о вашем будущем
Бесплатная консультация, первичная и вторичная недвижимость в Анапе
Получить
выгодную ипотеку
Если искать самую дешёвую квартиру в городе у моря, ехать нужно не в Краснодарский край. Формально самый низкий показатель в моей выборке сейчас у Беломорска — около 28 тысяч рублей за квадратный метр. Но там всего несколько предложений, поэтому делать серьёзные выводы по такой средней цене нельзя.
Гораздо показательнее Советская Гавань, где вторичка стоит около 42 тысяч рублей за квадратный метр при нескольких десятках квартир в продаже.
Но рассмотрим цены на морях России как инвесторы: кому через семь, десять или пятнадцать лет можно будет продать эту квартиру?
В сравнение попали города на российских морях от Чёрного и Азовского до Белого, Баренцева, Охотского и Японского. Все цены дальше относятся только к вторичному рынку квартир.
Если смотреть только на стоимость квадратного метра, список выглядит следующим образом:
Беломорск — около 28 тыс. ₽/м² — Белое море. Выборка всего несколько квартир.
Советская Гавань — около 42 тыс. ₽/м² — Японское море.
Александровск-Сахалинский — около 52 тыс. ₽/м² — Татарский пролив Японского моря. Рынок очень маленький.
Макаров — около 62 тыс. ₽/м² — Охотское море.
Кандалакша — около 63 тыс. ₽/м² — Белое море.
Холмск — около 82 тыс. ₽/м² — Татарский пролив Японского моря.
Светлый, Калининградская область — около 88 тыс. ₽/м² — Калининградский залив Балтийского моря.
Таганрог — около 97 тыс. ₽/м² — Азовское море.
Приморско-Ахтарск — около 101 тыс. ₽/м² — Азовское море.
Избербаш — около 102 тыс. ₽/м² — Каспийское море.
Мурманск — около 106 тыс. ₽/м² — Баренцево море.
Ейск — около 107 тыс. ₽/м² — Азовское море.
Балтийск — около 110 тыс. ₽/м² — Балтийское море.
Находка — около 112 тыс. ₽/м² — Японское море.
Большой Камень — около 112 тыс. ₽/м² — Японское море.
Каспийск — около 117 тыс. ₽/м² — Каспийское море.
Дербент — около 118 тыс. ₽/м² — Каспийское море.
Керчь — около 120 тыс. ₽/м² — Керченский пролив, между Чёрным и Азовским морями.
Северодвинск — около 121 тыс. ₽/м² — Белое море.
Махачкала — около 122 тыс. ₽/м² — Каспийское море.
Как видно, иногда квартира в российском городе на берегу моря может стоить дешевле квартиры в обычном областном центре.
Но это не значит, что самые дешёвые города автоматически являются лучшим местом для инвестиций.
В Советской Гавани действительно можно найти квартиру за очень небольшие деньги, но рынок там несопоставим по активности с Таганрогом или Махачкалой. Ещё показательнее Беломорск: средняя цена выглядит очень привлекательно, но построена буквально на нескольких объявлениях.
В Таганроге на момент проверки на ЦИАН было около 885 квартир на вторичном рынке, а средняя цена составляла 97,4 тыс. ₽/м².
Для меня эта разница важнее, чем сама стоимость квадратного метра. Инвестиция когда-нибудь должна закончиться продажей объекта, поэтому заранее нужно понимать, кто сможет купить эту квартиру у вас через десять лет.
Из относительно недорогих приморских городов Таганрог мне кажется одним из самых интересных.
Средняя цена Таганрога около 97 тысяч рублей за квадратный метр. При этом это большой самостоятельный город с собственным рынком труда, промышленностью, университетами, сферой услуг и населением, которому жильё нужно для обычной жизни.
Рядом находится крупная Ростовская агломерация, а расположение на берегу Таганрогского залива Азовского моря создаёт дополнительный интерес со стороны покупателей из других регионов.
Городу не требуется превращаться в новый Сочи, чтобы поддерживать спрос на недвижимость. Достаточно нормально развиваться, сохранять рабочие места и постепенно сокращать ценовой разрыв с другими южными городами.
Для сравнения: Таганрог — около 97 тыс. ₽/м², Балтийск — 110 тыс., Каспийск — 117 тыс., Керчь — 120 тыс., Махачкала — 122 тыс., Феодосия — 158 тыс., Новороссийск — 166 тыс. ₽/м².
Сама низкая цена, конечно, ничего не гарантирует. Но здесь она сочетается с достаточно большим городом и полноценным рынком недвижимости.
Махачкала и Каспийск остаются среди рынков, которые я бы изучал внимательно.
