Как продать квартиру под ипотекой, в которой был использован материнский капитал?

Всё чаще в нашей работе мы сталкиваемся с многоэтапными, сложными сделками с маткапиталом, и клиенты всё чаще хватаются за голову - "Зачем я вкладывал МК, если так сложно теперь продать квартиру?".

Давайте набросаем коротенько общий план действий, необходимых для проведения таких сделок.

Вводная ситуация:
Супругами приобретена квартира в ипотеку и МК использован на частичное ее погашение. И тут возникла необходимость продать эту квартиру и улучшить (расширить) жилищные условия.

План наших действий на примере ипотеки Сбера:

1. Первым шагом мы должны включить детей в собственники. Для этого мы делаем следующее:

• Направляем заявление в Сбер о выдаче согласия на включение детей в собственники при действующей ипотеке. Это удобно делать через Домклик;
• Самое интересное, что Сбер для рассмотрения такого заявления будет просить проект нотариального соглашения о включении детей в собственники. Поэтому мы либо договариваемся с нотариусом, чтобы он такой проект подготовил, либо делаем его самостоятельно и загружаем в Домклик. Если готовите самостоятельно - помните о правилах определения минимальных долей для детей;
• Ожидаем получения положительного решения и идём в отделение Сбера для получения оригинала такого решения с подписью и печатью;
• Собираем пакет документов для нотариуса, необходимый для подготовки соглашения о включении детей в собственники. Точный перечень документов уточняйте у вашего нотариуса;
• Как только нотариус будет готов, вам назначат дату проведения сделки по включению детей в собственники;
• По итогу подписания Соглашения его нужно будет передать на регистрацию в Росреестр - либо через нотариуса, либо самостоятельно обратиться в МФЦ.

На выходе из первого этапа у вас на руках новые выписки ЕГРН на каждого члена семьи, Соглашение о выделе долей, и конечно первичный правоустанавливающий документ (в нашей ситуации - Договор купли-продажи).

2. Вторым шагом отметим не юридический аспект, но от этого не менее важный. Это поиск покупателей на свою квартиру и поиск квартиры, приобретаемой взамен.

3. А что у нас с ипотекой? Действительно, квартира же в залоге. Как решить этот вопрос? В нашем примере возможны три варианта:

• получение аванса от покупателя в размере долга по ипотеке и одновременное полное досрочное гашение ипотеки;
• использование сервиса безопасных расчётов и получение согласия банка на продажу;
• "ипотека-на-ипотеку" + согласие банка на сделку.

4. Закрепление условий сделок продажи и покупки в соответствующих предварительных договорах.

5. На пятом этапе мы поговорим об органах Опеки. Так как у нас в собственниках несовершеннолетние, нам необходимо получить одобрение Опеки на продажу нашей квартиры. Для этого необходимо:

• уточнить в вашем отделе Опеки или МФЦ список документов, необходимый для рассмотрения заявления на продажу;
• сформировать и подать пакет документов, включая предварительные договоры купли-продажи по своей квартире и по объекту замены (скорее всего, подавать документы придется через МФЦ, что не очень удобно);
• ожидаем рассмотрение пакета документов и получаем Согласие органов опеки (Постановление / Распоряжение…) на совершение сделки.

Важно! Обращаться за разрешением в органы Опеки необходимо в том населённом пункте / районе, в котором зарегистрированы по месту жительства ("прописаны") несовершеннолетние. Некоторые отделы Опеки готовы будут принять заявления по месту временной регистрации детей.

Если супруги не могут присутствовать на сделке лично (к примеру, когда квартира в другом регионе), есть вариант проведение сделки по доверенности. При этом для выдачи такой доверенности необходимо предварительно получить ещё одно согласие Опеки. Поэтому, если такая необходимость есть - подавайте сразу два заявления: первое на продажу, второе - на выдачу доверенности.

6. И вот мы почти на финишной прямой! Мы включили детей в собственники, нашли вариант погашения текущей ипотеки, получили одобрение органов Опеки. Можно переходить к следующему этапу.

7. Нотариус. Да, мы совершили круг и опять идём к нотариусу - у нас же дети в собственниках! А если так, тогда наша сделка по продаже квартиры обязательно будет подлежать нотариальному удостоверению.

• уточняем, какой пакет документов нам будет необходимо предоставить нотариусу для подготовки к сделке;
• подаём пакет документов на рассмотрение;
• в назначенную дату выходим на сделку и подаем ДКП на регистрацию перехода права через нотариуса, либо лично через МФЦ.

Вот таков краткий алгоритм действий.