Эксперт+
Заботао вашем будущем
Бесплатная консультация, первичная и вторичная недвижимость в Анапе
Получить
выгодную ипотеку
Эксперт+
ЗаботаОчень часто бывает так, что люди обращаются ко мне с просьбой подобрать им квартиру в готовом доме, или, на крайний случай в доме, который скоро сдается в эксплуатацию. Но в Анапе, к сожалению, в домах с такой степенью готовности, квартиры от застройщика уже все проданы.
Что делать человеку, который не хочет вкладываться в долговременное строительство, а вторичный рынок не подходит из – за завышенных цен на недвижимость или по иным причинам.
Таким людям поможет покупка квартиры по переуступке. Договор переуступки права является альтернативным способом совершить сделку по купле-продаже квартиры в строящемся доме.
Поговорим сегодня о том, что же такое эта пресловутая переуступка, каковы основные принципы ее оформления и в чем ее выгоды и риски.
Оглавление
Продажа квартиры по переуступке прав собственности - это наиболее распространенный способ купить квартиру во вновь построенном доме на завершающих этапах его строительства.
Обычно, у надежных застройщиков Анапы имеются свои мелкие и крупные инвесторы, которые выкупают самые ликвидные квартиры на начальном этапе строительства. Квартиры они покупают по договору долевого участия, в полном соответствии с ФЗ-214, с оформлением страхового полиса и регистрацией в Росреестре.
Ближе к сдаче дома в эксплуатацию, инвесторы выставляют свои квартиры на продажу, но уже не по той цене, по которой они брали у застройщика, а несколько дороже. В этот момент и сходятся интересы инвесторов и тех, кто хочет купить квартиру в строящемся доме на завершающих этапах строительства.
В этой схеме право собственности на саму недвижимость, в частности Свидетельство о праве собственности пока отсутствует, ведь дом еще не сдан в эксплуатацию. На руках есть ДДУ (договор долевого участия). Вот все права Участника по этому договору вы и можете купить.
Оформление переуступки прав собственности по договору ДДУ фактически закрепляет право на собственность, когда дом будет сдан в эксплуатацию окончательно. Т.е. формально вы покупаете не саму квартиру, а все права дольщика. По факту это означает обычное приобретение квартиры в новостройке.
Продажа по переуступке права собственности регламентируется Федеральным Законом 214 «Об участии в долевом строительстве». Закон не содержит нормы, что Застройщика нужно обязательно уведомлять о своем намерении продать право требования.
Однако на практике эта обязанность возлагается на Участника долевого строительства одним из пунктов ДДУ. Поэтому нужно оформить письменное уведомление его о намерении Участника оформить договор переуступки прав собственности на квартиру.
Когда продажа новостройки по переуступке проводится физ. лицом, находящемся в браке, необходимо будет получить согласие супруга или супруги, потому что долевое участие в строительстве является совместным имуществом.
Обращаю внимание, что, оформляя договор переуступки прав собственности на квартиру, покупатель принимает на себя и все обязательства Участника долевого строительства перед Застройщиком. Поэтому очень внимательно прочтите эти пункты ДДУ.
Проверьте все квитанции об уплате взносов и прочие платежные документы. Для вас самым важным будет убедиться, что Участник-Продавец прав полностью исполнил свои обязательства перед строительной компанией.
Уместно будет получить данную информацию и от Застройщика, и от Участника и сравнить показатели. Таким образом вы избежите вероятных махинаций или ошибок.
Ответ однозначный – да. Ипотека является способом кредитования физлиц и возможностью быстро обзавестись собственным жильем. Около четверти сделок по продаже недвижимости сейчас осуществляется именно через механизм переуступки.
Банки вполне лояльно относятся к переуступке права собственности на квартиру по ипотеке. Дом уже полностью или практически построен, так что риск незавершения строительства минимален. В 2017 году тенденции продаж по переуступке прав собственности сохраняются на уровне прошлого года.