В Махачкале вторичная недвижимость сейчас стоит около 122 тысяч рублей за квадратный метр, на ЦИАН находилось более 1 300 квартир. В Каспийске вторичка оказалась даже немного дешевле — около 117 тысяч рублей за квадрат, хотя сам рынок заметно меньше: около 390 квартир.
Для недвижимости это важно. Здесь есть собственное население, внутренняя миграция, рабочие места, большой городской рынок и одновременно интерес к Каспийскому побережью.
Развитие Махачкалинской агломерации и Каспийского туристического направления может постепенно добавлять сюда новый спрос.
С точки зрения долгосрочной идеи сочетание относительно невысокой стоимости и большого количества потенциальных покупателей выглядит интересно.
Крым нельзя рассматривать как единый рынок недвижимости. Разница между городами здесь очень большая.
Если брать только вторичные квартиры, ориентиры выглядят так:
Для сравнения, на вторичном рынке Керчи на момент проверки было около 409 квартир, в Щёлкино — около 95, в Феодосии — около 990, в Евпатории — более 1 200.
И это существенно меняет взгляд на отдельные города.
Керчь сейчас выглядит одной из самых интересных ценовых историй Крыма.
Средняя стоимость вторичного квадратного метра — около 120 тысяч рублей. Это ниже Щёлкино и значительно ниже Феодосии, Евпатории, Севастополя и курортов Южного берега.
При этом Керчь — достаточно большой самостоятельный город. Здесь есть постоянное население, рабочие места, транспортная функция и собственная городская экономика.
Она слабее Феодосии именно как курорт, зато инвестиционная логика меньше зависит от одного летнего сезона.
Для длительного владения такая модель мне понятна. У квартиры есть местный покупатель, которому нужно жильё для жизни, и дополнительный внешний спрос.
При этом долгосрочные расчёты по Крыму нужно делать с дополнительным запасом на геополитические, санкционные и инфраструктурные риски. На горизонте десяти лет они способны существенно влиять на рынок.
Феодосия стоит около 158 тысяч рублей за квадратный метр на вторичном рынке. Это заметно выше Керчи, но всё ещё существенно ниже Судака, Ялты или Алушты.
При этом это полноценный курортный город с пляжами, историческим центром, железной дорогой, постоянным населением и большим рынком недвижимости. На момент проверки на ЦИАН находилось около 990 вторичных квартир.
Для меня это принципиальный момент. Когда предложений около тысячи, уже можно нормально сравнивать районы, дома, планировки и ликвидность.
Феодосию я бы по-прежнему рассматривал как интересный вариант долгосрочной покупки в Крыму, особенно если объект подходит одновременно местному и приезжему покупателю.
По вторичному рынку Щёлкино стоит около 130 тысяч рублей за квадратный метр. В продаже находилось около 95 квартир.
И здесь вывод уже другой.
Раньше главным аргументом могла казаться самая низкая цена в Крыму. Но на сопоставимой вторичке Керчь стоит ещё дешевле, а рынок там более чем в четыре раза больше.
Поэтому Щёлкино я бы рассматривал только через конкретный объект и конкретную цену покупки. Самого факта, что это маленький курортный город у моря, для инвестиционного решения недостаточно.
На Балтике разница между городами оказалась ещё более заметной.
Вторичная недвижимость сейчас стоит примерно:
Балтийск — 110 тыс. ₽/м².
Пионерский — 191 тыс.
Светлогорск — 231 тыс.
Зеленоградск — 265 тыс. ₽/м².
То есть Балтийск стоит более чем вдвое дешевле Зеленоградска и заметно дешевле Пионерского и Светлогорска.
Это уже достаточно большой ценовой разрыв, чтобы я внимательно изучал рынок.
Конечно, Балтийск и Зеленоградск нельзя механически сравнивать как одинаковые курорты. У них разный туристический спрос, разная узнаваемость и разная структура покупателей.
Но именно такие ценовые разрывы мне и интересны. Если менее раскрученный город получает новую инфраструктуру и постепенно становится привлекательнее для внешнего покупателя, часть разницы со временем может сокращаться.
Ограничение Балтийска — размер рынка. На ЦИАН было около 65 вторичных квартир. Поэтому здесь особенно важно не покупать объект только на основании средней цены.
Средняя стоимость вторичного жилья в Новороссийске составляет около 166 тысяч рублей за квадратный метр. При этом рынок большой: в продаже находится более двух тысяч квартир.
Для меня Новороссийск — один из наиболее интересных приморских городов именно за счёт сочетания цены и экономики.
Это крупный портовый, промышленный и логистический центр. Здесь есть собственный рынок труда и постоянный спрос на жильё со стороны людей, которым квартира нужна для жизни, а не только для отдыха у моря.
К этому добавляется миграционный спрос. Люди переезжают сюда из других регионов, а географическое положение города ограничивает количество земли для дальнейшей застройки.
