Итоги 2021 года в сфере недвижимости

Конец года - время подводить итоги. Будучи экспертом по недвижимости, поделюсь наблюдениями из своей профильной сферы. Выбрал наиболее значимые, по моему мнению, события и явления 2021 года - как в целом по России, так и непосредственно в Анапе.

Рекордные объёмы ввода жилья

2021 год стал рекордным по объёмам жилищного строительства. Согласно данным Минстроя, по итогам года ожидается введение в строй 86,5 млн. кв.м. жилья - это максимальный показатель за всю историю нашей страны (в 2020 году было построено 82,2 кв.м.).

Практически половина этого объёма составляет индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), о котором пойдёт речь в следующем пункте.

В целом объёмы строительства жилья к 2030 году должны увеличиться до 120 млн. кв.м. в год. Всего за этот срок перед Правительством стоит задача ввести в строй более 1 миллиарда "квадратов" жилья!

ИЖС

Летом 2021 года Правительством была утверждена стратегическая инициатива "Мой частный дом", направленная на развитие ИЖС. Инициатива предполагает:

• облегчение процедуры оформления строительной документации;
• упрощение процедуры подключения объектов ИЖС к коммуникациям;
• создание специального ипотечного продукта для ИЖС;
• внедрение реестра типовых проектов домов.

К 2024 году в России планируют запустить массовое индивидуальное жилищное строительство. К слову, в Анапе это уже чётко прослеживается на примере множества строящихся коттеджных посёлков ("Загород", "Дрим", "Семигорье", "Черноморский" и других).

Рост ключевой ставки Центробанка

С июля 2020 года до середины марта 2021 года ключевая ставка находилась на исторически низком уровне - всего 4,25% годовых. Низкими были и ставки по ипотеке, пользовалась широким спросом "льготная" ипотека с господдержкой.

В течение последующих месяцев ключевая ставка начала уверенно расти и 17 декабря достигла уровня 8,5% - ровно в два раза больше, чем было в начале года.

К чему это приведёт? По всем законам рынка, ипотечные ставки перевалят психологическую отметку 10% в самое ближайшее время. Субсидированная ипотека останется, но станет более адресной, т.е. не общедоступной.

Рост цен на жильё

Вы скажете, что рост цен на жильё - это не новость. И будете правы. Но 2021 год отметился небывалым ростом цен!

По данным портала "Мир квартир", если за 2020 год цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 19% в среднем по стране, то за 2021 год - на 28%. На "вторичке" показатели ещё более впечатляющие - с 9% до 25% соответственно.

В лидерах - Краснодар и Сочи. В Краснодаре стоимость "квадрата" в новостройках выросла на 84%, во вторичном фонде - на 67%. В Сочи - на 65% и 77% соответственно.

По моему мнению, цены в Анапе, Геленджике, Сочи достигли своего потолка к середине 2021 года. Последние месяца три они ползли вниз, и такая динамика, по моему мнению может продолжиться до весны. В Краснодаре же рост цен остановился только в ноябре - декабре. По мнению большинства аналитиков, цены будут расти дальше. Я в этом не уверен. Полагаю, что ближайшие месяцы мы увидим стагнацию цен на недвижимость Краснодара. О факторах, указывающих на грядущее снижение, я рассказываю здесь. В более долгосрочной перспективе, я соглашусь с мнением экспертов, цены снова пойдут вверх, поскольку причин для этого немало.

Основные причины взрывного роста цен в новостройках:

• подорожание стройматериалов и топлива, а также инфляция в целом;
• дефицит дешёвой рабочей силы (мигрантов);
• рост стоимости земельных участков под будущую застройку;
• усложнение и удорожание оформления разрешительной документации и согласования проектов;
• повышение социальной нагрузки на застройщиков (в виде обязанности обеспечить строящееся жильё всеми необходимыми объектами социальной и инженерной инфраструктуры).

Неудивительно, что подорожание новостроек привело к цепной реакции и на вторичном рынке, где также сказался эффект льготной ипотеки - это когда продавцы взвинтили цены, спекулируя на ажиотажном спросе из-за дешёвых кредитов. Кстати, этот фактор во многом обесценил усилия государства по субсидированию ипотечных ставок. В результате конечный продукт - квартира - не стал таким доступным, как это задумывалось.

Начало всероссийской реновации

Если реновация в Москве уже несколько лет идёт полным ходом, то во всероссийском масштабе она стартовала в 2021 году.

