Виды земельных участков, на которых можно построить дом

В этой статье выясним, где лучше строить дом для постоянного проживания, чтобы не нарушить закон. Какую роль в этом играют такие понятия, как "категория земли" и "вид разрешённого использования", и в чём разница между ними?

Фото: Image by freepik

Определимся с терминами

"Категория земли" и "вид разрешённого использования" - два похожих по смыслу юридических термина.

Категория земли - понятие более обширное, означающее описание свойств и правовой режим использования земельного участка.

Согласно Земельному кодексу РФ, существует 7 категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населённых пунктов.
3. Земли промышленности.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.

Соответственно, каждая из них предполагает различное целевое использование земельных ресурсов, которое можно понять из названия.

В свою очередь, исходя из категории земли выделяют виды её разрешённого использования (ВРИ) - это характеристики земельного участка, уточняющая допустимый законом способ его применения в рамках той или иной категории. То есть ВРИ указывает, в каких целях можно использовать участок.

Классификатор Росреестра насчитывает 158 ВРИ, среди которых условно можно выделить 5 групп:

• сельскохозяйственные угодья;
• жилая застройка и объекты коммунального хозяйства;
• объекты социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры;
• зоны отдыха и рекреации;
• природные объекты (лесные массивы, водоёмы и т.п.).

Как узнать категорию участка?

Категория и ВРИ указаны в правоустанавливающих документах на землю (например, в Выписке из ЕГРН). Также их можно определить онлайн, благодаря сервису "публичная кадастровая карта" (достаточно ввести в строку поиска кадастровый номер земельного участка).

Для строительства индивидуального дома подходит 2 из 7 категории земли:

1. Земли населённых пунктов - это территории в пределах населённых пунктов и поселений, которые предназначены для жилой застройки (индивидуальными и многоквартирными домами) и развития инфраструктуры.
2. Земли сельскохозяйственного назначения - это территории, используемые для производства с/х продукции и расположенные вне пределов населённых пунктов и поселений. В эту категорию входят с/х угодья, земли, предназначенные для садоводства и огородничества, земли для с/х производства, а также объекты вспомогательного назначения (дороги, коммуникации, водоёмы для полива, защитные насаждения и т.п.).

Только несколько из 158 ВРИ земельных участков позволяют построить индивидуальный дом и организовать при нём подсобное хозяйство:

1. Индивидуальное жилищное строительство.
2. Личное подсобное хозяйство на землях населённых пунктов (приусадебные участки).
3. Садовое некоммерческое товарищество.

Разберём эти и некоторые другие ВРИ на предмет их особенностей, преимуществ и недостатков.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Земельные участки под ИЖС всегда находятся в границах населённых пунктов и лучше всего подходят для возведения жилого дома, который, по строительным нормам, не должен быть выше 20 метров (т.е. трёх надземных этажей).

Преимущества участков под ИЖС:

1. Возможность постоянной регистрации.
2. Собственный почтовый адрес.
3. Близость к объектам социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.
4. Повышенные шансы на получение ипотечного кредита (в т.ч. льготного).
5. Возможность использования материнского капитала и иных мер государственной поддержки.

Недостатки:

1. Повышенная стоимость по сравнению с участками других ВРИ.
2. Более высокие налоги (налогооблагаемая база зависит от кадастровой стоимости участка).
3. Обязательное целевое использование (возведение жилого дома должно быть начато не позже, чем через 3 года после приобретения участка, иначе имеется риск изъятия земли государством).

Фото: Image by senivpetro on Freepik

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Существует два разных вида разрешённого использование с аббревиатурой ЛПХ:

• ЛПХ в границах населённых пунктов (приусадебные участки) - предполагает строительство жилого дома / дачи и хозпостройки, с параллельным ведением приусадебного хозяйства.
• ЛПХ вне границ населённых пунктов (полевые участки) - строительство любых капитальных объектов запрещено, только вспомогательные постройки.