По цене Новороссийск сейчас находится ниже Анапы, где вторичный квадрат стоит около 179 тысяч рублей, и значительно ниже Геленджика — около 283 тысяч.
На мой взгляд, это важное преимущество. Покупатель получает большой город на Чёрном море с развитой экономикой, при этом цена входа пока заметно ниже соседних курортных рынков.
На горизонте семи-десяти лет я бы рассматривал здесь прежде всего ликвидные квартиры в районах, где есть нормальная городская инфраструктура и устойчивый спрос со стороны местных жителей. В этом случае инвестиция не будет полностью зависеть от интереса приезжих.
Средняя стоимость вторичной недвижимости во Владивостоке находится около 205 тысяч рублей за квадратный метр.
Это уже не дешёвый рынок, но Владивосток и нельзя сравнивать с небольшими курортными городами.
Это один из главных экономических центров Дальнего Востока с крупным рынком труда, университетами, портом, логистикой и большим постоянным населением.
Поэтому море здесь является дополнительным преимуществом, а спрос на квартиры формируется прежде всего за счёт самого города.
Для долгосрочной инвестиции такая модель мне понятна. Владивостоку не требуется постоянный приток туристов или покупателей «квартиры у моря», чтобы поддерживать рынок недвижимости.
Но высокая стартовая стоимость означает, что особенно внимательно нужно выбирать конкретный объект. Чем дороже вход, тем меньше я рассчитывал бы на общий рост города и тем больше смотрел бы на район, дом, состояние квартиры и будущую ликвидность.
Средняя стоимость вторичного жилья в Мурманске составляет около 106 тысяч рублей за квадратный метр. Для крупного регионального центра это сравнительно немного.
Но наличие Баренцева моря практически не является причиной покупать здесь недвижимость.
Инвестиционная логика Мурманска связана с Арктикой, портом, логистикой, крупными предприятиями и рабочими местами.
Если бы я рассматривал Мурманск на длительный срок, выбирал бы максимально понятные объекты: небольшие квартиры в хороших районах, рядом с инфраструктурой и местами концентрации постоянного спроса.
Все приморские города я бы условно разделил на две группы.
Первая — города, где недвижимость нужна прежде всего самим жителям, а море является дополнительным преимуществом.
Сюда я бы отнёс Таганрог, Махачкалу, Новороссийск, Владивосток, Мурманск и Керчь.
У таких рынков есть собственная экономическая база: рабочие места, образование, промышленность, логистика, государственные учреждения, местный бизнес.
Вторая группа — города, где значительную часть дополнительного спроса создают приезжие, которых привлекают море, климат и курортный образ жизни.
К этой группе относятся Анапа, Сочи, Геленджик, Ялта, Алушта, Евпатория, Светлогорск и Зеленоградск.
Обе модели могут быть интересны для инвестора, но риски у них разные.
В первом случае квартира может быть востребована людьми, которым необходимо жить и работать в городе, а дополнительно появляется внешний покупатель.
В курортном городе роль внешнего спроса выше. Поэтому там особенно важно понимать, насколько выбранный объект будет интересен приезжим через пять, семь или десять лет.
Если сравнивать только вторичный рынок квартир, разброс между известными российскими курортами очень большой.
Анапа — около 179 тыс. ₽/м².
Ялта — около 255 тыс. ₽/м².
Алушта — около 279 тыс. ₽/м².
Геленджик — около 283 тыс. ₽/м².
Сочи — около 303 тыс. ₽/м².
И здесь особенно выделяется Анапа.
По стоимости вторичного жилья она находится значительно ниже Геленджика и Сочи. Разница с Геленджиком превышает 100 тысяч рублей на каждом квадратном метре.
Для квартиры площадью 50 квадратных метров это уже более пяти миллионов рублей разницы только за счёт стоимости квадратного метра.
При этом Анапа остаётся полноценным федеральным курортом с большим внешним спросом, развитым рынком недвижимости и постоянным населением.
По цене она сегодня гораздо ближе к Новороссийску, где вторичный квадрат стоит около 166 тысяч рублей, и Евпатории — примерно 177 тысяч.
Поэтому я бы не относил Анапу к самым дорогим приморским рынкам России. Скорее это средняя ценовая группа среди крупных южных и курортных городов.
Совсем другая ситуация в Геленджике, Сочи, Ялте и Алуште. Там покупатель уже платит значительную премию за известность места, климат, ограниченность земли и высокий внешний спрос.
Это не означает, что такие квартиры не будут дорожать. Но высокая цена входа требует более тщательного выбора.
Я бы обращал внимание на характеристики, которые невозможно легко повторить: хорошую локацию, вид, расстояние до моря, качество дома, удобную планировку и ограниченное количество прямых конкурентов.
