ДДУ и Договор инвестирования – в чём отличие и что выбрать?

Чем отличается Договор долевого участия от Договора инвестирования? Как грамотно оформить свои отношения с застройщиком? Какие риски несёт покупатель квартиры в новостройке? На все эти вопросы отвечаем в данной статье.

Договор долевого участия (ДДУ)

ДДУ – это письменное соглашение между дольщиком и застройщиком, по которому застройщик берёт на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на средства дольщика. Взаимоотношения сторон регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» от 30.12.2004 г.

Особенности ДДУ:

1. Является легитимным в случае, если составлен согласно действующему законодательству и подписан обеими сторонами сделки.
2. Должен быть зарегистрирован в Росреестре.
3. Денежные средства по ДДУ передаются застройщику (на эскроу счёт) только после регистрации в Росреестре.
4. Гарантирует выплату неустойки дольщику в случае задержки ввода дома в эксплуатацию.
5. Позволяет дольщику через суд защитить свои права при неправомерных действиях застройщика (двойные продажи, заморозка строительства и др.).

Важно различать ДДУ и т.н. «предварительный» ДДУ – своеобразный черновик будущего основного договора. ПДДУ имеет незначительную юридическую силу и не проходит регистрацию в Росреестре. Это «декларация о намерениях», соглашение между сторонами в неофициальной форме. Не рекомендую переводить застройщику даже незначительные суммы на основании этого документа.

Договор инвестирования (ДИ)

ДИ – это соглашение, подразумевающее партнёрство между сторонами сделки и, как следствие, равное разделение рисков в процессе строительства объекта. В наши дни подобная форма договора практически вышла из обихода, но была достаточно распространена до вступления в силу 214-ФЗ.

Благодаря лазейкам в законодательстве некоторым девелоперам всё же удаётся заключать со своими клиентами подобные договора.

Особенности ДИ:

1. Не подлежит обязательной регистрации.
2. В качестве инвестора могут выступать не только конечные обладатели квартиры, но и третьи лица (например, инвестируют в строительство родители, а собственниками недвижимости будут являться их дети).
3. По одному объекту строительства возможно привлечение нескольких инвесторов (причём в рамках одного договора могут одновременно участвовать как физические, так и юридические лица).
4. Инвестировать можно не только денежные средства, но и прочие активы (например, иное имущество, имущественные права).
5. Взыскать неустойку с застройщика по ДИ практически нереально.

Таким образом, различия между ДДУ и ДИ значительны, хоть они и имеют под собой одну цель – зафиксировать за покупателем права на строящуюся недвижимость путём вложения средств.

Переуступка прав по ДИ

Отдельно хочу остановиться на этом моменте. Если переуступка прав по ДДУ – дело обыденное и весьма распространённое, то в случае с ДИ есть важные нюансы.

Формально законом запрещена переуступка прав по ДИ, но наше законодательство позволяет застройщикам реализовывать эту процедуру на практике.

Схема выглядит следующим образом:

Шаг 1. В процессе строительства девелопер привлекает стороннее юридическое лицо в качестве соинвестора или подрядчика.

Шаг 2. На основании ДИ за оказанные услуги эта организация вместо денежных средств получает определённое количество квартир под реализацию.

Шаг 3. Когда строительство дома близится к завершению, данное юридическое лицо стремится найти конечного покупателя на квартиры (сделка оформляется по договору переуступки, но нигде не регистрируется ввиду отсутствия законных оснований).

Шаг 4. После сдачи дома в эксплуатацию покупатель (физическое лицо) регистрирует квартиру на своё имя.

Всё проходит гладко, если застройщик добросовестно выполняет свои обязательства. В противном случае конечные покупатели серьёзно рискуют: очень сложно доказать свои права на объект и вернуть деньги, если дом не будет достроен. Зачастую проблемные объекты достраивают сторонние застройщики, для которых незарегистрированные договора переуступки не имеют какой-либо юридической силы.

Договор инвестирования: да или нет

Кратко подытожим, почему я рекомендую быть крайне внимательным при заключении договора инвестирования.

Во-первых, не представляю себе законопослушного застройщика, который бы предложил купить у него квартиру по ДИ, когда есть проверенный , удобный, а главное – абсолютно легитимный способ продажи посредством ДДУ.

Во-первых, в случае банкротства застройщика покупатель не сможет получить статус «обманутого дольщика», т.е. возможность защиты своих прав и получения компенсации.

Во-вторых, очень сложно будет привлечь застройщика к какой-либо ответственности. Продавец и покупатель по условиям ДИ являются равными партнёрами и несут убытки вместе.

В-третьих, заключать договор инвестирования рекомендую заключать только в том случае, если вы удостоверились в кристальной честности застройщика и у него за плечами не менее десятка лет успешной деятельности в этой области.

За годы работы в сфере недвижимости я много раз сталкивался с лукавством застройщиков. Поэтому мой совет – внимательно читайте наименование договора и все его пункты, ни в коем случае не передавайте денежные средства до подписания договора.

А ещё лучше – обратиться к профильному юристу, чтобы он проверил всю документацию. К счастью, в нашем агентстве такой юрист есть. Записаться на консультацию с ним можно по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39. Будем рады Вам помочь!