Как заработать на падающем рынке недвижимости?

Падающий рынок недвижимости - редкое для России явление, которое можно наблюдать едва ли не раз в десятилетие. Как заработать на рынке недвижимости, если цены и спрос дружно падают? Во что выгоднее инвестировать - новостройки или "вторичку"? В данном материале постараюсь ответить на эти вопросы.

Для начала убедимся, что рынок недвижимости действительно "падает". Сделаю я это на примере Анапы, так как занимаюсь недвижимостью преимущественно в этом городе. Ниже представлен график поисковых запросов, который ярко характеризует динамику спроса на квартиры в нашем городе.

Заметьте, спрос начал снижаться до объявления в России частичной мобилизации, которые многие эксперты называют одной из главных причин падения покупательской активности на рынке жилья.

Вы самостоятельно можете проверить динамику спроса в интересующем вас городе при помощи сервиса Яндекс.Вордстат. Уверен, практически везде ситуация будет аналогичная.

В какую недвижимость сейчас инвестировать?

Самые прибыльные сегменты рынка в условиях падающего рынка:

1. Коммерческая недвижимость - с целью сдачи в аренду компаниям, чьи товары всегда востребованы независимо от колебаний в экономике (продукты питания, аптеки и другие товары повседневного спроса).
2. Квартиры и апартаменты на вторичном рынке. В период снижающегося спроса продавцы недвижимости гораздо охотнее соглашаются на торг, чем могут воспользоваться покупатели, диктуя свои условия. Для сравнения, с застройщиком договориться на скидку намного сложнее.
3. Офисные помещения. Даже при нынешнем росте популярности удалённой занятости в некоторых городах наблюдается дефицит офисных площадей. Необходимо изучить соотношение спроса и предложения офисов в своём городе, прежде чем вкладывать деньги в этот сегмент.

Общая рекомендация: это должны быть помещения небольшой площади (студии, однокомнатные квартиры и апартаменты, коммерческие помещения до 100-150 кв.м.). Они более ликвидны, на такие объекты проще найти арендатора, их проще будет продать в будущем.

Стоит ли сейчас покупать квартиры в новостройках?

Популярный вопрос, которые мне задают многие подписчики.

Если мы говорим о предложениях от застройщиков, то здесь на сегодняшний день я не вижу перспектив для инвестирования. Даже с учётом скидки, которую вы сможете выбить у застройщика, квартира в новостройке будет дороже, чем квартира на вторичном рынке. С учётом того, что она будет без ремонта, вложение в такую недвижимость полностью лишено финансового смысла

Тем не менее, есть небольшой сегмент рынка новостроек, где можно совершить выгодную сделку. Это квартиры по переуступке от инвесторов, которые вкладывались в стройку на этапе котлована в 2020 году и начале 2021 года.

При этом получается интересная ситуация, когда в выигрыше оказываются обе стороны. Такие квартиры можно купить на 10-30% ниже от цены, которую предлагает застройщик. В то же время эти инвесторы всё равно оказываются в плюсе, заработав на разнице от стоимости на момент покупки и на момент продажи своих квартир.

В результате новый собственник получает в своё распоряжении квартиру в новостройке на высокой стадии готовности, которую может оставить себе (если есть такая потребность), либо перепродать через определённое время, когда рынок восстановится.

В том, что рынок восстановится, и спрос снова пойдёт вверх, я не сомневаюсь. Вопрос в сроках. Первыми, кто это почувствует на себе, будут города-миллионники и города на черноморском побережье (пока за исключением Крыма, где особая обстановка - в связи с близостью к территориям, где идут боевые действия).

Фактором, который может "разогнать" спрос уже в самой ближайшей перспективе, является окончание действия программы льготной ипотеки. Напомню, что срок этой программы истекает 31 декабря 2022 года. И на данный момент (начало ноября) нет предпосылок, чтобы её продлили. Наоборот, есть факты, указывающие на то, что её прикроют. Кроме того, похоже, что и так называемой околонулевой ипотеке от застройщиков (той, что под ставку 0,1% годовых или близко к этому) осталось недолго. Центробанк и лично Эльвира Набиуллина активно выступают против подобной практики, и, думаю, своего добьются.

Зная менталитет нашего населения, уверен - многие из тех, кто подумывает о покупке недвижимости, но не переходит к активным действиям ввиду неопределённости на рынке, рискнут заскочить на подножку уходящего поезда и воспользоваться теми условиями, которые скоро станут недоступны. Вот вам и потенциал для повышения спроса.

Обязательно ещё вернусь к этой теме, когда буду подводить итоги года. Самому интересно, сбудется мой прогноз или нет.

Падающий рынок - очень хорошая возможность не только для инвесторов, которые профессионально зарабатывают на недвижимости, но и для тех людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия (переехать из маленькой квартиры в большую). Почему это так? Даже если при продаже своей квартиры вы даёте скидку 10%, то в момент покупки новой квартиры велики шансы также получить аналогичный дисконт, но от более крупной суммы.

Например, продаваемая квартира стоит 5 млн. рублей (с 10%-ной скидкой - 4,5 млн.), а покупаемая - 10 миллионов (с 10%-ной скидкой - 9 млн.). В этом случае человек, решившийся на подобный размен в условиях падающего рынка, оказывается в плюсе на 500 тысяч рублей по сравнению с тем, как если бы рынок был растущим (то, что мы наблюдали последние несколько лет).

Если у вас возникнет необходимость в покупке жилья в Анапе (неважно, переезжаете ли вы сюда из другого города или расширяете свою жилплощадь уже в пределах курорта), то надеюсь, что вы знаете, к кому обращаться. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39, обязательно поможем в решении вашего вопроса, подберём самый оптимальный вариант.

Видеоверсия статьи: