Признаки банкротства застройщиков в 2024 году: комплексный анализ ситуации

В 2024 году российские застройщики столкнулись с беспрецедентным набором вызовов, существенно повышающих риски банкротства. Рассмотрим основные признаки проблемного застройщика и их взаимосвязь.

Факторы, которые привели к росту себестоимости строительства на 25-40% за последний год: 

• нарушение логистических цепочек после введения санкций;

• значительный рост цен на строительные и отделочные материалы;

• увеличение затрат на логистику из-за необходимости поиска новых поставщиков;

• удорожание строительных работ на фоне падения рубля и привозной рабочей силы.

Само по себе увеличение себестоимости не является настолько критическим, как воздействие внутренних негативных рыночных факторов. 

• повышение ключевой ставки ЦБ;

• инфляция 30% на товары первой необходимости;

• снижение покупательской способности населения;

• уменьшение доступности ипотеки из-за высоких ставок;

• удорожание проектного финансирования (самое главное).

Основные риски при покупке новостройки

При проверке надежности застройщика важно учитывать, что оказаться в списке банкротов сейчас больше всего рискуют застройщики, которые строят жилые комплексы в сегменте эконом-класса. Наиболее устойчивыми оказались застройщики премиум-сегмента, так как их целевая аудитория менее чувствительна к изменению ставок по ипотеке.

Эксперты отмечают, что впервые за всю историю наблюдений (с 2019 года) наблюдается снижение средств на эскроу-счетах вплоть до нехватки погашения проектного долга. Мы с вами понимаем, что падение продаж у застройщиков началось не вчера, но сейчас ситуация приобретает критический характер и приводит застройщиков к логическому финалу — банкротству. 

Важно отметить, что правительство осознает масштаб проблемы и планирует ввести мораторий на банкротство застройщиков до конца 2025 года. Это может помочь наиболее уязвимым компаниям пережить сложный период, но даже с учетом государственной поддержки риски остаются высокими, особенно для застройщиков с большой долговой нагрузкой и низким уровнем продаж. 

Несмотря на гарантии со стороны государства, хочется обезопасить вас и рассказать о прямых и косвенных факторах, указывающих на затруднительное положение компании. 

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры

В первую очередь стоит посетить основные сайты:

• Единый реестр застройщиков и Единый ресурс застройщиков (получить информацию по строящимся и сданным объектам, продажам и т.д).

• Картотека арбитражных дел (узнать, были ли суды и как завершились).

• Проверка юридических лиц (позволяет проанализировать историю компании).

Такой анализ позволяет сделать первичную и достаточно точную оценку надежности застройщика. 

Эксперты рекомендуют обращать внимание на следующие параметры: наличие и объем средств на эскроу-счетах (должны превышать объем проектных кредитов), количество банков, которые аккредитовали объект, а также квартальные финансовые отчеты (обращаем внимание на выручку и прибыль). 

Когда застройщику доверять нельзя

Очевидные «красные флаги»: 

1. Предлагают схемы без использования эскроу-счетов.

2. Заявленная стадия строительства и реальное положение дел сильно расходятся (большинство строек оборудованы онлайн-камерами, а срок сдачи можно посмотреть в Проектной декларации (например, в Едином реестре застройщиков). 

3. Сроки сдачи объектов постоянно переносятся, есть негативные отзывы по этому вопросу от покупателей в других жилых комплексах застройщика. 

4. На строительной площадке тишина — нет активности. 

5. Неоправданно низкая стоимость квадратного метра. В нынешних реалиях повышения себестоимости строительства этот фактор особенно настораживает и наводит на подозрения. 

Если застройщик предлагает цены существенно ниже рыночных, вероятно, у компании проблемы с продажами, и она всеми силами привлекает средства для того, чтобы закрыть обязательства. Зачастую это предвестник банкротства. 
При любых операциях с недвижимостью рекомендую проконсультироваться с профессиональным юристом. Если вы хотите купить или продать жилье на черноморском побережье - обращайтесь за консультацией в нашу компанию. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp на номер +7 (988) 133-54-57.. Мы будем рады вам помочь!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть там. Подпишитесь, будет интересно!