Насколько прибыльно сдавать коммерческую недвижимость в Анапе?

В предыдущей статье на тему инвестиций в недвижимость мы пришли к выводу, что купить квартиру и сдавать её в аренду – это выгоднее, чем отнести эти же деньги в банк в надежде на проценты по вкладу.

Но сдача внаём квартиры – в свою очередь, далеко не самый прибыльный вариант инвестирования в квадратные метры. К тому же хлопотный, если попадутся проблемные квартиранты.

В чём инвестиционная привлекательность «коммерции»?

С точки зрения доходности, более интересным является сдача в аренду нежилых помещений – офисов, магазинов, складов и т.п. Иными словами, коммерческой недвижимости.

Допустим, как и в прошлом примере, у вас есть 3 миллиона рублей, но покупаете вы не 1-комнатную квартиру в каком-нибудь современном жилом комплексе, а коммерческое помещение.

В Анапе за эти деньги можно найти объект недвижимости от 20 до 70 кв.м. Стоимость зависит от расположения, состояния ремонта, наличия мебели и специального оборудования. Для нашего примера мы выберем пусть не самое просторное, но расположенное в людном месте помещение свободного назначения площадью 28 кв.м., расположенное на Анапском шоссе, в районе Восточного рынка.

Здесь уже сделан чистовой ремонт, подведены все необходимые коммуникации и оборудован санузел. Будущему арендатору остаётся только обзавестись мебелью, необходимую ему исходя специфики его бизнеса, завезти товар и оформить фасад рекламой.

Сумма месячной аренды составляет 30 000 рублей (все цифры взяты из реального объявления).

Рассчитываем доходность: 30 000 х 12 = 360 000 рублей в год. Таким образом, эта сумма даже с учётом всех налогов практически в 2 раза превышает прибыль от сдачи 1-комнатной квартиры, купленной за те же 3 миллиона.

Не забываем и том, что недвижимость в Анапе с каждым годом дорожает, в том числе и коммерческая. Также арендодатель вправе ежегодно повышать арендную плату на вполне адекватные 5-10%.

Да, чтобы сдавать коммерческие помещения, придётся встать на учёт в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого лица. Но считаю эти возможные неудобства оправданными, так как заработок на аренде – это ни что иное как бизнес.

Какие существуют риски для арендодателя?

Конечно, в реальной жизни не всё так безоблачно, как на бумаге. Любой бизнес несёт в себе определённые риски. Вот некоторые из них.

1. «Проблемный» объект. Как и квартира, коммерческое помещение может иметь «плохую» историю. После покупки могут вскрыться негативные моменты. Если недвижимость приносит доход своему хозяину, то зачем он её продаёт? Когда продавец не может внятно объяснить причину продажи, это вызывает подозрения. Наверняка здесь есть какие-то подводные камни.

Нужно обязательно пообщаться с арендаторами соседних помещений, чтобы получить больше информации. Если сомнения подтвердятся, лучше отказаться от покупки и поискать что-нибудь ещё.

2. Уход арендатора. Бизнес арендатора может не заладиться по независимым от вам причинам. Причин этих может быть множество: высокая конкуренция, потеря актуальности товара или услуги, ярко выраженная сезонность и т.д. Не важно.

Чтобы не зависеть от успехов арендатора, главным преимуществом вашего объекта недвижимости должна быть востребованность – то есть удобное расположение, высокая «проходимость», инвестиционная привлекательность. Идеальное месторасположение – развивающийся район города по соседству с новостройками.

В этом случае, образно говоря, арендаторы будут выстраиваться в очередь

3. Издержки пандемии. 2020 год познакомил нас с новой реальностью. За месяцы карантина и самоизоляции арендный бизнес понёс большие потери. Причём в убытке оказались обе стороны – и арендодатели, и арендаторы.

Сумму арендных платежей приходилось сокращать на 50% и более. Всё равно никакой альтернативы не было. Найти нового арендатора в эти месяцы было нереально. Более того, многие субъекты малого и среднего бизнеса и вовсе не смогли пережить эти самые «нерабочие дни». К тому же сейчас никто не может в точности прогнозировать последствия возможно второй волны инфекции коронавируса.

Как минимизировать этот риск? Вот к какому выводу я пришёл. Чтобы ваш арендатор вынужденно не перешёл «на удалёнку», сдайте в аренду своё помещение под магазин с товарами первой необходимости (продукты, хозтовары, детские товары, стройматериалы, в конце концов – ритуальные принадлежности). В общем под то, что не закрывалось и продолжало работать весной. Возможно вам даже не нужно будет снижать арендную плату в случае повторения ограничительных мер.

В связи с этим различного рода офисы, салоны косметических услуг, модные бутики, мастерские по ремонту телефонов и прочее – не самый приоритетный вариант на ближайшее время.

«Уж лучше сдавать квартиру» – возможно подумаете вы. Но у сдачи внаём жилых помещений и временной регистрации квартиросъёмщиков существует немало своих минусов. Подробнее о них я рассказываю в этой статье.

Деньги нужно вкладывать с умом, просчитывая на несколько шагов вперёд все потенциальные выгоды и риски. Если вам необходима консультация по расчёту инвестиций в недвижимость Анапы и Новороссийска – обращайтесь ко мне за консультацией по телефону +7 (800) 100-56-36 (звонок по России бесплатный).