжевеловый, 15 а; 23:37:1005001:999 (Объект незавершенного строительства).
246. г. Анапа, ул. Краснодарская, 24 (Гостиница, апартотель).
247. г. Анапа, ул. Песчаная, 19; 23:37:0107002:512 (Коммерческое здание).
248. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Центральная, 1 л; 23:37:1005001:3519 (Коммерческое здание).
249. г. Анапа, ул. Парковая; 23:37:0104019:57 (Коммерческое здание).
250. Анапский р-н, с. Цибанобалка, ул. Садовая, 31 (Объект незавершенного строительства).
251. Анапский р-н, с. Витязево, пр-т Южный, 42; 23:37:0107003:1698 (Коммерческое здание).
252. Анапский р-н, с. Сукко, пр-д Таманский, 10 (Гостиница, апартотель).
253. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Горького, к.н.; 23:37:0107003:2269 (Гостиница, апартотель).
254. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Горького, к.н.; 23:37:0107003:2269 (Коммерческое здание).
255. Анапский р-н, с. Супсех, ул. Пушкина, 32 (Объект незавершенного строительства).
256. г. Анапа, Пионерский пр-т., 70 Е; 23:37:0107002:254 (Гостиница, апартотель).
257. г. Анапа, ул. Протапова, 20 (Объект незавершенного строительства).
258. Анапский р-н, х. Усатова Балка, ул. Маяковского, 2 е; 23:37:0811001:1442 (Объект незавершенного строительства).
259. Анапа, ул. Чехова, 50 а, ГСК-15, бокс №15, оч. 2-ая (Коммерческое здание).
260. г. Анапа, ул. Ростовская, 14 (Гостиница, апартотель).
261. г. Анапа, ст. Благовещенская, пер. Казачий, 3 (Гостиница, апартотель).
262. г. Анапа, с. Витязево, ул. Почтовая, 18 а (Гостиница, апартотель).
263. г. Анапа, СОТ "Здоровье", квартал 4, участок 173 (Коммерческое здание).
264. г. Анапа, ул. Промышленная, 17 (Коммерческое здание).
265. Анапский р-н, ст. Анапская, ул. Супсехская, 5 а (МКЖД).
266. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Новоселов, 38 (Объект незавершенного строительства).
267. Анапский р-н, х. Песчанный, ул. Покровская, 14 (Объект незавершенного строительства).
268. г. Анапа, Пионерский просп., 47 (Объект незавершенного строительства).
269. г. Анапа, ул. Ленина, 197/199; 23:37:0102035:83 (Объект незавершенного строительства).
270. г. Анапа, ул. Песчанная, 23 (Гостиница, апартотель).
271. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Томская, 25 (ИЖС).
272. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Березовая, 4 а; 23:37:0108001:5966 (Объект незавершенного строительства).
273. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Центральная, 45; 23:37:1005001:802 (Гостиница, апартотель).
274. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Кооперативная, 11; 23:37:1005001:2294 (Гостиница, апартотель).
275. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Центральная, 34, 36, 38; 23:37:1005001:851, 23:37:1005001:852, 23:37:1005001:853 (Объект незавершенного строительства).
276. Анапский р-н, с. Сукко, ул Центральная, 27; 23:37:1005001:3018 (Объект общественного питания).
277. Анапский р-н, с. Сукко, ул Центральная, 27; 23:37:1005001:3018 (Гостиница, апартотель).
278. г. Анапа, пр-т. Пионерский, 88 в; 23:37:0107002:300 (Гостиница, апартотель).
279. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Почтовая, 21; 23:37:0108002:966 (Гостиница, апартотель).
280. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Кооперативная, 26; 23:37:1005001:838 (Объект незавершенного строительства).
281. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Кооперативная, 53; 23:37:1005001:786 (Объект незавершенного строительства).
282. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Лесная, 52; 23:37:1005001:755 (Объект незавершенного строительства).
283. г. Анапа, пр-д. Джеметинский, 6 б; 23:37:0107001:1554 (Реконструкция, надстройка, пристройка).
284. г. Анапа, пр-д. Гостевой, 32; 23:37:0107002:6336 (Гостиница, апартотель).
285. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Казачий стан, 13; 23:37:1005001:76 (Гостиница, апартотель).
286. Анапский р-н, с. Сукко, пр-д. Таманский, 7; 23:37:1005001:319 (Коммерческое здание).
287. Анапский р-н, с. Сукко, пр-д. Лермонтовский; 23:37:1005001:3511; 23:37:1005001:3510 (Коммерческое здание).
288. Анапский р-н, с. Сукко, ул. 1-й Проезд, 9; 23:37:1005001:889 (Гостиница, апартотель).
289. г. Анапа, ул. Терская, 147; 23:37:0103003:31 (Коммерческое здание).
290. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Комарова, 53; 23:37:0709001:1908 (Гостиница, апартотель).
291. г. Анапа, ул. Спортивная, 22 (МКЖД).
292. Анапский р-н, с. Сукко, ул. Лесная, 28; 23:37:1005001:262 (Объект незавершенного строительства).
293. Анапский р-н, ст. Благовещенская, ул. Черноморская, 167 а (Коммерческое здание).
294. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Просторная, 2/3; 23:37:0108002:3035 (Объект незавершенного строительства).
295. г. Анапа, ул. Азовская, 20 (Гостиница, апартотель).
296. г. Анапа, ул. Терская, 147 (Нежилое здание/строение).
297. г. Анапа, ул. Чехова, 50 а (ул. Мирная), ГСК-15, бокс 23, 24 (Коммерческое здание).
298. г. Анапа, ул. Крепостная, 87 (Коммерческое здание).
299. г. Анапа, ул. Крымская/Красноармейская (Коммерческое здание).
300. г. Анапа, ул. Крымская/Красноармейская (Коммерческое здание).
301. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Золотые пески, 9 (Коммерческое здание).
302. Анапский р-н, с. Супсех, ул. Фрунзе, 74 а (Объект незавершенного строительства).
303. Анапский р-н, с. Супсех, ул. Малиновая, 25 (Объект незавершенного строительства).
304. г. Анапа, ул. Новороссийская/ул. Астраханская, 100/23 (Реконструкция, надстройка, пристройка).
305. Анапский р-н, с. Супсех, ул. Покровская/ул. Никольская, 3/2 (Объект незавершенного строительства).
306. Анапский р-н, с. Витязево, ул. Черноморская, 176 (Объект незавершенного строительства).
307. г. Анапа, ТОО; 23:37:0401000:883 (Объект незавершенного строительства).
308. Анапский р-н, ст. Анапская, ул. Школьная, 58 а (Объект незавершенного строительства).