Три типа недвижимости у моря, которые я бы не стал покупать в 2026 году.

Когда рынок активный, можно быть уверенным в том, что твоя покупка так или иначе окажется для тебя выгодной, но сейчас, когда рынок стагнирует нужно внимательно относиться к тому, что вы покупаете.

Поэтому, ниже, наблюдения по рынку недвижимости Анапы, но я уверен, что их можно перенести на любой город России в 2026 году.

Новостройки

Первый тип недвижимости, который я бы сегодня обходил стороной — новостройки на ранних этапах строительства.

До сих пор многие уверены, что самая низкая цена бывает только на котловане. Лет пять - десять назад это действительно работало. Сегодня ситуация изменилась.

На старте продаж квартиры часто продаются дороже, чем аналогичные варианты перед сдачей дома или сразу после ввода в эксплуатацию. Происходит это из-за того, что банк, финансирующий стройку, пытается выжать максимум из проекта, и цены, которые устанавливаются на начало продаж, это, по сути, тестировочные цены.

Если вы повелись, то банк всё рассчитал правильно. При этом вы берёте на себя дополнительные риски и несколько лет ждёт завершения строительства.

Но я бы рекомендовал ждать как минимум полгода после начала стройки, за это время к банкирам приходит осознание реального спроса на данный проект и цены корректируют.

Если задача заключается именно в выгодной покупке, я бы в первую очередь смотрел готовые новостройки и дома на финальной стадии строительства. Очень часто именно там сегодня находятся самые интересные предложения.


 

Цоколи, кладовки

Второй тип недвижимости — цокольные помещения и кладовки, которые покупаются исключительно ради инвестиций.

Несколько лет назад это действительно был интересный инструмент. Небольшой бюджет входа позволял быстро выйти на хорошую окупаемость.

Сейчас ситуация совсем другая.

Стоимость таких объектов выросла настолько сильно, что во многих случаях срок окупаемости приближается к двадцати годам. Для сравнения, ещё несколько лет назад он был в разы меньше.

Главное преимущество подобных объектов заключалось именно в низкой цене покупки. Когда цена перестала быть низкой, исчезла и значительная часть инвестиционной привлекательности.


 

Дешевая вторичка

Третий тип недвижимости, к которому я бы относился максимально осторожно — самая дешёвая вторичка на рынке.

На первый взгляд она выглядит заманчиво. Цена ниже рынка, продавец торопится, объект кажется выгодным.

Проблема в том, что по-настоящему хорошие квартиры редко продаются с серьёзным дисконтом без причины.

За низкой ценой очень часто скрываются сложности, о которых покупателю никогда не расскажут. Проблемные соседи, юридические нюансы, устаревшие и зачастую отсутствующие коммуникации, сложности с перепродажей или другие факторы, которые становятся очевидными уже после покупки.

Конечно, исключения бывают всегда. Но мой опыт показывает, что большинство самых дешёвых объектов находятся внизу рынка не случайно.

Если недвижимость покупается для себя, а не ради краткосрочной спекуляции, я бы сегодня смотрел прежде всего на средний и высокий сегмент.

Особенно сейчас, когда рынок Юга переживает не самые активные времена. Постоянные сообщения о беспилотных угрозах снижают спрос со стороны иногородних покупателей, а многие продавцы готовы обсуждать серьёзные скидки и уступки.

Парадокс текущего рынка заключается в том, что хорошую недвижимость сегодня часто можно купить с более интересным дисконтом, чем проблемную недвижимость несколько лет назад.