Преимущества приусадебных участков:

1. Те же плюсы, которыми обладает ИЖС, доступны и для ЛПХ.
2. Возможность ведения приусадебного хозяйства (в т.ч. держать крупный рогатый скот, разводить пчёл и т.д.).
3. Возможность легально продавать свою с/х продукцию и не платить за это налоги.

Недостатки:

1. Ограничение площади участка - его размер не должен превышать 0,5 га (но по согласованию с местной администрацией эта площадь может быть расширена в 5 раз).
2. Невозможность получить субсидии и материальную поддержку от государства, т.к. деятельность на таких участках не является предпринимательской и налогами не облагается.

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ)

СНТ - это объединение собственников садовых земельных участков с ВРИ "садовый земельный участок", "для ведения садоводства", "для садоводства".

Если СНТ находится в границах населённых пунктов, то здесь разрешено возведение жилых (с возможностью круглогодичного проживания и постоянной регистрацией) и садовых (сезонное проживание, без прописки) домов. Максимальная высота дома - 20 метров (не более 3-х наземных этажей).

Даже если по физическим параметрам жилой и садовый дома могут быть неотличимыми друг от друга, то с юридической точки зрения это два разных понятия (помимо невозможности постоянной регистрации, к садовым домам неприменимы меры государственной поддержки - такие, как маткапитал, льготная ипотека и др.).

На садовый участках с ВРИ "садоводство" любое строительство запрещено. Эти земли предназначены исключительно для с/х деятельности.

Преимущества СНТ:

• право выбора - строить дом или нет (если "да", то можно выбрать тип дома - жилой или садовый);
• низкие стоимость и размер налогов по сравнению с участками под ИЖС;
• как правило, СНТ располагаются на более плодородных почвах.

Недостатки:

• ограничение в размерах участка - не более 15 соток;
• подведение коммуникаций осуществляется за счёт собственника;
• обязанность вносить регулярные взносы.

Огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ)

ОНТ представляет собой объединение земельных участков с ВРИ "ведение огородничества". Здесь запрещено возведение объектов капитального строительства. Разрешается лишь возводить хозпостройки (для хранения инвентаря и урожая) и выращивать с/х культуры для собственных нужд.

Преимущества ОНТ:

• низкая стоимость по сравнению с другими ВРИ;
• меньший размер налоговых отчислений.

Недостатки:

• любое капитальное строительство запрещено (соответственно, прописаться здесь нельзя);
• обязанность вносить регулярные взносы.

Фото: Image by freepik

Дачное некоммерческое товарищество (ДНТ)

Это объединение расположенных рядом друг с другом дачных участков, на каждом из которых владельцы обязаны построить дом (жилой или садовый). Разводить огород/сад или нет - личный выбор каждого собственника.

ДНТ могут находиться как на территории населённых пунктов, так и вне их (на с/х землях).

В Выписке ЕГРН участки, которые расположены на территориях ДНТ, могут иметь ВРИ "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства".

Важный момент! С 2019 года создаются только садовые и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Ранее созданные ДНТ автоматически переведены в статус СНТ.

Выводы

Таким образом, российское законодательство разрешает строительство:

• жилого дома (с возможностью круглогодичного проживания и постоянной регистрацией) - на землях ИЖС, ЛПХ (приусадебный участок), СНТ и ДНТ;
• садового дома (с сезонным проживанием и без прописки) - на землях ЛПХ (приусадебный участок), СНТ и ДНТ.;
• только хозпостроек (для хранения инвентаря и урожая) - на землях ЛПХ (полевой участок) и ОНТ;
• ничего нельзя строить - на земельных участках с ВРИ "садоводство".

Ответственность за нецелевое использование земельного участка:

• штраф в размере 0,5-1% от кадастровой стоимости земли;
  штраф в размере 10-20 тысяч рублей - если кадастровая стоимость не определена.

В случае, если у вас есть сомнения в целевом использовании земельного участка или вы только собираетесь приобрести землю под строительство дома, обращайтесь за консультацией к нашему юристу. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Мы обязательно поможем вам принять правильное решение!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!