Эксперт+
Заботао вашем будущем
Бесплатная консультация, первичная и вторичная недвижимость в Анапе
Получить
выгодную ипотеку
Эксперт+
ЗаботаОчень многие люди сегодня смотрят на цены в новостройках и делают довольно простой вывод - если квартиры дорожают — значит недвижимость стабильно растёт в цене.
И на первый взгляд это действительно выглядит логично. Человек открывает сайты застройщиков, сравнивает цены с тем, что было несколько лет назад, и видит рост в полтора-два раза, а где-то и больше.
Но проблема в том, что по факту растёт не стоимость самой квартиры, а растёт стоимость финансовой схемы вокруг неё. Мы не берём в расчёт сейчас рост цен на строительные материалы, рабочую силу и прочие стандартные производственные издержки, это есть, но это не главное из-за чего растут цены.
Современная новостройка сегодня — это уже не просто бетон, стены и квадратные метры - это сложный финансовый банковский продукт.
Причём чем дальше, тем меньше цена квартиры зависит исключительно от самого объекта и тем больше — от того, как именно этот объект продают.
Особенно сильно рынок изменился после введения эсккроу счетов и массового появления льготной ипотеки.
До этого всё было намного проще. Да, застройщики тоже использовали маркетинг, акции и рассрочки, но всё-таки квартира оставалась квартирой, а её стоимость была гораздо ближе к реальной рыночной цене.
Потом появилась льготная ипотека, субсидированные ставки, траншевая ипотека, сложные банковские программы, и рынок начал очень быстро перестраиваться.
Людям кажется, что застройщики просто начали продавать квартиры дороже, но по факту застройщики начали продавать так называемый «комбо-продукт», в который зашито огромное количество дополнительных расходов.
Сегодня в стоимость новостройки уже включены:
И когда человек видит, что квартира у застройщика стоит 15 миллионов он не понимает, что значительная часть этих денег — это стоимость не самой квартиры, а всей схемы её продажи.
Особенно хорошо это видно на примере субсидированных ставок.
И у человека возникает ощущение, будто государство, банк и застройщик совместно сделали ему подарок, хотя в реальности этот «подарок» уже давно включён в стоимость квадратного метра, потому что ни банк, ни застройщик работать себе в убыток не будут.
Именно поэтому цена застройщика — это далеко не всегда рыночная цена квартиры. Очень часто это цена квартиры плюс стоимость финансового маркетинга вокруг неё.
Особенно болезненно это осознавать неопытным инвесторам, которых убедили в том, что после строительства они смогут её выгодно перепродать. Мало того, что зачастую сейчас цена на заключительных этапах строительства у застройщика немногим дороже, чем два года назад на котловане, так и по этой цене инвестор никогда эту квартиру не сможет продать, потому что он продаёт квартиру, а не комбо - продукт, как застройщик.
Покупатели уже не готовы платить за старые льготные программы, маркетинговые обещания, субсидированные ипотечные ставки, им нужна просто квартира.
То есть оказывается, что реальная рыночная стоимость объекта заметно ниже той цены, по которой человек заходил в проект.
Особенно это заметно сейчас в сегменте инвестиционных студий, потому что огромное количество людей покупали студии не для жизни, а по принципу - надо хоть куда-то припарковать деньги.
Но проблема в том, что инвестиционная студия и ликвидная недвижимость — это далеко не всегда одно и то же.
Через несколько лет в доме из студий начинается постоянная смена арендаторов, как следствие повышенный износ и непредсказуемая социальная среда.
Огромное количество лотов не даёт нормально зарабатывать на аренде. И только в этот момент до инвестора доходит истина, что купить такой объект было намного проще, чем потом выгодно из него выйти.
При этом будет ошибкой сказать, что покупать новостройки в 2026 году вообще не имеет смысла. Это не так.
На рынке по-прежнему есть интересные проекты, хорошие локации и действительно качественные объекты. Но рынок стал намного более сложным и гораздо менее предсказуемым, чем несколько лет назад.
Если в 2020–2022 годах рост цен позволял купить любую локацию и быть в плюсе от своевременной перепродажи, то сегодня ситуация другая.
Сейчас уже нельзя купить что подешевле и расчитывать на солидную маржу.
Сейчас нужна стратегия, вы должны понимать:
На мой взгляд, новостройки сегодня имеют смысл:
На мой взгляд, рынок новостроек в ближайшие годы вообще перестанет быть массово растущим рынком, каким мы видели его в 2020–2023 годах.
Рынок был залит дешёвыми деньгами, льготной ипотекой и ожиданием бесконечного роста цен. И в такой ситуации даже неликвидные квартиры раскупались как горячие пирожки.
Думаю, в ближайшие годы мы увидим очень сильное расслоение рынка.
Хорошие объекты в сильных локациях, с нормальными планировками, адекватной плотностью застройки и понятной аудиторией жильцов, скорее всего, продолжат дорожать или как минимум сохранять ликвидность.
Но немало стандартных типовых проектов без изюминки в локации, без хороших входных групп, дворов, парковок начнут сталкиваться с совершенно другой реальностью.
Конкуренция между безликими жилыми комплексами будет нарастать, дома будут стареть и терять ликвидность, поскольку кроме возраста дома других преимуществ у них не было изначально.
Именно поэтому в ближайшие годы выигрывать будут не те, кто просто «успел купить новостройку», а те, кто научится очень внимательно выбирать объект, ориентируясь не только на цену, а на свой сценарий владения этой недвижимостью и конечно же на локацию.
Позвонить