Первыми городами, которых затронула реновация, стали Тюмень, Иркутск и Нижний Новгород. В ближайшей перспективе - Улан-Удэ и Благовещенск.

По данным Минстроя, на сегодняшний день под застройку уже выбраны земельные участки общей площадью более 20 тысяч гектаров, на которых можно построить 700 млн. кв.м. жилья.

Таким образом, строительная отрасль в нашей стране на годы вперёд обеспечена работой в самых разных регионах.

Гаражная амнистия

С 1 сентября вступил в силу федеральный закон №79-ФЗ от 05.04.2021 г., более известный как "гаражная амнистия". Согласно новому закону, граждане могут в упрощённой форме оформить право собственности на гаражную постройку и земельный участок, находящийся в настоящее время в государственной или муниципальной собственности.

Процедура подачи документов будет бесплатной для одного объекта. Предполагаемый срок действия "амнистии" - до 1 сентября 2026 года (скорее всего, он будет продлён).

Как в случае со знаменитой "дачной амнистией", основной целью нововведения является увеличение налогооблагаемой базы и, соответственно, рост собираемости налогов с населения.

Для рынка недвижимости Анапы 2021 год также не прошёл бесследно. Кратко пробегусь по наиболее важным событиям, случившимся в на курорте в течение этого года.

На фоне резкого уменьшения количества строек и, как следствие, снижения активности застройщиков, главным "ньюсмейкером" года стала городская администрация.

Чего только стоит история с обсуждением нового генплана Анапы – это, пожалуй, самое яркое событие в жизни города в уходящем году (если не считать августовский потоп).

Это неудивительно, ведь новый генплан затрагивает интересы слишком большого числа людей. К тому же многие не понимают, какая судьба ждёт их земельные участки и дома, если документ окончательно утвердят в его нынешнем варианте.

Также мэрия была активна и на судебном поприще. В течении года состоялось несколько судов, где истцом выступала городская власть.

Самыми заметными считаю процессы, в ходе которых администрация отсудила у московского застройщика в общей сложности 60 гектаров в микрорайоне Парковый. Кстати, из-за судебных разбирательств с арендаторами в этом районе была остановлена стройка ЖК "18/3" на Анапском шоссе.

В ноябре мэрия отсудила 25 участков в прибрежной зоне рядом с Большим Утришом, которые каким-то невероятным образом оказались в собственности физических лиц. Спустя месяц здесь был снесён незаконно построенный ресторан.

К слову, снос незаконных построек - тренд 2021 года в Анапе. Досталось даже кофейне-самострою в самом центре города, по соседству с городским театром. Я уже не говорю о сносе многочисленных гостиниц, самовольно построенных вдоль побережья.

Также под предлогом сохранения прибрежной полосы от застройки администрация наложило вето на строительство ЖК "Акварель" в районе Высокого берега.

С другой стороны, постепенно решается вопрос с долгостроями. Проблемным домам находят инвесторов для завершения строительства, подключают для решения вопроса Фонд защиты прав обманутых дольщиков. Власти обещают окончательно закрыть вопрос с долгостроями в 2023 году.

Постепенно ужесточаются ограничения по строительству нового жилья в Анапе. За 2021 год в городе стартовало лишь три заметных стройки многоквартирных домов - ЖК "Два Адмирала", "Бархатный сезон" и "Виноград".

Однако по объёмам введённого жилья за 2021 год Анапа удержится в ТОП-3 среди городов Кубани, пропустив на второе место Новороссийск (безоговорочный лидер - Краснодар). За январь-октябрь 2021 года на курорте сдано 303 тыс. кв.м. жилья (данные за IV квартал ещё не представлены).

Напишите в комментариях, если я о чём-либо забыл упомянуть, и что является, по вашему мнению, важным изменением в сфере недвижимости по России в целом и в Анапе в частности.

Также мне будет интересно узнать ваши предположения, что ждёт рынок жилья в следующем году. Как  поведут себя цены?  Разрешат ли новые стройки в Анапе? В каком виде будет принят генплан?

Я по-прежнему буду следить за обстановкой в сфере недвижимости и делиться самой важной и полезной информацией с вами. +7 (800) 350-30-39 - номер бесплатного телефона, по которому вы можете записаться ко мне на консультацию. Буду рад помочь решить ваш жилищный вопрос.