Купля-продажа недвижимости через механизм переуступки права собственности на квартиру облагается налогом в 13%. Причем берется только разница между суммой затраченных средств и суммой сделки.
Например, Участник-Инвестор вложил 2 млн. руб. по Договору долевого участия в строительстве. За время возведения здания потенциальные квартиры существенно подорожали, и теперь он смог осуществить продажу по переуступке прав собственности в целом за 3 млн. руб. Налог он заплатит в размере 13% от полученной прибыли в 1 млн.руб., т.е. 130 тыс. руб.
При этом обязательно нужно подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если сумма полученной прибыли равна нулю.
Важно! Если вы не подадите указанный документ, налоговики могут вам прислать уведомление об уплате налога со всей суммы продажи, а также оштрафовать за неподанную отчетность.
Самой важной темой всегда является тема потенциальных рисков, потерь. Постараюсь вкратце обрисовать ситуацию по этой тематике.
Начнем с того, что каждый покупатель, оформляя продажу по переуступке прав собственности должен понимать, что для него же лучше фиксировать реальную цену квартиры в договоре переуступки прав собственности. Это делается для того, чтобы в случае признания договора по каким-либо причинам недействительным, вы бы смогли вернуть все свои деньги.
Однако, на практике, продавец не желает показывать всю сумму сделки в договоре переуступки, т.е. не хочет платить налоги. В данном случае возможны различные варианты соглашений:
В моей практике, таких разбирательств не было, поскольку я не предлагаю людям квартиры в сомнительных стройках. Там же, где застройщик работает честно, никаких двойных продаж быть не может по определению.
Кроме этого, перед тем как передать деньги продавцу, советую внимательно проверять: выполнены ли обязательства Участника перед Застройщиком, причем делать встречную проверку данных, обратившись, непосредственно в строительную компанию.
Важным отличием покупки квартиры по переуступке от покупки квартиры у застройщика является то как и когда выгодоприобретатель получает деньги.
В случае с договором долевого участия, деньги застройщику вы перечисляете только после того как договор будет зарегистрирован в Росреестре, о чём на договоре будет свидетельствовать государственная печать.
При покупке квартиры по переуступке, деньги передаются продавцу перед тем, как документы будут сданы на регистрацию в регистрационную палату. То есть, на период оформления сделки в Росреестре у вас на руках не останется ни денег, ни договора. Этот момент, пожалуй, самый болезненный во всей процедуре продажи квартиры по переуступке права.
На руках у вас останется только выписка из государственного учреждения о том, что у вас приняты документы на регистрацию. Обычный срок их регистрации в Росреестре составляет 1,5 недели.
В целом, продажа по переуступке прав собственности – вполне нормальный и рабочий механизм, заменяющий на определенных стадиях договор долевого участия или договор купли продажи.
В случае, если вы сами хорошо разбираетесь в механизме процедуры оформления договора переуступки права, то можете самостоятельно, без привлечения сторонних лиц заняться подготовкой документации к сделке. Если же сомневаетесь, то лучше пригласить специалиста, так вам будет намного спокойней.
В конце статьи, для того, чтобы закрепить в вашем сознании всё выше написанное, хочу предложить вам посмотреть видео на эту же тему.
Переуступка права собственности — это способ приобретения недвижимости в строящемся доме на его завершающей стадии, когда продается уже существующий договор долевого участия. Договор переуступки позволяет покупателю получить все права дольщика.
Для официальной регистрации сделки по переуступке необходимо уведомить застройщика. Если продавец находится в браке, требуется согласие супруга.
Приобретение недвижимости через механизм переуступки влечёт за собой финансовые риски, такие как передача денег продавцу до регистрации сделки в Росреестре. Также существует вероятность двойных продаж из-за уклонения от фиксации реальной цены.
Налог на доходы с продажи квартиры через механизм переуступки составляет 13% от разницы между затраченной суммой и ценой сделки, но не менее минимального налога.
Около 25% всех сделок с недвижимостью совершаются через механизм переуступки права собственности.
Позвонить
