Что будет с рынком недвижимости после частичной мобилизации?

Как мобилизация повлияла на рынок недвижимости? В этой статье приведу позитивные и негативные факторы.

В 2022 году появилась вторая знаковая дата - это 21 сентября, когда в России была объявлена частичная мобилизация (первая дата - 24 февраля).

Обе связаны с военными действиями на Украине, но влияние их на рынок недвижимости будет разным.

Давайте вспомним, что было после 24 февраля - даты, когда объявили о начале специальной военной операции на Украине:

1. Шок и паника. В массовом сознании пронеслось - война!

2. На волне паники народ кинулся вкладывать имеющуюся наличность в валюту, акции, металлы, криптовалюту.

3. Спрос на недвижимость стал снижаться.

4. В то же самое время цены на недвижимость стали расти как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Количество сделок как на вторичном, так и на первичном рынке сократилось по разным оценкам от 50 до 95% (в зависимости от регионов и маркетинговой политики застройщиков).  Можно сказать, что призошёл если не обвал рынка, но то, что рынок недвижимости "встал" - это факт.

Первыми стали поднимать продажи застройщики. В этом им помогло государство всевозможными льготными программами. Причём цены на новостройки остались в большинстве своём на пиковых значениях, отыграв к сентябрю в среднем до 10% назад.

Вторичный рынок реагировал быстрее, уже в марте мы наблюдали постепенное снижение цены, которое практически остановилось к августу-сентябрю.

В настоящий момент цены на вторичную недвижимость в Анапе находятся на уровне декабря прошлого года.

В чём разница между 24 февраля и 21 сентября?

Влияние на общество оказалось разным. Когда армия вошла на территорию Украины, это затронуло лично только тех людей, кто на тот момент служил в армии по контракту.

По разным оценкам, 150-250 тысяч наших военных оказалось там. То есть примерно столько же семей в феврале почувствовали то же, что 21 сентября почувствовало всё население России, то есть страх за своих близких, страх не увидеть их больше никогда.

Именно столько семей испытало настоящий шок и ужас от того, что произошло 24 февраля. Для подавляющего большинства остальных, включая и меня, это было чем-то вроде наблюдения по телевизору за операцией “Буря в Пустыне”.

В сентябре всё выглядит иначе. Война если не зашла ещё в каждый дом, то пахнуло ей очень-очень явно. Само слово "мобилизация" звучит угрожающе, но то, как её начали проводить военкомы на местах резко усугубило ситуацию.

Неоднократно всплывали достоверные факты того, что повестки раздаются всем подряд, невзирая на возраст, опыт и другие критерии выбора людей в первую волну. В то же самое время, добровольцев, которые сами приходят в военкоматы, то есть наиболее мотивированных бойцов, отправляют домой.

Таким образом, и мобилизация, и её исполнение оставляют у людей крайне негативное впечатление. В таких условиях, когда неизвестно, что будет дальше, кого заберут в армию, а кого не заберут, о покупке недвижимости думают в последнюю очередь.

Поэтому ближайший месяц (может, два) я ожидаю значительное снижение покупательской активности. Думаю, что это в меньшей степени коснётся побережья, но, то что не обойдёт стороной совсем, это абсолютно точно.

Прогноз на ближайшее будущее

Мой прогноз строится на том основании, что никаких потрясений в ближайшие полгода не будет.

По прошествии одного-двух  месяцев спрос восстановится и будет укрепляться дальше.

Уверенность в этом мне придают следующие факторы:

1. Человек очень быстро ко всему привыкает, даже к тому, что ранее казалось невозможным. Кто мог представить, что мы будем воевать с Украиной? Но мы воюем уже полгода, и мы живём, и покупаем недвижимость. Поэтому паника пройдёт и спрос восстановится.
2. Военные очень оперативно реагируют на перегибы военкомов на местах. За один-два работа военкоматов будет отлажена и призывать будут только тех, кому действительно подошла пора. Этот негативный фактор, влияющий на общество, будет нивелирован.
3. Успехи на фронтах придадут уверенность в завтрашнем дне. Мало кто считает этот фактор влияющим на экономику, я же считаю его одним из важнейших. Через месяц значительная часть мобилизованных сегодня окажется на фронте, это усилит наши ряды и позволит добиться, надеюсь, значительных успехов. Чем более значительными будут успехи, тем более позитивные ожидания будут в обществе, тем более активно они будут смотреть в будущее и покупать квартиры.
4. Деньги. Зарплата военнослужащего составляет от 175 тысяч рублей. Таких денег большинство из них на гражданке не видели. Рано или поздно эти деньги начнут попадать в экономику.
5. Деньги за ранение или гибель - от 3 до 7 миллионов рублей. После всех необходимых мероприятий по реабилитации или похоронам эти деньги тоже попадут в экономику. Такие суммы тратят обычно либо на покупку авто, либо на покупку недвижимости.
6. Меры гос. поддержки мобилизованных. Депутаты приняли законы о трудовых гарантиях и освобождении от пеней за ЖКХ для мобилизованных граждан и добровольцев, а ещё один важный законопроект - о кредитных каникулах для мобилизованных - был принят в первом чтении.
7. Государственные программы оплаты ипотеки военнослужащим. Если эти программы полностью или частично будут приняты, то банки и дальше будут с радостью давать ипотеку.

Негативные факторы:

1. Очень много молодых людей уехало, а те, кто не уехали, не знают, что с ними будет дальше. Именно они являются основными потребителями ипотеки.
2. Учитывая то, что возрастная группа 30-40 лет является самым активным потребителем ипотеки (их доля составляла 46% от всех заёмщиков), это значит, что если не будет решён вопрос с государственными программами для военнослужащих, участвующих в военных действиях на Украине, то по самым скромным подсчётам рынок лишится 20-25% покупателей квартир.

Рынок на побережье имеет свою специфику. Здесь покупают больше люди в возрастной группе 40+, количество ипотечников значительно меньше, соответственно, рынок тоже просядет, но не так сильно, как в других частях России.

Ещё одним отдалённым преимуществом юга является то, что в перспективе появится много военных пенсионеров, с хорошей выслугой и пенсией, которые зачастую выбирают провести пенсию не в родных просторах, а купить домик или квартиру у моря.

Подводя итог. К ноябрю-декабрю 2022 года рынок недвижимости восстановится на 70-90% от сентябрьских значений. Цены же в этой ситуации будут иметь тенденцию к снижению.

Вероятным сценарием развития событий станет вторая волна мобилизации. Если она произойдёт, то это станет новым большим ударом по настроению в обществе.

Но я думаю, что власть сделает умнее, и никакой второй волны мобилизации объявляться не будет. Она без шума начнётся сразу за первой, и это не окажет эффекта разорвавшейся бомбы на общество.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Видеоверсия статьи:

;