Чем дороже рынок, тем менее оправдана стратегия покупки просто «квартиры у моря» без понимания её будущей ликвидности.
Самая дешёвая недвижимость у моря в России находится преимущественно в небольших северных и дальневосточных городах. Но минимальная цена сама по себе мало говорит об инвестиционной привлекательности.
Гораздо интереснее для меня города, где относительно доступная недвижимость сочетается с достаточно большим рынком и понятными источниками будущего спроса.
В этой категории в первую очередь я бы выделил Таганрог, Балтийск, Керчь, Махачкалу и Каспийск.
Следом идут Феодосия и Новороссийск.
Новороссийск особенно интересен сочетанием цены около 166 тысяч рублей за квадратный метр и сильной городской экономики.
Отдельного внимания заслуживает Анапа. Вторичное жильё здесь стоит около 179 тысяч рублей за квадратный метр, что заметно ниже Геленджика, Сочи, Ялты и Алушты. При этом город получает большой внешний спрос именно благодаря морю и курортной функции.
Поэтому я бы не искал один ответ на вопрос, где в России самая дешёвая недвижимость у моря.
Для покупателя квартиры за 800 тысяч рублей ответ будет один. Для человека, который хочет сохранить деньги на десять лет и затем спокойно продать объект, — совершенно другой.
Именно второй вопрос для меня намного важнее.
В исследование вошли населённые пункты со статусом города, имеющие непосредственный выход к морю, морскому заливу, проливу или морской лагуне.
Поэтому, например, Архангельск, Астрахань, Азов, Темрюк и Нарьян-Мар я не включал: они связаны с морем экономически и географически, но сами расположены на реках.
Внутригородские территории Санкт-Петербурга я также не рассматривал как отдельные рынки, поскольку экономически они являются частью рынка Петербурга.
Для сравнения во всех городах использовался один сегмент — квартиры на вторичном рынке. Новостройки и апартаменты в средние показатели не включались.
Это позволяет корректнее сравнивать между собой рынки, где объёмы нового строительства отличаются в несколько раз.
Все указанные цены — средние цены текущих предложений о продаже, а не фактические цены зарегистрированных сделок. Поэтому воспринимать их нужно как ориентир стоимости входа на рынок.
Особенно осторожно я отношусь к небольшим городам, где одновременно продаётся несколько квартир или несколько десятков объектов. В таких случаях средняя стоимость может значительно меняться даже из-за нескольких новых объявлений.
Оценка инвестиционного потенциала также не является прогнозом конкретной стоимости квадратного метра через десять лет. Я смотрю на размер и структуру спроса, экономику города, демографию, инфраструктуру и вероятность того, что через несколько лет здесь будет достаточно покупателей.
Самые низкие цены встречаются в небольших городах Белого моря, Сахалина и Дальнего Востока. Например, в Советской Гавани вторичная недвижимость стоит около 42 тысяч рублей за квадратный метр.
Но самые дешёвые рынки одновременно часто являются и самыми маленькими.
Среди достаточно заметных рынков выделяется Таганрог — около 97 тысяч рублей за квадратный метр вторичного жилья.
Также относительно невысокие цены сохраняются в Приморско-Ахтарске, Ейске, Каспийске, Махачкале и Керчи.
Среди исследованных городов наиболее доступным крупным рынком оказалась Керчь — около 120 тысяч рублей за квадратный метр вторичного жилья.
Щёлкино стоит около 130 тысяч, Феодосия — примерно 158 тысяч рублей.
По средним ценам вторичного рынка разница очень заметна.
Анапа — около 179 тыс. ₽/м².
Геленджик — около 283 тыс. ₽/м².
Сочи — около 303 тыс. ₽/м².
Таким образом, вторичное жильё в Анапе сегодня значительно дешевле двух соседних крупных курортных рынков.
Новороссийск немного дешевле. Средняя стоимость вторичного жилья составляет около 166 тысяч рублей за квадратный метр против примерно 179 тысяч в Анапе.
При этом структура спроса разная: в Новороссийске большую роль играет городская экономика, а в Анапе — внешний курортный покупатель.
Я считаю ликвидность одним из основных параметров.
Очень дешёвая квартира не обязательно является хорошей инвестицией, если через несколько лет для неё будет трудно найти покупателя.
Я смотрю на экономику города, рабочие места, население, миграцию, инфраструктурные проекты, строительство и количество разных групп потенциальных покупателей.
Чем больше независимых причин у людей покупать недвижимость в этом городе, тем устойчивее выглядит рынок.
Из относительно недорогих — Таганрог, Балтийск, Керчь, Махачкалу и Каспийск.
Следующим уровнем я бы рассматривал Феодосию, Новороссийск, Евпаторию и Анапу.
Но окончательное решение имеет смысл принимать только после анализа конкретного района, дома и квартиры.
Позвонить